Рефинансирование ипотечных кредитов для частных клиентов

Продукты рефинансирования появляются волнами. Обычно это связано либо с дефицитом хороших заемщиков, либо с использованием последнего резерва для выполнения заложенных темпов роста кредитного портфеля.

Рекламные посылы могут быть самыми разными и выглядят упрощенно следующим образом:

• переведи много действующих кредитов в один банк и живи (спи) спокойно, а выгоду можешь истратить,
• избавься от дорого кредита и возьми более выгодный (дешевый),
• уникальные условия для надежных заемщиков.

Вариантов может быть очень много, но суть от этого не меняется – надо переманить уже действующего заемщика. Предполагается, что заемщик хорошо обслуживает действующий кредит и будет также хорошо обслуживать новый кредит.

Ниже приводится частное экспертное мнение на применение продукта рефинансирования для ипотечного кредитования.

Вывод можно привести сразу – для банка, развивающего ипотечный проект и планирующего секьюритизацию, рефинансирование является вредным и бесполезным продуктом.

Немного подробнее.

Продукт содержит в себе определенные риски, связанные с предварительным гашением действующего кредита и не только.

1 группа рисков для банка, из которого уходят заемщики в другой банк:

• ускоренная амортизация старшего транша,
• дополнительные затраты на внеплановую работу с закладной, согласование сделки.

2 группа рисков для банка, предлагающего продукт рефинансирование:

• отзыв лицензии у первоначального кредитора до момента регистрации ипотеки в пользу рефинансирующего банка,
• страховой случай (жизнь, имущество) в период переоформления кредита (гашение, регистрационные действия),
• социальный дефолт заемщика в переходный период,
• технические ошибки при регистрационных действиях, в том числе с закладной,
• более высокие трудозатраты на подготовку и проведение индивидуальной сделки,
• возможность присвоения рефинансированным кредитам пониженного уровня качества со стороны регулятора или рейтинговых агентств. По формальным признакам условия для заемщика улучшаются и это можно трактовать как рефинансирование по причине сложностей заемщика при обслуживании кредита.

Обобщая можно сказать, что рефинансирование – продукт большой суеты и повышенного риска.

Риски можно было бы сократить при сокращении времени проведения государственной регистрации. Идеально проведение мгновенной регистрации.

В части работы с заемщиками полезно было бы отказаться от излишнего популизма в выстраивании отношений между банками и заемщиками и разрешение введение моратория на полное досрочное гашение и/или штраф.

В части более нестандартного предложения можно было бы разрешить кредиты, в которых ставка определяется только на первый период, а в дальнейшем возможно одностороннее изменение банком. Например, кредит выдается на 20 лет, а ставка в 12 % фиксируется на 5 лет. Через 5 лет банк может ставку увеличить или снизить без получения согласия заемщика, но известив его. При таком подходе был бы продолжительный период стабильности и возможность для банка провести корректировку ставки в зависимости от экономики через 5 лет. Конкуренция не позволит повышать ставку. Возможно, что такая возможность повлияет на управление траншами, выпущенных ИЦБ, и приведет к снижению ставок.