ТОП-10 банков по объему выдачи ипотеки в Свердловской области в 2018 году

Ипотечные итоги 2018 года могут удовлетворить даже самого взыскательного пессимиста. Свердловский рынок, в отношении которого уж точно не приходится говорить о низкой базе, вырос в полтора раза, лишь чуть-чуть не дотянув до красивой отметки в 100 млрд рублей.

Примечательно, что такой прирост относится действительно ко всему рынку, то есть к большинству игроков, а не отдельным банкам. Если в 2017 году были случаи, выходящие из ряда вон (семикратный прирост у «Российского капитала», четырёхкратный - у «Уралсиба»), то в 2018-м подобного не наблюдалось. Но зато более чем двукратный прирост продемонстрировали целых пять банков из ТОП-15 (то есть, из числа тех, кого нельзя обвинить в низкой базе) - УБРиР, «Открытие», АК Барс Банк, Промсвязьбанк и «Юникредит». Близки к удвоению результата были также Россельхозбанк (прирост 83%) и Совкомбанк (86%).

В кредитных организациях подчёркивают «удачность» года для рынка в целом - таких условий по ипотеке не было никогда. Но отмечают и некоторые индивидуальные факторы.

Например, в Россельхозбанке объясняют свой успех политикой широкого ассортимента: по объектам, по сумме, по виду платежа - дифференцированный или аннуитетный, по целевым кредитным программам (для пенсионеров, для военных, для молодых семей и пр.).

Промсвязьбанк, ставший в 2018 году «оборонным», одним из главных стимулов роста называет военную ипотеку и рефинансирование по этой программе, запущенное в прошлом июне.

Директор по маркетингу УБРиР Алексей Мерзляков, считает катализатором спроса скидочные промоакции: в Свердловской области УБРиР выдал по таким акциям почти половину ипотеки - 700 млн рублей.

В «Открытии» рекордный прирост объясняют перезапуском цикла кредитования и созданием новых ипотечных центров.

Естественный при высоком спросе рост конкуренции обернулся перетасовкой позиций в рэнкинге ипотечных банков. Однако поскольку успехов смогли добиться почти все, состав ТОП-10 почти не изменился. Единственным «новичком» в нём стал УБРиР, поднявшийся с 11-го на 7-е место.

Подняться на несколько позиций удалось также банку «Открытие» (с 16-го на 12-е место). В 2019 году «Открытие» однозначно войдёт в десятку за счёт объединения с Бинбанком (состоялось 1 января). В рэнкинге 2018 года «совместная» с Бинбанком цифра позволила бы «Открытию» занять шестое место.

В целом выдачей ипотеки в Свердловской области отметились 30 банков. Среди них оказались и те, кто ранее свернул ипотечные продажи в регионе (не выдал ни одного кредита в 2017 году). Самым ярким возвращением, безусловно, стал случай МТС-Банка. Вновь начав с нуля, он реализовал в 2018 году 77 кредитов на 135 млн рублей.

ТОП-10 ипотечных банков Свердловской области. 2018 год

Данные взяты с сайта ЦБ РФ либо предоставлены банками. Расчет прироста и составление ТОПа - Bankinform.ru.

Тенденции

1. Рост конкуренции и рыночной доли «малых» игроков.

Эта тенденция не нова, но в 2018 году снижение «веса» лидеров рынка ускорилось. Конечно, львиная доля продаж по-прежнему приходится на «большую тройку» - Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк, но размер этой доли снизился с 80,5% до 78%, и даже прирост отдельно взятой доли Газпромбанка (8,7% против 7,6% в 2017-м) не переломил ситуацию.

Тенденция проявляется и за пределами «тройки». Суммарная доля ТОП-10 в 2018 году снизилась с 93% до 90,5%.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН: "Рынок ипотеки в последние годы рос очень динамично. Спрос высокий, потенциал большой. Поэтому вполне логично, что ипотека становилась сектором, на который делали ставку не только традиционные игроки, но и банки, для которых этот сегмент раньше не был ключевым. Полагаю, что потенциал для перераспределения рынка не исчерпан и этот процесс продолжится в текущем году. Возможности для обострения конкуренции на рынке есть. К примеру - многие ли участники рынка ипотечного кредитования предлагают заемщикам дифференцированные платежи?"

Относительно перспектив 2019 года уверенно можно говорить только о перераспределении рынка, но не о росте доли «малых» игроков. В условиях сворачивания ипотечного бума конкуренция обострится, но у крупных банков будет больше возможностей для манёвра. А многие из ТОП-10 - ВТБ, Россельхозбанк, «Открытие» - нацелены активно наращивать долю рынка. «В течение прошлого года ВТБ планомерно увеличивал долю в выдачах ипотеки свердловчанам. В декабре 2018 года она достигла 29,44% [24,5% по данным ЦБ РФ - прим. Bankinform.ru]. Банк планирует и дальше наращивать долю на ипотечном рынке Свердловской области», - рассказали в пресс-службе ВТБ.

2. Разворот ставок к росту.

Подробно останавливаться на этом моменте не будем: о нём и так уже немало написано. Отметим лишь, что по итогам года средняя стоимость оформленных в регионе кредитов составила 9,6%, что на целый процентный пункт меньше показателя 2017 года (10,66%, данные ЦБ РФ). А после январской волны повышения ставок средняя минимальная ставка по ипотеке в Екатеринбурге, рассчитываемая Bankinform.ru, вернулась к уровням лета-осени 2017 года.

3. Рост среднего размера и срока кредита.

По итогам 2018 года средний размер ипотеки в Свердловской области составил 1912 тысяч рублей, что на 7,8% больше, чем в 2017 году. Естественно, здесь сказался и рост цен на жильё, но полностью списать на него «вину» не получится: заметной корреляции между ценами и размером кредита нет. Стоит вспомнить и то, что размер кредита рос в 2017 году, когда жильё дешевело. Поскольку явного снижения среднего первоначального взноса банки не отмечают, можно говорить, что свердловчане (и россияне в целом - тренд общероссийский) покупают всё более дорогое жильё. При этом возможности покупателей, видимо, не поспевают за желаниями, в результате растёт средний срок ипотечного кредита (со 189 до 195 месяцев). Любопытно, что последнее - новинка 2018 года: в 2017-м рост среднего размера ссуды не сопровождался ростом её срока.

Светлана Ковалёва, управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Екатеринбурге: "Средняя сумма ипотечного кредита на готовое жильё в Екатеринбурге выросла за год на 16% и достигла 2,1 млн рублей. Средняя площадь квартир, приобретаемых в ипотеку, по сравнению с 2017 годом, выросла на 10% и составила 49 кв. м. Средняя сумма первоначального взноса при покупке жилья в ипотеку за год снизилась незначительно - с 32% до 31% от стоимости квартиры. А вот средний срок кредита вырос - с 17 лет до 19 лет".

В 2019 году и средний размер и средний срок ипотечного кредита продолжат расти: в пользу этого свидетельствуют и рост цен на жильё, и поведение заёмщиков.

Сергей Никитин, и.о. директора Свердловского филиала Россельхозбанка: "Заметное снижение ставок в 2017-2018 годах и новый подход к ценообразованию, предусматривающий зависимость ставки от суммы кредита, являются весомыми причинами увеличения среднего размера кредита. Тренд также во многом обусловлен появлением новой категории заёмщиков, которые более грамотны в финансовых вопросах и правильно управляют своими средствами. Они не стремятся к совершению непродуманных покупок и тщательно планируют своих расходы. В прошлые периоды повышения ставок мы наблюдали, что покупатели предпочитали жильё более бюджетного типа. Но в последние полтора года требования у клиентов к жилью стали выше. Семейные клиенты стали чаще выбирать более дорогие квартиры, с готовым ремонтом, двух- или трёхкомнатные, рассчитывая на длительный срок".

4. Сокращение просрочки.

Ещё один тренд, унаследованный от прежних лет - сокращение просрочки в ипотечных портфелях банков. По данным ЦБ РФ, в Свердловской области этот показатель к началу 2019 года составил 0,98% против 1,25% годом ранее. Заметных успехов в снижении просрочки добились Райффайзенбанк, Промсвязьбанк, «Открытие», АК Барс Банк, Примсоцбанк. В «Открытии» отмечают, что помимо традиционной причины - взвешенной оценки качества заёмщиков - в 2018 году снизить просрочку помог бум рефинансирования: «Существенная часть портфеля (до 40%) была сформирована за счёт заёмщиков, которые рефинансировали ранее выданные сторонними банками кредиты. Это хорошие заёмщики с высокой дисциплиной обслуживания долга, что позволяет нам минимизировать риски просрочки».

5. Цифровизация.

Ипотечный рынок осваивает новые технологии. Например, в 2018 году в России были оформлены первые ипотечные сделки с электронной закладной (в Свердловской области таких пока нет). Банкиры не сомневаются, что в дальнейшем этот тренд станет одним из основных. «Ведущие ипотечные банки уже сократили время рассмотрения заявки до нескольких минут, а оформить кредит стало возможно буквально за несколько часов, - рассказывает управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалёва. - Агентства недвижимости и застройщики своими партнерами также ходят видеть банки, которые быстро отрабатывают заявки и выводят клиентов на сделку. Поэтому, чтобы иметь возможность развиваться и удерживать долю на ипотечном рынке, банки будут должны предлагать современные сервисные решения».

Прогнозы

Учитывая ипотечный триумф 2018 года, сам собой напрашивается вопрос: возможен ли в 2019 году хоть какой-нибудь прирост к столь высоким показателям, тем более в условиях роста ипотечных ставок и цен на жильё. И кстати о ставках: до каких уровней они могут подняться?

Эксперты осторожны в прогнозах, но большинство из них сходятся в том, что рынок покажет умеренный прирост, а рост ставок во второй половине года сменится их снижением.

Светлана Галимьянова, руководитель Ипотечного центра Промсвязьбанка в Екатеринбурге: "По сравнению с 2018 г. темпы роста портфеля замедлятся. На это повлияет повышение ставок и регуляторные ограничения (повышение для банков коэффициентов риска по кредитам с первоначальным взносом 10-20%).

Вслед за ускорением инфляции в первом полугодии 2019 года мы ожидаем, что ставки по ипотечным кредитам могут вырасти на 0,25-0,75 процентных пункта, а во втором полугодии 2019 - начале 2020 годов перейдут к постепенному снижению. В конце 2019 года ожидаем снижения средней ипотечной ставки до уровня 9,75-10,25%".

Про рост ставок в пределах 0,5-1 процентного пункта говорят и в «Открытии». Относительно объёмов рынка там ждут «стабилизации или даже небольшого снижения выдач новых кредитов во второй половине года».

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН: "Ипотечному рынку в 2019 году будет сложно сохранить стабильно растущий тренд. Проблема не только в процентных ставках, но и в рынке жилья и в возможностях покупателей. Условия для вовлечения новых групп заметно изменились. В 2018 году и банки и девелоперы работали с "разогретыми покупателями", которые достаточно хорошо знали рынок и то, что хотят получить от него. Большинство из них уже купили квартиру или завершат этот процесс в ближайшие месяцы. Дальше придется вовлекать в рынок менее подготовленных покупателей, у которых процесс принятия решения может быть не таким быстрым. Полагаем и рынку жилья, и рынку ипотеки не удастся в 2019 году продемонстрировать заметный рост. Объёмы рынка останутся на уровне близком к 2018 году".

В Банке ВТБ прогнозируют, что российский ипотечный рынок прирастёт порядка на 17% (то есть, прирост будет втрое меньше, чем в 2018 году), а свердловский показатель окажется не ниже общероссийского.

В УБРиР точных цифр не называют, ограничиваясь тем, что «рост продолжится, но его темпы будут ниже».

В Абсолют Банке на вопрос Bankinform.ru ответили, что спрос на ипотеку сохранится на прежнем уровне, а ставки в первом полугодии будут держаться на отметках 11-11,5%.

Таким образом, единственное, что можно прогнозировать, не будучи откровенным оптимистом, - так это то, что в 2019 году свердловский рынок ипотеки выйдет на объём в 100 млрд рублей.