Ипотека на новостройки становится все популярнее у жителей Самары
Ипотека на покупку первичного жилья становится все популярнее у жителей Самары. Однако банки не торопятся снижать ставки по жилищным займам на квартиры в новостройках. Конкуренция заставит их двигаться в этом направлении, уверены эксперты.
По данным регионального отделения Центробанка России, средняя ставка по ипотеке в Самаре и области составляет 12,9%. При этом полная стоимость кредита на покупку строящегося жилья, как правило, начинается от 14-15% в год. Для большинства самарцев это дорого.
Почему не дешевеет ипотека
Только 25% покупателей на самарском рынке недвижимости – и первичном, и вторичном – пользуются заемными средствами. По словам экспертов, при существующем спросе на строящееся жилье, это низкий показатель.
Сдерживающий фактор для расцвета жилищного кредитования – процентные ставки, связанные в первую очередь с рисками долевого строительства (Самара до сих пор лидирует в стране по количеству обманутых дольщиков – их уже более 7 тысяч). Отсюда и высокие требования к финансовому положению заемщика и к первоначальному взносу. Ставки подстегивает и риск невозврата – по данным Центробанка, объем задолженности по жилищным кредитам в стране сейчас превышает прошлогодний на 30%. Так как стоимость денег для самих банков остается по-прежнему высокой, значительного снижения ипотечных ставок никто не ждет.
То, что ипотека на квартиры в новостройках обходится дороже, чем на вторичное жилье, – тенденция для самарского рынка не новая. В зависимости от степени готовности дома разница стоимости «квадрата» может достигать 25%. «Квартира в строящемся доме не дает свидетельства на право собственности и, соответственно, не может являться предметом залога в банке. Поэтому процентные ставки ипотечного кредита на квартиры в начальной стадии строительства, как правило, на 2-3% выше, чем на вторичное жилье», – рассказывает руководитель отдела ипотеки и кредитования АН «Визит» Татьяна Студенникова. Как только дом вводится в эксплуатацию, ипотека на него дешевеет на 1-1,5%.
Взнос вместо ставки
«Тем не менее возрастающая конкуренция между банками и застройщиками будет стимулировать кредитные учреждения на проведение акций или ослабление условий кредитования», – уверена начальник отдела по работе с партнерами Самарского отделения Сбербанка России Ольга Третьякова.
Вероятнее всего, банки будут уменьшать размер первоначального взноса по ипотеке на «первичку». Сегодня от покупателя требуется внести не менее 20% от стоимости квартиры в новостройке. При этом кредит на покупку готового жилья можно взять и при наличии 10% от его стоимости. По мнению начальника розничного бизнеса банка «Солидарность» Ольги Вавиловой, этот фактор – не самый важный для самарских заемщиков, большинство из них старается сделать максимально высокий первоначальный взнос, в среднем 25-30%.
Банки доверяют не всем застройщикам
Развитие этого сегмента кредитования напрямую зависит от активности застройщиков. За прошлый год в городе построили чуть более 900 тыс. кв. м жилья. К 2020 году власти обещают нарастить темпы до 1,2 млн кв. м в год. Эксперты говорят, что если удастся выйти на запланированные объемы сдачи, то высокая конкуренция заставит банки снижать ставки. Однако есть мнение, что сегодняшняя политика властей, нацеленная на стимулирование строительства дешевого жилья, вредит рынку. Качественного жилья сдается мало, что отталкивает платежеспособный средний класс.
Сегодня не все застройщики имеют возможность получить аккредитацию в банке, чтобы продавать квартиры в кредит. По словам Татьяны Студенниковой, аккредитация – это довольно сложный процесс, который занимает до трех месяцев. На «одобрение» может рассчитывать только крупная компания, имеющая приличный стаж работы на рынке жилищного строительства. Застройщиков, которые имеют аккредитацию сразу в нескольких банках, еще меньше. Среди самарских компаний это, например, СК «Град», СК «Берег», ПСК «Трансгруз», ГК «Новый Дон», СК «Самарабазис» и ряд других.
«Даже при наличии всех документов вряд ли банк будет кредитовать объект на стадии котлована. Скорее всего, ипотеку запустят только тогда, когда дом будет иметь определенную степень готовности – ее каждый банк определяет индивидуально», – добавляет Татьяна Студенникова. Самарские риэлторы подтверждают, что лишь единичные кредитные организации в городе имеют программу кредитования долевок на уровне котлована.
Впрочем, по словам генерального директора риэлторского агентства «Камертон» Ирины Семенюк, многие застройщики в Самаре нормально работают и без привлечения ипотеки. А вот то, что хорошего жилья строится мало, – большой минус, который скажется на ценах в этом сегменте.
Прогнозы на завтра
Ипотека в Самаре развивается на первичном и вторичном рынках неравномерно. По словам Ольги Третьяковой, в самарском отделении Сбербанка около 40% жилищных кредитов выдано на покупку квартир в новостройках, соответственно, 60% – на готовое жилье. «В региональных банках перекос в сторону «вторички» еще сильнее – лишь каждая четвертая квартира, покупаемая в кредит, – в строящемся доме, остальные 75% – вторичный рынок», – говорит Ольга Вавилова. Тем не менее представители Самарского Сбербанка ожидают, что уже скоро доли в их кредитном портфеле сравняются, так как первичный рынок для кредитования выглядит перспективно.