России нужна собственная схема по применению института ипотеки

Участники рынка жилищного кредитования утверждают, что альтернативного варианта фондированию ипотечного кредитования нет. Вместе с тем мы утверждаем, сам механизм альтернативы существует!

Мы часто слышим красивые фразы, которыми пытаются подбадривать себя различные структуры, заинтересованные в сохранении жилищного кредитования в рамках существующих реалий:

«Мы еще только в начале пути».

«До начала финансового кризиса ипотечное кредитование в России развивалось стремительно».

«Потенциал рынка ипотечного кредитования огромен».

«Возникнув в 2000-е гг., российский ипотечный рынок изначально развивался как высококонкурентный бизнес. Что сделало кредит доступнее все более широкому кругу заемщиков».

«Секьюритизация — выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Секьюритизации сама по себе не опасна».

Но эти фразы полностью ошибочны. Если сказать честно - то это либо непонимание, либо откровенная ложь.

В России пытаются выстроить ипотечное кредитование уже более 15 лет. При столь значительном опыте и практике, которая существует в мире, если бы она могла работать в России - то уже давно бы работала.

В развитых странах Европы доля ипотеки в ВВП варьируется от 52% (в Швеции и Германии) до 14,5% - в Италии. К примеру, Дания, доля ипотеки в ВВП страны около 90%. А как в России? По состоянию на 2009 г. общий объем ипотечного портфеля в России составлял 2,9% от ВВП. Это мало даже по сравнению с Восточной Европой, не говоря уже о Западной.

Россия с долей ипотеки в ВВП в размере менее 3% отстает не только от развитых стран, но даже от стран Восточной Европы, Балтии и Казахстана. Можно смело говорить, что рынка ипотеки в России не существует, мы имитируем жилищное кредитование.

Судите сами:

Положение дел на рынке ипотечного кредитования России иначе как катастрофой назвать трудно. За все время существования ипотеки ею воспользовались 1-1,5 % населения. Из них 12% по официальной статистике не справлялись с условиями кредитования и потеряли жилье, а ещё больше были вынуждены продать его и потеряли платежи и  первоначальные накопления.

Большинство сделок с использованием ипотеки – это так называемые альтернативные сделки, т.е. по покупка или обмен с доплатой, когда сумма займа не превышает 30% от стоимости квартиры.

Ипотека составляет менее 10% от потребительских кредитов. Для банков потребительские кредиты являются выгоднее и надежнее, на их выдачу и обслуживание тратится меньше времени и ресурсов.

Почти каждый второй автомобиль в России продается в кредит, а из квартир – только каждая шестая. Остальные покупаются за полную стоимость. Почему? Ведь квартира, как правило, дороже машины. Соответственно, при ее покупке чаще нужен кредит. А на поверку выходит не так: ипотека оказывается сильно превосходит платёжные возможности заемщиков в России.

Ключевым моментом было и остается отсутствие у банков-кредиторов источников долгосрочного и относительно дешевого финансирования. Которое брали до кризиса на западе и называли это «мелкое попрошайничество» гордым словом - Российская ипотека.

Ипотека - это именно инвестиционный механизм. А исходя, из того, что в России в него инвесторы не готовы вкладывать свои деньги, это говорит о том, что в России этого механизма в рабочем виде просто нет. Это работало или работает на западе и оттуда до кризиса российские банки привлекали деньги. Но это не Российская ипотека. Отсутствие механизма негосударственного финансирования ипотеки в России показывает, что у нас в стране её просто нет. В России, повторяю, инвестиционного механизма под названием «ипотека» просто нет! Он не работает!

Этому на наш взгляд может быть только одно объяснение, - то, что мы не так как нужно для Российских условий выстроили механизм жилищного кредитования с применением залога.

Подход, когда для повышения доступности условий ипотеки для граждан применяется понижение процентных ставок, ниже уровня инфляции, не привлечет на рынок ипотеки внимание и заинтересованность инвесторов заинтересованных в надёжных и доходных ипотечных ценных бумагах. Поэтому снижение ставки по ипотеке не является системным и правильным решением, и оно убивает ипотеку, как эффективный, рыночный, в первую очередь инвестиционный механизм. О чём мы уже многократно говорили.  Да и специалисты, и банкиры тоже. Например, об этом очень правильно и аргументированно говорит президент Европейского трастового банка Андрей Крысин.  С вашего позволения я их здесь и в своём блоге скоро опубликую.

«Ипотечные ставки станут доступными лишь с развитием рынка ипотечных ценных бумаг»

 http://ludiipoteki.ru/news/index/entry/razvitie-rynka-ipotechnyh-cennyh-bumag/

 «Ипотечный «караван» топчется на месте, имитируя движение».

http://www.trustpeople.ru/index/ipotechnyj_karavan_topchetsja_na_meste_imitiruja_dvizhenie/0-645

Из-за невозможности самостоятельного рефинансирования большая часть банков стала выходить из ипотечного бизнеса или выступать  только операторами перепродавая  накопленные за 1 - 5 лет пулы крупным банкам и АИЖК .  ( утопичный вариант Российской «сикьюритизации»).

Сикьюритизация, сама по себе – совершенно «погоревший» механизм (что видно на примере США), позволяющий использовать в ипотечном кредитовании некачественные subprime кредиты для институциональных инвесторов. Риск заключается в том, что решения по кредитованию конкретного заемщика и следовательно связанным с этим заемщикам кредитным рискам принимает та организация, которая их в последующем не несет. Эта модель (получившая название сикьюритизации) и позволяет заниматься ипотекой тем, кто в ней не сильно разбирается, а заработать хочется. Именно сикьюритизация в итоге, является причиной появлении высокорискованных ипотечных кредитов, ставших причиной кризиса в США.

Мы должны учитывать уроки. Один из них состоит в том, что качество ценной бумаги определяется платёжеспособностью заёмщика (а не залогом квартиры), который лежит в ее обеспечении. И доверие инвесторов, в конечном счете, зависит от их доверия не к первичному активу, т.е. объекту недвижимости, а к платёжным возможностям граждан, оплачивающих ипотечные кредиты. А они у нас в стране очень низкие. Что с этим делать кредитные организации пока не знают. На что, мы предлагаем продуманное и взвешенное системное решение. Которое я со временем озвучу.

Сегодня в России, добрая половина банков, которые выдают ипотеку, понимают в ней не больше чем свинья в апельсинах. А может быть, наоборот, слишком много в ней понимают. Находят слабые места в системе контроля и «впаривают» АИЖК некачественные кредиты. Которые потом АИЖК пыжится продать.

В России с её низким уровнем доходов населения и высокими ценами на жильё, большинство заёмщиков не могут справиться с платежами и превращаются в subprime при любых небольших изменениях в экономике. (любой кризис, изменение цены валюты и т.д.).

результате кризиса объем кредитования снизился в четыре раза, а на рынке фактически остались только госбанки — у них была возможность фондировать свои долгосрочные ипотечные операции из гос. бюджета. Сегодня на банки с госучастием приходится около 65% -75% рынка, если не больше. Эта доля не уменьшается. О каком высококонкурентном рынке говорят в России непонятно!

Восстановление конкурентного рынка, способного обеспечить устойчивое повышение доступности жилищных кредитов населению, требует создания эффективной системы равного, недискриминационного доступа к финансовым ресурсам (рефинансированию) всех участников.

А для этого нужно, чтобы механизм жилищного кредитования работал на краткосрочных и среднесрочных ресурсах. И это возможно! Программа «Жилищный шаг» это и предлагает. Тогда большинство банков сможет самостоятельно находить рефинансирование, для осуществление жилищного кредитования (преимущественно на внутреннем рынке), а не стоять в очередь за скудными государственными ресурсами и на поклон в АИЖК.

Мы уверены: Программа «Жилищный шаг» может обеспечить такой механизм.

В период кризиса, когда западный рынок ипотечных ценных бумаг практически полностью сжался, был разработан новый механизм жилищного кредитования. Развернулась дискуссия о жизнеспособности этого механизма. Дискуссия продолжается и сегодня, однако участники рынка признают, что альтернативного варианта фондированию ипотечного кредитования нет. Вместе с тем новый механизм решает те проблемы, которые сложились на Российском ипотечном рынке. Суть его заключается в том, что он позволяет осуществлять ипотечное жилищное кредитование, основываясь на краткосрочных и среднесрочных ресурсах которые значительно доступней и дешевле, что позволяет без конкуренции понизить ставки для заёмщиков до приемлемых 6% - 7 % .  ( сегодня 10%).

Предлагаемые меры направлены в конечном итоге на восстановление частного рынка ипотечных ценных бумаг, возвращение доверия инвесторов и снятие нагрузки с государства, которое в последние годы заменило частных инвесторов на рынке рефинансирования.

Мы говорим о создании нового для нас (для России) рынка и завоевании доверия частных и корпоративных инвесторов, которые чаще всего не имеют опыта работы с ипотечными ценными бумагами.

Формирование рынка ИЦБ заложено в принятой правительством в июле 2010 г. стратегии развития жилищного кредитования, которая предусматривает увеличение доли ИЦБ в фондировании операций ипотечного кредитования до 50% к 2015 г. и 66% в 2030 г. Это довольно амбициозная задача, и вряд ли ее можно решить простым закачиванием государственных средств, да еще и в условиях дефицита бюджета. Очевидно, что она потребует системы мер, направленных на создание эффективной рыночной системы рефинансирования ипотечных кредитов.

Какие меры способны содействовать становлению российского рынка ИЦБ, подтолкнуть рынок,  стимулировать доверие и активность частных инвесторов?

Необходимо предложить инвесторам надежный и доходный инвестиционный инструмент, понятный с точки зрения оценки рисков. В этом плане западная модель ипотеки для условий Российской экономической реальности не подходит. Простое понижение процентных ставок ни к чему не приведёт!

Общественное мнение, ошибочно считает: что если АИЖК снижает процентную ставку, и если через 3-4 года она опустится до 6%, то ипотечный платеж будет доступным для граждан. Это не верно. Снижение ставок лишь подстегнет рост цен на жильё, что сделает ежемесячные платежи по такой «дешёвой ипотеке» непосильными в любом случае, даже если снизить ставку до 3%. Просто стоимость жилья будет такая, что купить её в ипотеку смогут всё те же 3 - 5 % обеспеченных людей.

 P. S

Высокие цены на квартиры, низкие доходы населения являются рыночным барьером, который делает ипотеку недоступной и невыгодной. Основные риски ипотеки связаны с нарушением экономических границ ипотечного кредитования, когда кредиты начинают предоставлять заведомо неплатёжеспособным заёмщикам. Это очень хорошо видно на примере США.

Ставка и цена квадратного метра - тоже проблема, но неспособность заёмщика платить, главная причина тормоза в развитии ипотеки в России и она в Программе «Жилищный шаг» решается экономическим (рыночным) путем.

Ипотечное кредитование на пределе возможностей для граждан является ложным подходом в обеспечении доступности. Поэтому такой подход, в целом, является ошибочным.

В развитых капиталистических странах (западная Европа США ) и странах с развивающейся экономикой рынки ипотечного жилищного кредитования имеют разную природу, обусловленную различием рыночных условий в том числе и уровнем доходов граждан.

Россия пока не готова к принятию европейской или американской модели ипотеки из-за слабости национальной финансовой системы. Буквальное следование по американской модели не целесообразно и связано с дальнейшим прозябанием жилищного кредитования. Шансы на возвращение ипотеки как пафосного национального проекта равны нулю.

Не стоит, рассматривать западную модель ипотеки в качестве единственно возможной. Ипотека по западным образцам для России - это не совсем подходящий инструмент в решении жилищных проблем.

Ипотечные кредитные продукты не есть что-то законсервированное, условия кредитных продуктов могут видоизменяться, все зависит от конъюнктуры рынка и возможностей финансовых организаций. Западную бизнес-модель необходимо корректировать с учетом Российских условий. Прежде всего, преобразовывав кредитные обязательства заемщиков в новый формат приемлемый для условий России.

Жилищное кредитование может способствовать притоку капитала в сектор рынка жилья, только при правильной организации. Под него должна работать финансовая бизнес - модель соответствующая экономическому развитию страны. Слепо копировать технологии жилищного кредитования не следует, прежде всего из-за различия в экономических условиях Запада и России. Поэтому ипотека по американской модели не может и не должна рассматриваться как единственное решение жилищных проблем в России.

Нацеленность государства на западные образцы ипотеки сделала жилье недоступным. Изменить ситуацию позволит создание механизма арендно - накопительного жилищного кредитования, которые предлагает Программа "Жилищный шаг". Он предлагает поэтапное решение жилищного вопроса, которое больше подходит для большинства граждан нашей страны. 

Механизм создан с учётом интересов всех участников рынка и с точки зрения надёжности и прибыльности не уступает ипотеке.

России нужна собственная схема по применению института ипотеки!