Ипотечная телеграмма № 23. Бег на месте или вредная польза от рефинансирования ипотечных кредитов

Материал, использованный в телеграмме, был ранее опубликован в колонке на портале «Ради Дома PRO».
Тема рефинансирования была подробно изложена 28 июля в статье на Банкир.ру «Обратная сторона модных ипотечных трендов: рефинансирование».
В телеграмме очевидные тезисы повторены в сокращенном виде в расчете на читателей, прекрасно понимающих вопрос.

Резкое снижение ипотечных ставок в текущем году вывели на авансцену ранее мало востребованный ипотечный кредит – рефинансирование. В подавляющем большинстве случаев под этим подразумевается предложение клиенту прийти в банк с ипотечным кредитом, выданным другим банком. Клиенту предлагается выгода в виде уменьшения суммы ежемесячного платежа. Есть и особые предложения, когда первоначальный размер кредита может быть увеличен. Своему собственному заемщику ставка кредитования снижается значительно реже. Рефинансированию посвящено большое количество рекламы и разнообразных полезных советов. Складывается ощущение, что ипотечное счастье без рефинансирования невозможно.

А что на самом деле?  Факты говорят о следующем.

Первое. На сегодняшний день у подавляющего большинства из ТОП-25 ипотечных кредиторов присутствует услуга по рефинансированию. В этот список надо добавить и небанковское АО АИЖК, которое активно предлагает такой продукт. Исключение составляют только два банка из двадцати пяти.

Второе. В структуре продаж ипотечных кредитов рефинансирование занимает значимую долю в диапазоне от 5 до 20 %. Но есть и ударники, сделавшие ставку на продукт. Как минимум, у трех кредиторов ежемесячная доля рефинансирования в структуре продаж достигла 40 %.
Если бы все кредиторы запустили продукт одновременно, то по итогам года по всему рынку была бы легко преодолена планка 15 %. По факту будет не намного меньше.

Третье. Ставка по продукту рефинансирование снижается вместе с другими продуктовыми ставками. Но для клиента «с улицы» безо всяких льгот с первоначальным взносом 30 % ежемесячное измерение ставок предложения показывает лучшие условия по рефинансированию (табл. 1).

Таблица 1. Динамика снижения ипотечных ставок

 Четвертое. Заемщик при уходе из одного банка в другой может снизить ежемесячную финансовую нагрузку. Приблизительно выгоду можно оценить так – для усредненного кредита в 1,8 млн рублей снижение ставки на один процентный пункт уменьшает ежемесячный платеж на одну тысячу рублей. Выгода уменьшается на затраты при переходе, в том числе: изменение или заключение нового договора страхования, оценка недвижимости, услуги при регистрации. При определенной ловкости затраты можно минимизировать. 

Эти факты говорят о возможной пользе рефинансирования, по крайней мере, для заемщика.
Очевидную пользу получают страховщики и оценщики, особенно, когда заемщик обращается к новым партнерам банка. Раз оценка залога является важным фактором для принятия кредитного решения, то почему бы не провести ее особо тщательно по «усиленному» тарифу. Также, заемщик стал старше, что заставляет страховщика при индивидуальном комплексном ипотечном страховании поднять для него страховой тариф.

 В результате небольших размышлений кроме пользы обнаруживается и вред от этого популярного продукта.

Во-первых, не делается ничего для увеличения доступности жилья, о важности которой часто говорят высокие руководители. Ипотечная сделка проводится, множество людей работает, а ничего не приобретается. Ипотечная деятельность плавно переходит из жилищной сферы в чисто финансовую.
Кстати, кредиторы с частичным и полным государственным участием активно работают по этой теме, отвлекаясь от решения жилищных вопросов граждан.

Во-вторых, банки очень активно переманивают друг у друга клиентов, но в итоге снижают доходность своих и чужих кредитных портфелей. В рекордной статистике выдач по итогам года будет часть пустых выдач, которая требует вычитания для понимания истинного развития ипотечного рынка.

В-третьих, переход клиента из одного банка в другой приводит к ускоренному гашению ипотечных облигаций, что не способствует привлечению инвесторов в ипотечные ценные бумаги.

В-четвертых, рефинансирование не требует компетенций связанных со сложными сделками купли-продажи. Хорошо, если только 15 %, а если целых 50 % сделок занимает рефинансирование, то можно и разучиться кредитовать приобретение жилья.

В-пятых, у части кредиторов при рефинансировании кредит из классического на приобретение жилья переходит в обыкновенный залоговый кредит, иногда называемый ломбардным, а это уже другие риски.

В-шестых, легкость смены кредитора развращает и не приучает к длительным отношениям заемщика с банком. А при снижении маржи только длительные отношения будут скоро выгодны банку.

 В-седьмых, предоставление приоритета чужим заемщикам и ограничение в рефинансировании своих заемщиков вызывает у последних чувство несправедливости, которое, только кажется, что не влечет за собой экономических последствий.

В качестве вывода сформулируем только один вопрос – не пора ли регулятору и законодателям задуматься о том, что фиксированные ставки, сложности в изменении условий кредитования своему заемщику тормозят развитие отрасли, а рефинансирование в нынешнем виде дает сомнительный эффект.

 Полезно задуматься не только о плавающих или переменных ставках, но и предоставлении кредитору гибкости изменения условий действующего кредита.
 

Пока страшно представить, что кредиторы могут получить право в одностороннем порядке менять ставку. Например, банк выдал ипотечный кредит на 20 лет, но каждые 5 лет может менять ставку. Конкуренция заставит кредитора менять ставку адекватно. 

Традиция кредитов с фиксированной ставкой на 30 лет конечно хорошо, но рост пустой деятельности, не способствующей развитию экономики, не может не беспокоить.

С перспективами развития ипотечных продуктов, включая рефинансирование, можно будет подробно ознакомиться через трансляцию или посещение Четвертого Российского ипотечного конгресса 8 февраля 2018 года.