Стратегия и тактика. Что сейчас можно и нужно менять?

Настоящий момент характеризуется несколькими новостями:

• общим статистическим ростом ипотечного кредитования в  РФ в целом,
• началом роста процентных ставок у некоторых участников рынка,
• отказом банка ДельтаКредит от продуктов с плавающей процентной ставкой,
• негативными прогнозами от рейтинговых агентств.

Прогноз дальнейшего развития событий можно будет делать не ранее 5 июня, а сейчас очевидно, что ставка кредитования и ставка (стоимость) рефинансирования будет на ближайшие 6 месяцев нестабильной.

У крупнейших участников ипотечного рынка в распоряжении немного больше времени и возможностей для маневра. У других участников времени меньше, а вот потребностей в маневре больше.

Это связано с возможностями финансирования ипотечного портфеля для крупного универсального банка. К дополнительным возможностям  можно отнести следующие:

• наличие средств  фондирования ипотечного портфеля в течение определенного времени. Эти средства не связаны с рыночной секьюритизацией,
• возможность размещения ИЦБ по складывающейся рыночной ставке вне зависимости от ставки кредитования. Если выпуск составляет несколько процентов от портфеля, то размещение может быть и с нулевой маржой,
• возможность поднять ставку кредитования последним на рынке, и сократить темпы роста и/или привлечь лучших заемщиков.

Для банка меньшего размера возможная нестабильность более чувствительна.

Начнем со стратегии. Любые изменения стратегии должны быть обоснованы. Главным критерием обоснованности является оценка внешних и внутренних факторов на предмет оценки периода их действия. Если признается, что факторы действуют на период не больше 6-12 месяцев, то требуется тактическая корректировка, если больше 12 месяцев, то возможна и стратегическая корректировка.

Гибкая и реалистичная политика находится где-то рядом и может быть сформулирована следующим образом:

• стратегию не менять,
• провести тактическую корректировку,
•  через 6 месяцев вернуться к оценке адекватности стратегии сложившейся обстановке.

Повторим варианты стратегии из предыдущей заметки:

Примерная стратегия номер 1 может выглядеть следующим образом. Предел собственного портфеля  устанавливается в размере 5 (10) млрд. рублей. Проводится предварительная работа с АИЖК и по мере накопления 1 (2) млрд. рублей правильных кредитов банк вступает в мультиоригинаторную сделку.

Примерная стратегия номер 2. Предел собственного портфеля устанавливается 5 (10) млрд. рублей и по мере накопления 5 млрд. рублей правильных кредитов проводится сделка собственной секьюритизации.

Примерная стратегия номер 3. Никакая секьюритизация не планируется. Предел собственного портфеля устанавливается 5 (10) млрд. рублей и по мере достижения выдача устанавливается в равновесие с гашением.

Допустим, что ранее была выбрана первая базовая стратегия, и она остается действующей на ближайшие 6 месяцев.

Рассмотрим возможные тактические корректировки:

1. Оценка и изменение или подтверждение предела собственного портфеля, который в течение длительного времени останется на балансе банка.

2. Ревизия условий и хода подготовки к проведению мультиоригинаторной сделки. Фиксация понимания, что рефинансирование будет иметь низкую или очень низкую маржу.

3. Оценка дополнительных возможностей по рефинансированию портфеля, например продажа или использование схемы ИСУ (ипотечные сертификаты участия).

4. Корректировка продуктов и продаж.

Остановимся более подробно на вопросе корректировки продуктов и продаж.

Можно предположить, что вопрос увеличения ставок, а также ужесточение контроля рисков давно и бурно обсуждается. Что делать? Правильное решение, как обычно, строго  индивидуально и делится на две группы решений: для кредитов, которые будут рефинансированы и для кредитов, остающихся на балансе.

Для кредитов, которые будут рефинансированы, необходимо продолжать выдачу кредитов в соответствии с критериями. Ставку можно поднять на 1 % для кредитов с первоначальным взносом 20 %  и на 0,5 % для кредитов с первоначальным взносом 30 %.

Для кредитов, которые формируют собственную доходную базу за счет процентных доходов, неплохо бы придумать несколько простых приемов. Цель – сохранить продукты со старыми ставками (без увеличения) и показать, что банк продолжает активную работу.

Один пример из множества возможностей. Вспомним популистские инициативы прижать банкиров, которые наживаются больше меры на гражданах, и социальную пропаганду дифференцированных платежей по погашению кредита

Подробно о дифференцированном платеже в заметке от 17 сентября 2013.

Два вида платежа. Мифы и удобства. Аннуитет и дифференцированный платеж.

http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/19/post/229/

Итак. Продуктовая линейка разделяется на две. Первая с аннуитетным платежом и увеличенными ставками. Вторая с дифференцированными платежами и неизменными ставками, что оптически выглядит весьма привлекательно. Главное не забыть проводить андеррайтинг и расчет платежеспособности по первым платежам.

Это самый простой из возможных тактических вариантов, т.к. любая банковская программа умеет считать дифференцированные платежи и такая линейка должна запускаться за три дня.

Общий же вывод достаточно прост – спасение в гибкости, основанной на постоянном и трезвом расчете. И хорошо бы успеть провести соответствую работу с внутренними паникерами, которые намного опаснее внешних факторов и обстоятельств.