В существующих условиях жителям Пермского края трудно решиться на ипотеку
Рост ипотечных ставок может окончательно «усыпить» рынок недвижимости в Перми, к такому выводу пришли аналитики. Сейчас спрос на ипотеку потерял актуальность не только из-за высоких процентов, но и из-за отсутствия стимулирующих программ со стороны государства. С какими ипотечными проблемами столкнулся рынок недвижимости, выяснял корреспондент Dom.59.ru.
Компания «Инвест-аудит» исследовала зависимость цен на рынке жилья в Перми от изменения ставок на ипотечные продукты. Аналитики предполагают, что быстрый рост ставок по ипотечному кредитованию, зафиксированный в первом квартале 2013 года, может также оказать влияние на рынок недвижимости и стать одним из факторов замедления темпов его роста.
«В рамках исследования мы зафиксировали тенденции снижения среднего срока кредитования и доли просроченной задолженности, – рассказывает генеральный директор ООО «Инвест-аудит» Егор Чурин. – Безусловно, это также связано с выходом страны из кризиса. Поэтому сегодня подозрительность банков при выдаче кредитов сменяется доверием к заемщикам, а растущая финансовая устойчивость населения приводит к активному росту спроса на ипотечные кредиты».
Как отмечают аналитики, за прошедшие три года на рынке недвижимости Перми наблюдался последовательный рост средней стоимости жилья. Если в 2010 году цены оставались достаточно стабильными, то в 2011 году наметился небольшой рост, который в 2012 году сменился стремительным увеличением активности на рынках. 2013 год начался с некоторого затишья. При этом спрос на ипотечные кредиты за три последних года претерпел некоторые изменения: средний срок кредитования снизился, что говорит о росте платежеспособности заемщиков. Процентная ставка по ипотечным кредитам также демонстрировала снижение вплоть до февраля 2012 года, после чего начался ее постепенный рост. Вероятно, именно снижение процентных ставок практически у всех банков стало основной причиной повышения спроса на ипотечные кредиты. И даже их постепенный рост в 2012 не изменил ситуацию. По мнению аналитиков, при растущем спросе и ограниченном выборе квартир цены на жилье могут также увеличиться.
Почему ставки растут?
Банки реагируют на экономическую ситуацию и на изменения на рынке жилья. Что привело к росту ставок в 2013 году и когда ждать их снижения? «Сейчас наступает сезонный спад, – поясняет президент Камской палаты недвижимости Александр Денисов. – Спрос на недвижимость сам по себе будет падать, и банки это также понимают. Все готовятся к осени. Но существуют прогнозы, что нас вновь ждет некая волна кризиса, а соответственно, подъем ставок кредитования. Но если кризисной составляющей не будет, думаю, что к концу года ставки чуть снизятся. Если все-таки правительство РФ запустит программу субсидирования ипотечных ставок для особых групп населения, то вслед за ней «подтянутся» остальные банки и начнут снижать проценты. Снижение ипотечных ставок само по себе не происходит, и в данный момент предпосылок для него нет с экономической точки зрения. Рост объемов жилищного кредитования влечет за собой развитие рынка недвижимости. И увеличение объемов строительства. Уже пора предлагать новые ипотечные продукты и выходить на рынок новым игрокам – многие банки свернули свои программы в период кризиса, а сейчас возвращаются. Но нужно хорошие условия предлагать людям. А потребителя привлекает именно снижение ставок».
По мнению Денисова, западные стандарты ипотечного кредитования придут к нам только тогда, когда власти примут необходимые меры. «Есть законодательные нормы, позволяющие выйти на уровень западного кредитования, – рассказал собеседник Dom.59.ru. – Все знают, что там ставки очень низкие. У нас таких ипотечных систем, как там, нет. Все что было – мы уже прошли. Все знают ипотеку, и есть даже негативное отношение у потребителя – это дорого, накладно. Но для новых кредитных систем нужно изменить законодательство. В принципе, законы прописаны, но их все обещают и обещают ввести. Как введут – будет новая волна интереса к ипотечному кредитованию. Но без ипотеки рынок недвижимости уже не существует. На Западе если нет спроса на конкретную недвижимость – сразу предлагается очень выгодный кредит. У нас такого нет, но мы к этому в любом случае придем, даже если изменения в законодательство не внесут. Просто происходить это будет постепенно».
Ипотечные проблемы Перми
Тем не менее в существующих условиях пермякам трудно решиться на ипотеку. Во-первых, пугает размер ставок. «Нельзя сказать, что ипотека набирает обороты, – говорит председатель совета НП «РГР. Пермский край», директор ООО «Территория» Екатерина Пахомова. – Но это единственный механизм, и поэтому его используют. Хотя сейчас нет ни одной программы, которая бы реально простимулировала спрос, чтобы люди не откладывали момент приобретения квартиры, если у них есть такое намерение».
К тому же даже если кредит одобрит банк, встанет вопрос о поиске подходящей квартиры. Особенно когда дело касается вторички. «Тенденция, когда ипотеку банки одобряют, а квартиру найти не получается, существует. Много банков сейчас кредитуют новостройки. Но только те, где продаются квартиры на основании договора долевого участия. Многие застройщики строят квартиры, которые продаются на основании договора о вступлении в жилищно-строительный кооператив. Банки такие варианты не кредитуют. Еще есть ситуация, когда квартиры менее трех лет в собственности, и продавец занижает стоимость квартиры. При этом кредит берется на 70-80% от стоимости, и сумму сделки нужно указывать в договоре купли-продажи. Продавцы не готовы на это пойти. Сейчас большое количество предложений на рынке вторичного жилья, и даже наблюдается снижение цен. На рынке новостроек другая ситуация. Практически все, что сдается в 2013 году, уже продано. Предложения есть на конец 2014 – начало 2015 года, эти дома только-только начали строить. Люди не готовы так долго ждать», – поясняет руководитель отдела продаж ООО «Территория» Любовь Подорога.
Сейчас ипотечная ставка в банках Перми колеблется от 12 до 16%. Но для 12% нужно иметь большой первоначальный взнос, и для большинства потребителей он непосильный. В среднем кредиты берут под 14% годовых. Уже сейчас на рынке недвижимости Перми отмечается спад, который привел даже к некоторому снижению цен. Если ставки на ипотеку продолжат расти, то на покупку квартир пермякам будет решиться еще труднее. Несмотря на то, что недавно было зафиксировано снижение ипотечных ставок, тенденция эта не общая.