Ипотека пришла навсегда. Часть 5. Основы для развития ипотечного кредитования. Перспективы снижения ставки ипотечного кредитования.

Рано или поздно ипотечное кредитование будет восстанавливаться. После восстановления ипотечный рынок в частности, да и весь банковский, может стать другим. Перед описанием инфраструктуры и технологий посмотрим на облик ипотечного рынка после кризиса.

Изменение облика рынка будет определяться следующими взаимосвязанными факторами:

1. Сокращение возможностей рефинансирования ипотечных кредитов (объем):

• уменьшение возможностей частных инвесторов, включая пенсионные фонды, по приобретению ИЦБ,

• уменьшение возможностей бюджета для поддержки выкупа ценных бумаг,

• уменьшение возможностей банков для удержания ипотечных кредитов на своем балансе.

2. Удорожание стоимости фондирования выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов (ставка).

3. Необходимость для банков решать другие задачи для сохранения безубыточности.

4. Экономическое положение предприятий и домохозяйств (семейных бюджетов) не скоро восстановится до уровня стабильного роста.

Это основные, но не единственные факторы. Отложим описание  облика будущего ипотечного рынка.

Вернемся к практике кредитования. Развитие ипотечного кредитования зависит от ставки ипотечного кредита. Причем, это не магия цифр, а жизненно важный расчет, влияющий на сумму кредита. Банки для увеличения расчетной суммы кредита зачастую одобряли заемщиков с отношением доход/платеж (PTI) равным 50 %. При снижении ставки можно достичь тех же сумм кредитов, но с коэффициентов PTI 32 %, что делает более комфортной жизнь заемщика с оставшейся частью зарплаты.

Пример. Доходы семьи – 100 000 рублей. После выплат остается 68 тыс. руб. (PTI 32 %) или 50 тыс. рублей (PTI 50 %). Для бюджета семьи 18 000 рублей – существенная разница.

Первый вариант. Кредит на 15 лет, ставка 12,5 %, PTI 32 %, расчетный кредит 2,62 млн. руб.

Второй вариант. Кредит на 15 лет, ставка 21 %, PTI 50 %, расчетный кредит 2,78 млн. руб.

Сумма кредита одинакова, а нагрузка существенно возрастает.

Ставка кредитования коммерческого банка зависит от следующих факторов:

• стоимость фондирования ипотечных кредитов,

• рисковая составляющая,

• расходы (прямые и аллоцированные),

• нормативная прибыль.

Примем несколько допущений.

Первое допущение. При честной и развитой конкуренции банки будут стремиться получить преимущество за счет предложения низкой ставки.

Второе допущение. Банки ответственно подходят к оценке рисков и плата за риск обоснована.

Третье допущение. Банки стараются заработать прибыль и понимают, что ипотечное кредитование дает прибыль, когда сформирован портфель и кредиты в течение ряда лет обслуживаются. То есть, банки рассчитывают на долгосрочный бизнес.

Четвертое допущение. Финансовый рынок честный и банки имеют одинаковый доступ к  рефинансированию.

Такие допущения позволяют нам подробно обсудить только затраты при выдаче кредита и его сопровождении.

Источники снижения затрат можно искать в триаде Документы ─ Наличные деньги ─ Физическое присутствие банка.

В пределе ипотечное кредитование должно превратиться в бездокументарный безналичный дистанционный бизнес.

Отметим, что в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования от 8.11.2014 некоторые моменты уже отмечены, и в конце будут приведены  некоторые фрагменты.

Что нужно для достижения предельных показателей эффективности.

1. Дистанционное официальное (не предварительное) одобрение заемщиков.

Основа:

• дистанционная идентификация граждан без личного визита с паспортом в банк,

• дистанционной доступ банков к информации о доходах и другой информации граждан.

2. Дистанционное проведение и регистрация ипотечных сделок.

Основа:

• дистанционная экспертиза правоустанавливающих документов,

• подача документов на регистрацию сделок дистанционно (уже проработан вопрос с нотариатом),

• дистанционные инфраструктурные действия по подготовке сделки, в том числе оценка и страхование,

• безналичные расходы по сделке с недвижимостью.

3. Бездокументарные архивы, включая электронную  закладную и электронное кредитное досье.

4. Дистанционное обслуживание кредита, в том числе оплата кредита и обмен документами.

Примечание. Остается отметить, что остается проблема с альтернативными сделками. Как и любая индивидуальная работой альтернатива может облагаться дополнительной комиссией. Почему не разработать технологию таких сделок с безналичными расчетами?  При формировании достаточного предложения на рынке недвижимости проблема будет менее острой.

Приведенный перечень не описывает все необходимые задачи, но показывает, что существуют и планомерно прорабатываются практические шаги по снижению расходов банков при ипотечном кредитовании.

Детали практической реализации могут быть проработаны в рамках ипотечного проекта коммерческого банка  и инфраструктурной поддержки ипотечного бизнеса со стороны государства.

Кризис 2008 года показал, что многие банки в период сокращения кредитной активности сделали прорыв в методологии и автоматизации, который увеличил качество обслуживания клиентов. Например, многие банки открывают вклады дистанционно, то есть без визита в банк и письменного договора.

Возможно, и этот кризис позволит в паузу разработать ипотечный бизнес нового типа, что нужно и государству и бизнесу.

Фрагменты Стратегии ипотечного кредитования.

Если  Стратегия изучена, то выделенное курсивом можно не читать.

6. Инфраструктура рынка ипотечного жилищного кредитования

Развитие элементов инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования будет происходить в соответствии с принципами конкуренции и эффективного распределения рисков между участниками рынка. По мере увеличения числа участников будет усиливаться их специализация.

Необходимо вырабатывать единые стандарты предоставления услуг участниками инфраструктуры, что, в свою очередь, будет способствовать снижению издержек и повышению надежности и эффективности всех этапов жизненного цикла ипотечного жилищного кредита.

Развитие системы бюро кредитных историй, организация информационного обмена с Пенсионным фондом Российской Федерации, Федеральной налоговой службой, Министерством внутренних дел Российской Федерации и накопление кредитных историй позволят значительно повысить информированность участников рынка ипотечного жилищного кредитования относительно платежной дисциплины заемщиков. Доступ к такой информации должны иметь все участники рынка по всей технологической цепочке жизненного цикла ипотечного кредита (ипотечный брокер, первичный кредитор, рефинансирующая организация, рейтинговое агентство, страховщик).

Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования будет сопровождаться повышением качества услуг оценщиков в результате реализации мероприятий, предусмотренных планом мероприятий ("дорожной картой") "Совершенствование оценочной деятельности", утвержденным распоряжением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 2013 г. N 1744-р. Повышению качества предоставляемых оценщиками услуг будут способствовать разработка стандартов и правил оценочной деятельности, а также усиление контроля со стороны саморегулируемых организаций за соблюдением своими членами требований законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также стандартов и правил саморегулируемых организаций оценщиков.

Для повышения качества мониторинга рыночных цен на жилые помещения будет налажен информационный обмен между всеми участниками рынка и органами государственной власти, включая Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральную службу государственной статистики и Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

Повышение эффективности работы судебной системы и предоставление возможности внесудебной реализации заложенного имущества по соглашению сторон на основании договора позволит сократить сроки взыскания по дефолтным закладным вдвое, что снизит издержки кредитора и заемщика и позволит оптимизировать финансовые потоки от реализуемого имущества.

Реализация имущества должников в ходе исполнительного производства на торгах в электронной форме повысит информированность заинтересованных лиц в приобретении жилых помещений, реализуемых на торгах в ходе исполнительного производства, и тем самым увеличит конкуренцию на торгах. Указанная мера будет способствовать реализации жилых помещений по более справедливой цене и в более короткие сроки, что отвечает интересам заемщиков, попавших в трудную жизненную ситуацию.

В результате реализации плана мероприятий ("дорожной карты") "Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 1 декабря 2012 г. N 2236-р, и федеральной целевой программы "Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014 - 2019 годы)", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 10 октября 2013 г. N 903 "О федеральной целевой программе "Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014 - 2019 годы)", система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним станет информационно открытой. Сведения о правах и переходе прав на недвижимость, в том числе данные о ценах сделок и параметрах объектов, будут доступны участникам рынка в едином государственном реестре объектов недвижимости. Механизмы документооборота при регистрации указанных прав станут унифицированными во всех регионах. Повысятся гарантии зарегистрированных прав на недвижимое имущество, что приведет к снижению риска утраты титула на такое заложенное имущество и отмене требований кредиторов о страховании титула, что снизит расходы заемщиков при ипотечном жилищном кредитовании.

В результате процессов стандартизации и унификации предусматривается значительно снизить операционную и кредитную маржу в системе ипотечного жилищного кредитования, что приведет к интегральному положительному эффекту для всех участников рынка ипотечного жилищного кредитования. Развитие инфраструктуры и повышение ее надежности приведут к повышению технологичности рынка ипотечного жилищного кредитования и скорости оборота капитала, что, в свою очередь, будет способствовать снижению издержек и повышению качества предоставляемых на рынке услуг.

Государство совместно с участниками рынка ипотечного жилищного кредитования будет содействовать повышению финансовой грамотности населения. Минимальный базовый объем знаний по рынку ипотечного жилищного кредитования и другим формам жилищного финансирования потенциальные заемщики будут получать в учебных заведениях. Кроме того, необходимо сформировать профессиональные стандарты ипотечного жилищного кредитования, которые будут предусматривать обязанность кредиторов и участников инфраструктуры рынка информировать заемщика обо всех возможных рисках, правах и обязанностях заемщиков с использованием унифицированных форм раскрытия информации о кредите. В результате принимаемые заемщиками решения станут более взвешенными, а качество ипотечных портфелей банков существенно повысится.

И еще несколько фрагментов

V. Основные меры Стратегии

1. Меры по повышению эффективности первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков

унификация и стандартизация процедур оценки платежеспособности заемщика, выдачи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, а также документации и методологии по операциям с закладной для упрощения действий органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включая внедрение в оборот электронной закладной;

повышение доступности и качества информации Министерства внутренних дел Российской Федерации о недействительных паспортах, информации Пенсионного фонда Российской Федерации, Федеральной налоговой службы, Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и данных бюро кредитных историй по заемщикам для повышения качества оценки платежеспособности заемщика, проводимой первичными кредиторами;

повышение доступности информации по рынкам жилья и ипотечного жилищного кредитования и ее раскрытие в соответствии с международными стандартами, а также создание единого стандарта предоставления данных по рынкам жилья и ипотечного жилищного кредитования участниками рынка по согласованным формам для мониторинга баланса спроса и предложения и контроля рисков.

2. Меры, направленные на повышение доступности и снижение процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам

разработка и внедрение стандартов электронного документооборота, включая законодательное регулирование электронной закладной, и организация электронного документооборота при проверке заемщика; разработка стандарта оценки предмета залога;

о портале проверки платежеспособности заемщиков по базам Пенсионного фонда Российской Федерации, Министерства внутренних дел Российской Федерации, Федеральной налоговой службы, Федеральной службы судебных приставов;

об электронном документообороте с Федеральной службой судебных приставов;

об упрощении оборота закладных посредством внедрения в оборот электронной закладной;