Ипотека : понятны ли правила?

Савинов Александр

руководитель Программы "Жилищный шаг"

Озвучу несколько своих претензий к ипотеке:

Первое и самое главное - несоответствие рекламируемых ставок реальным.

Отметим, что рекламные процентные ставки российских банков, ориентированы на «элитных потребителей» (фактически несуществующих); для рядового заемщика, если он вообще имеет доступ к кредиту, условия значительно хуже.

Заявленные в рекламных разворотах банками 10% годовых на поверку чаще всего оказываются 11% при "белой" зарплате, подтвержденной справкой 2-НДФЛ, и 12% при заработках, подтвержденных косвенными данными. И это только чистые проценты банка без учёта остальных расходов:

1. Комиссии банка за выдачу кредита. Расходы человека, решившего взять ипотечный кредит, не ограничиваются процентами за пользование банковскими деньгами. Банки за выдачу кредита берут комиссию, в среднем 1% от суммы кредита.

Пример: Банк ВТБ (лидер ипотечного рынка) только за выдачу ипотечного кредита берёт комиссию от 45 000 до 125 000 с каждого заёмщика.

2. Комиссии за ведение ссудного счёта. Скрытые платежи за обслуживание счета. В том банке, где заемщику демонстративно будут говорить о том, что у них не берется комиссия за рассмотрение заявки на выдачу кредита, а также о том, что процентная ставка по кредиту у них на 0,25–0,5% ниже, чем в других банках, весьма вероятно, будет установлена комиссия "за обслуживание счета" заемщика. Такая надуманная услуга будет стоить заемщику примерно 0,5 % в год от непогашенной суммы основного долга. А когда кредит идёт на миллионы даже 0,1% является внушительной суммой.

3. Комиссионные за банковскую ячейку, в которой якобы будут храниться деньги, пока вы будете искать и подбирать квартиру.

4. Оценка стоимости объекта залога, у специально аккредитованной банком оценочной компании, тоже ляжет на плечи заёмщика.

5. Комиссионные за оформление договора залога и сопровождение купли продажи – риэлторам. (Стоимость услуг агентства недвижимости можно достаточно объективно оценить самостоятельно, исходя из среднего уровня рыночных цен в каждом конкретном регионе. Полный перечень услуг агентства недвижимости по поиску, подбору объекта недвижимости и сопровождению сделки купли-продажи составляет в среднем 2-3% от стоимости объекта недвижимости).

6. Оплата услуг кредитного брокера. Если заемщик сначала договаривается с банком, то выбрать риелторскую фирму заемщику дадут только из списка, предложенного банком, что ограничивает потребителя в выборе вариантов. Можно пойти другим путем – обратиться в известное и рекомендованное агентство, и тогда ипотечные брокеры, которые есть в составе каждого уважающего себя агентства недвижимости, помогут получить кредит. Но в таком случае придется заплатить комиссию и за эту услугу. А она стоит не дёшево!

7. Три обязательных для ипотеки вида страховок. Страхование сегодня — обязательное условие ипотечных сделок, избежать которого не удастся. На протяжении 10-20 лет, вплоть до погашения ипотечного кредита, потребитель будет платить не только банку, но еще и страховой компании. В итоге переплата, только на страховых выплатах составит до 20%-30% от стоимости квартиры.

8. Оплата услуг нотариуса удорожает сделку на 2%. Расходы по нотариальному удостоверению сделки. В силу закона все сделки с недвижимостью, обеспеченные ее залогом, подлежат нотариальному удостоверению. Оплата услуг нотариуса удорожает сделку на 2% от стоимости квартиры. И вы оплачиваете эти расходы ещё даже до начала кредитных выплат.

Этой же чести удостоились договоры ренты (купля-продажа с условием пожизненного содержания). Все остальные сделки с недвижимостью нотариально удостоверять не обязательно.

9. Коммунальные платежи, которые также на протяжении всего периода расчетов с банком будут лежать на плечах заёмщика тяжелым грузам, повышая на несколько тысячь и без того неподъемную сумму.

10. Секретная формула расчёта платежей и бессмысленность досрочного погашения.

Обращаем внимание! На принцип аннуитета, то есть погашения кредита равными суммами, который, никак не вяжется с рекламной пропагандой «социально – ориентированной» ипотеки, которая якобы помогает гражданам решать жилищную проблему.

Смотрите, в аннуитете первые платежи за год примерно таковы: при кредите в 2,5 миллиона рублей из 30 тысяч ежемесячных платежей 29 тысяч идут в уплату процентов, и только 1 тысяча в погашение основного долга. То есть за год, таким образом, уплачивается 348 тысяч по процентам и 12 тысяч в погашение собственно кредита. Таким образом, получается, что заемщик предоплачивает банку прибыль в убыток себе, а через год он имеет долг за квартиру всего на 12 тысяч меньше. Это попахивает кабалой, но, к сожалению, узаконенной. Как правило, первые месяцы или даже годы большую часть ежемесячного платежа будут составлять проценты, лишь незначительную часть – основной долг. Известно, что при аннуитете первые годы выплачиваются в основном проценты. А 10 - 20 лет - это ОЧЕНЬ много и очень сложно.

11. Особенные условия страхования утраты права собственности.

Несмотря на то, что приобретаемый объект проверяется вначале агентством недвижимости (которое объясняет свои высокие гонорары в первую очередь проверкой "юридической чистоты" документов), а затем юристами и службой безопасности банка и заверяется нотариусом, при заключении договора кредитования с ипотечным обеспечением банк обязывает заемщика каждый год покупать полис страхования риска утраты права собственности (титульного страхования). Платежи составят примерно 0,7–1% от суммы. Сума страхоки которую требует банк составляет и рассчитывается как – сумма кредита выданнаявам банком +10%, за каждый год погашения. Причем выгодоприобретателем по договору страхования является не собственник квартиры (заемщик), а банк. Банк фактически страхует только свои риски, а заёмщик, при этом не от чего не застрахован.

12. Страхование жизни оплачивает заемщик, а страховые выплаты получает банк.

При страховании жизни, здоровья и трудоспособности заемщика тариф определяется в зависимости от рода профессиональной деятельности застрахованного лица и наличия у него болезней. Граждан старше 30 лет банк попросит пройти медицинское обследование, а страховой взнос может составить от 0,7 до нескольких процентов от суммы кредита за каждый год погашения. При этом страхование риска временной утраты трудоспособности предполагает возмещение 1/30 части ежемесячного платежа заемщика за каждый день его длительной нетрудоспособности.

В добавок: страхование квартиры защищает не от всех рисков.

Страхование квартиры, происходит, как правило, по фиксированной ставке, расчитаной от стоимости квартиры в год. Следует учесть, что эту, как говорят банки, «небольшую» сумму платить придется ежегодно. В договоре имеется стандартный набор рисков – пожар, залив водой, противоправные действия третьих лиц. При этом понятно, что уничтожить стены квартиры пожаром или заливом водой не так уж реально, а вот риск разрушения жилища землетрясением, неумышленной авиакатастрофой или действий злоумышленников страховые компании в России не покрывают.

В заключение приведe текст и ссылку на видео из коментариев людей воспользовавшихся или только планирующих взять ипотеку:

http://www.youtube.com/watch?v=9uOZ1QAog3c

от Вероника:
Попробовали посчитать, по сколько нужно отдавать банку при 12,25% на 25 лет, если квартира стоит 6,5 млн. Полтора у нас есть. То есть нужно 5 миллионов. Получилось, что отдавать нужно почти по 53 тысячи... Живем в Москве на съемной квартире, платим 25 тыс. в месяц. Для Москвы неплохая зарплата. Но если 52 тысячи в месяц отдавать банку, мы точно умрем с голоду!А еще ребенок растет, ученик второго класса. Стало казаться, что зарабатываю копейки... Интересно, кто может позволить себе такой кредит, для кого это жилье доступно?

И я не уверен, что делая расчеты, Вероника учитывала все связанные с оформлением ипотеки расходы, которые приведены выше.

Так сколько в России получается реальная процентная ставка по ипотеке, если посчитать все расходы? Какому количеству людей она доступна? Какие доходы должны быть у одного человека, чтобы он смог ею воспользоваться и не потерять всё в случае временных трудностей с доходами?

На что рассчитывают банки продвигая этот кредитный продукт на рынок в России?