Ипотека пришла навсегда. Часть 4. Основы для развития ипотечного кредитования. Доступность ипотечного кредитования для заемщиков.

Ипотека в РФ вышла на уровень 1 млн. новых кредитов в год. В соответствии с совсем недавними программными документами Правительства ипотечное кредитование должно расти еще и еще. Казалось бы все правильно. Но мы пытаемся посмотреть на антикризисную программу ипотечного кредитования с пониманием, что ипотека не ради себя, а ради социально-экономической и возможно политической стабильности. Локомотив – не мотоцикл или автомобиль, а реальный символ надежности и стабильности. Остановимся в рассуждениях на круглой цифре в 1 млн. заемщиков в год.

Для этого миллиона должно быть очень важное совпадение желания и возможностей. Причем, не только клиентов, но и банков.  Отметим, что в РФ отлажена публичная статистика по численности населения, доходах на душу населения и других показателях. Достаточно воспользоваться сайтами АИЖК и Госкомстата. Какие-то данные идут с запаздыванием, а какие-то данные содержат прогнозы, по крайне мере по демографии. Казалось бы, можно построить модель и посмотреть перспективу. Но это работает только в мирное время стабильного роста, причем неважен процент роста. Ошибка в прогнозе роста может быть 10 %. Текущий период живет по другим законам, когда изменения исчисляются не 10 %, а много большими значениями -100-300%.

Приходится отказываться от точной модели и делать неблагодарные прогнозы. Большим подспорьем служит опыт 2008/2009 года, который очень хорошо статистически описан и по РФ и по участникам рынка. Положительную роль в предоставлении информации играет АИЖК и Русипотека.  Будем исходить из предположения, что кризис текущего периода будет продолжительнее и глубже предыдущего. В рассматриваемом вопросе можно оперировать только штуками кредитов, а не миллионами рублей. Из отчета АИЖК за 3-й квартал 20014 выделим несколько исторических цифр.

Выдача кредитов в штуках по РФ:

2008 – 350 000,

2009 – 130 000,

2010 – 301 000,

2011 – 524 000

2012 – 692 000,

2013 – 825 000,

2014  - 950 000 (официальной статистики пока нет, принимаем 1 000 000).

Статистика по банкам показывает индивидуальный подход к управлению рисками и доходами.  Если по стране выдача упала в 2.6 раза и восстановилась  (с ростом) только в 2011 году, то в банках были примеры падения в 5 раз, но  и более быстрого восстановления уже в 2010 году.

Не будем уходить в сравнительный анализ кризисов. Отметим только, что в 2008 году прекратилось фондирование ипотеки из-за рубежа, а в 2014 году прекратилось любое банковское фондирование из-за рубежа. Надежда теперь только на внутренние ресурсы, а  ликвидность важна всем банкам.

Заемщиков можно разделить на две категории: обычные заемщики и социальные категории. Социальные категории определены как нуждающиеся в особых условиях и/или субсидиях. Правительство исходит, что есть особо важные категории работников, которым надо обязательно помочь в получении ипотечного кредита. Иногда такой помощью является субсидирование ставки или изначальное кредитование по ставке ниже рынка (примерно на 2 %).

АИЖК рефинансировало в 2014 социальных кредитов в количестве 32,4 тыс. В Стратегии развития ипотечного кредитования до 2020 г. указано 100 000 социальных кредитов  в 2017 и 110 000 кредитов в 2020 году. Общее количество кредитов в программе обозначено как 1 млн. +/- 50 тыс.

Вывод. Целевой ориентир по социальным категориям 10 % от общего ипотечного рынка с очки зрения Правительства.

А что делать с остальными заемщиками?

Если в антикризисной программе обозначена только помощь социальным категориям и считать, что АИЖК выкупит 40 000 (50 000) кредитов в 2015 году, то напрашивается предположение о  количестве  обычных заемщиков.  Если ставка будет формироваться банками самостоятельно (20+), то можно предположить, что силами госбанков будет выдано 200 000 кредитов.

Коммерческие банки выдадут еще 50 000 кредитов, выполняя особые обязательства.

Получается, что выдача составит 300 000 кредитов, вместо 1 млн. Это оптимистичный прогноз. Неудовлетворенный спрос составит 700 000 кредитов в 2015 году. В 2016 год пока не смотрим.  Но если условия будут на текущем уровне, то выдача будет еще меньше. Предел падения равен сумме социальных кредитов и небольшим объемам госбанков, что на самом дне может составить 150 000 кредитов в год. А восстановление начнется при бездефицитном бюджете в 2017/2018 году. Неприятные цифры. Но они могут стать такими, если ничего не делать с ипотечным кредитованием.

Попробуем ответить, как можно сохранить социальных и обычных заемщиков в условиях кризиса и дефицита бюджета.

Общее для всех.

Доступный кредит характеризуется ставкой, сроком, первоначальным взносом. Срок в 15 лет можно считать оптимальным и для заемщиков и для инвесторов ИЦБ. 20 лет – красиво, но не обязательно, а дольше бессмысленно. Пропорция между суммой кредита  и сроком кредита не прямая. Для кредитов не дает особой прибавки в размере для кредита для заемщика увеличение срока от 20 до 30 лет, а давящая на мозг переплата растет.

Для выпуска ИЦБ нужен первоначальный взнос 20 %.  Сейчас, из соображений управления рисками, банки будут увеличивать взнос. Доступность сильно снизится.

Ставки можно сейчас назвать 20+. Статистика последнего десятилетия говорит, что рынок растет хорошо при средней ставке 12,5 %  и ниже. Но сейчас ситуация особая, которую можно охарактеризовать следующими положениями:

• зарплаты не растут,

• текущие семейные расходы увеличиваются,

• разумный коэффициент PTI при кредитовании в диапазоне 30-35 %,

• возможности семей по получению кредитов значительно уменьшаются.

То есть, даже при сохранении ставки в 12,5 % потенциал новых заемщиков уменьшается. А при ставке 20+ стремится к нулю. Спасти рынок в целом и заемщиков (помним про миллион заемщиков/два миллиона избирателей) может только ставка и гарантия рефинансирования на фиксированных условиях.

Частное для социальных категорий. Когда бюджеты страдают от дефицита, имеет смысл отказаться от распределенных во времени льгот в виде той или иной дотации процентной ставки. Можно имеющиеся средства тратить по двум направлениям: снижение стоимости квадратного метра и субсидия на первоначальный взнос. В обоих случаях есть более или менее элегантные решения, но общее одно – есть на год в субъекте РФ на эту статью расхода только 5 млн. руб. и их тратим. Плохо фиксировать список обязательств и думать, как их исполнить позже.Кроме потенциальных заемщиков у банков есть и действующие заемщики, у которых может ухудшиться платежеспособность.

Имея несколько миллионов ипотечных заемщиков, не кажется эффективным уходить в индивидуальную помощь отдельным категориям. Вообще индивидуальная помощь – хорошая с социальной точки зрения вещь и экономия бюджета. Это же система очередей и распределения. Все это несет в себе фильтрацию просьб  и управленческие расходы. Всегда возникает вопрос, - зачем особые условия ипотечного кредитования учителям. Разве нельзя платить зарплату или подъемные и не искать ипотечные подарки. Но это тогда всем, кто идет в отрасль, а ипотека только тем, кто готов и хочет. А потом люди увольняются и т.д. Может быть лучше вложиться в служебное жилье? Вообще проблема в том, что мы в стране совмещаем рыночные методы (ипотеку) и пережитки распределительного социализма. Эффективность распределения всегда связана с дефицитом и сомнением в качестве распределения и управления. Грубо говоря, не решив общие вопросы социально-экономического устройства страны, нам будет трудно решать частные.

Действующим заемщикам нужно помогать через банки. Один практический пример. Банк дает возможность реструктуризации кредита в виде отсрочки на 12/18/24 месяца. Но банк не получает достаточный процентный доход, возрастает нагрузка на капитал и др. нормативы, требуется перерасчет резервов и закрытие актива пассивами. Кредит на балансе, но не гасится и не дает прибыли. Судиться можно, но основной долг не закроется. Итого. Банку можно помочь и нормативами/резервами и ликвидностью. Банк помогает заемщикам, а ЦБ банку. Количество Банков, активно работающих с ипотекой, оценим (условно) в  100. Вот им и надо помогать. А если среди заемщиков окажутся социальные категории, то помощь может быть с повышающим коэффициентом. Позволю предположить, что работу со 100 банками организовать проще и быстрее, чем тянуться через различные структуры с социальным заемщикам. При этом дефолт обычных заемщиков не поможет выходу страны из кризиса, если заниматься только социальными и попавшими в трудное положение. Элегантное решение с резервным фондом не обсуждаем, т.к. на его создание нужны средства. Не сейчас.

Новый потенциал  для роста числа заемщиков обсудим в качестве бонуса. Мы исходим в рассуждениях из клиентов, которые готовы получить кредит в текущий период, а если посмотреть на 5 – 10 лет вперед. Пора решить вопрос со стройсберкассами. Накопления могут быть пущены только на покупку ипотечных ценных бумаг или на строительство. Тема старая и давно понятная. Когда ипотека растет и все чувствуют себя хорошо, то ССК не пойдет, а вот когда надо корректно привлекать сбережения, накопления и давать надежду и клиентам и банкам (ССК) в новых заемщиках, то уже пора. Накопления ССК могут идти не только на новые приобретения, но и на индивидуальный капитальный ремонт. Реально и надежно финансирование строительства/приобретения за счет объединения средств из разных источников:

• накопления,

• ссуда ССК,

• ипотечный кредит. 

Уже через три года будут сформирован новый и надежный потенциал для ипотечного кредитования.Методические вопросы известны и могут быть решены. Они касаются лицензирования деятельности, выпуска облигаций, взаимодействия кредиторов. Конечно, можно взять месяц на подготовку решения о помощи социальным ипотечным заемщикам.

Пункт 40. План первоочередных мероприятий по обеспечению устойчивого развития экономики и социальной стабильности в 2015 году

Осуществление мероприятий, предполагающих:

выдачу социальных ипотечных кредитов отдельным категориям граждан на специальных условиях для обеспечения спроса в рамках программы "Жилье для российской семьи";

реализацию программы помощи заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации, в том числе за счет ипотечного страхования реструктурированных ипотечных кредитов

Ожидаемый результат

поддержка строительства жилья в рамках программы "Жилье для российской семьи", предоставление социальных ипотечных кредитов, сохранение жилья для ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации

Ответственные.

Минстрой России, Минэкономразвития России, Минфин России с участием открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства

До 27 февраля 2015 года будут приняты Решения Правительства для достижения ожидаемых результатов.

Кризис уже месяцы длится и это пункт должен уже быть давно  готов. Причем, выше было приведено личное мнение, что это решение важное с социальной точки зрения, но можно и поддерживать только банки.

Если ипотечный рынок рушится или готовится к обрушению, то почему не создавать подпорку в виде системы стройсберкасс?