На кого рассчитана новая стратегия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию?

Вторая часть обсуждения новой стратегии Агентства по ипотечному жилищному кредитованию посвящена оценке влияния реорганизованной АИЖК на ипотечный рынок и на интересы граждан. Новый институт развития жилищной отрасли в части работы с населением не совпадает с привычной и ранее сложившейся деятельностью АИЖК.

 Влияние АИЖК на ипотечный рынок до начала 2015 года
Агентство имело пять основных зоны влияния.
Первая зона. Становление законодательной базы ипотечного кредитования и секьюритизации. На сегодняшний день практика применения нормативной базы достаточно отлажена. Конечно, нормативная база создавалась для удобства двухуровневой модели ипотечного кредитования, с учетом интересов работы небанковской организации АИЖК, что впрочем, не мешает работать и коммерческим банкам.
Вторая зона. Прямое воздействие на ипотечный рынок, которое через партнеров доходило до граждан в двух основных случаях: при выдаче кредитов и реструктуризации кредитов в кризис. АИЖК выкупало кредиты (закладные) (табл.1) сначала только рыночные (стандартные), потом к ним прибавились социальные кредиты. 
  Таблица 1. Показатели деятельности АИЖК

Примечания:
Источник, ЦБ РФ, АИЖК
ИЖК – ипотечные жилищные кредиты,
в 2006 и 2007 годах доля АИЖК определена по соотношению выдачи в штуках,
в 2013 объемы выкупа АИЖК приведены в соответствии с экспертной оценкой.

С точки зрения относительных показателей АИЖК уменьшало свою рыночную долю, и делала акцент на социальной ипотеке. Необходимо отметить важную особенность бизнеса АИЖК - региональную направленность. В качестве наглядной иллюстрации приведем следующий пример. В 2012 году сумма выкупа стандартных закладных в Воронежской и Владимирской областях практически равнялась сумме выкупа в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге. То есть, работа АИЖК в столицах не была заметна на фоне других кредиторов, но играла существенную роль в регионах.
Третья зона. Финансирование строительства
Механизм – стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья, и физических лиц, приобретающих жилье, возводимое в рамках данных проектов (программа «Стимул»).
В течение 2014 года по программе «Стимул» в редакции,
достигнуты следующие результаты:
• заключено 62 соглашения по строительным проектам площадью жилья 1,1 млн. кв. м
• с первоначальным объемом обязательств 15,5 млрд. руб.;
• введено в эксплуатацию 25,5 тыс. квартир и индивидуальных жилых домов площадью жи-лья 1,3 млн. кв. м;
• выдано банкам – кредиторам проектов целевых займов на сумму 19,2 млрд. руб.
Всего с начала действия программы (01.10.2009) заключено соглашений на 119 млрд. руб., по которым предусматривается строительство 6,8 млн. кв. м жилых помещений (общая площадь зданий – 10,1 млн. кв. м). Доля финансирования, предоставленного Агентством, составила 56% от общей суммы кредитования банками проектов строительства жилья в рамках данной программы (70,2 млрд. руб. из 126,7 млрд. руб.). 
Четвертая зона. Рынок ипотечных ценных бумаг. Сделки и инфраструктурные услуги 
Основными задачами в данном сегменте деятельности являются:
• стимулирование выпуска ИЦБ;
• оказание участникам рынка необходимой методологической и иной поддержки;
• формирование базы инвесторов в ИЦБ;
• развитие новых механизмов секьюритизации.
Доля секьюритизированных ипотечных кредитов в общем объеме выдачи ипотеки в 2014 году составила порядка 14%. В денежном выражении сумма близка к 250 млрд. руб.
Доля выпусков ИЦБ АИЖК и других участников, разместивших облигации с поддержкой Агентства, составила в 2014 году порядка 70% от общего объема сделок
Прямые инвестиции Агентства в покупку облигаций с ипотечным покрытием в 2014 году составили 23,2 млрд. руб.
В рамках программ покупки ИЦБ Агентство предоставляло промежуточное финансирование на накопление ипотечного покрытия и завершение сделок секьюритизации. Всего в 2014 году было выдано займов в рамках подготовки 12 сделок секьюритизации на общую сумму 12,8 млрд. руб.
В 2014 году Агентством было предоставлено поручительств по облигациям с ипотечным покрытием третьих лиц на сумму 67,3 млрд. руб.
В 2014 году АИЖК активно развивало инфраструктурные услуги на рынке облигаций с ипотечным покрытием. Услуги расчетного агента и организатора выпуска АИЖК предоставило в сделках объемом 34,5 млрд. руб.
В 2014 году Агентство инициировало две серии выпусков облигаций с ипотечным покрытием, совокупный объем эмиссии, которых составил 24,7 млрд. руб.
Наибольшее развитие (спрос) в 2014 году получили инфраструктурные услуги «Резервное сопровождение закладных» и «Мастер-сервисер».
По итогам 2014 года объем принятого АИЖК на сопровождение портфеля закладных составил:
42,16 млрд. руб. в рамках услуги «Резервное сопровождение закладных» и 4,47 млрд руб. в рамках услуги «Мастер-сервисер». 
Пятая зона. Ипотечное страхование
Страховая компания АИЖК предоставляла заемщикам, кредиторам и страховым компаниям страховую защиту при страховании ответственности заемщика и страховании финансового риска кредитора.
Особо стоит отметить применение ипотечного страхования для поддержки выпуска ИЦБ, что позволяло кредитору увеличить рейтинг облигации или уменьшить объем младшего транша.
В качестве расширения деятельности рассматривалась страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору.
При перечислении зон влияния не упомянуты проекты, связанные с арендным жильем из-за не-значительного объема бизнеса.
Таким образом, деятельность АИЖК была нацелена на весь рынок ипотечного кредитования и имела практическое влияние на потребителя и профессионального участника. Взгляд с различных точек зрения представлен ниже (табл.2).  

Таблица 2. Деятельность АИЖК с точки зрения потребителей

Важное дополнение. Рыночная конкуренция. Нужна ли полная свобода?
Деятельность АИЖК была организована таким образом, что могла поддерживать, региональных и не крупных кредиторов, то есть, способствовала конкуренции на местах и доступности кредитов в регионах. Единая всероссийская сеть имела возможность гибко реагировать на потребности развития ипотечного кредитования в том или ином городе, области.
Парадоксальный вывод. АИЖК, не являюсь в абсолютном выражении главным игроком ипотечного рынка, могла существенно влиять на него. Присутствие продуктов АИЖК практически по всей РФ определяло базовый стандарт для конкурентной среды. Существовала некая медиана стабильности, с которой можно сотрудничать и соревноваться. Сам факт наличия стандартов АИЖК побуждал либо к их применению, либо к улучшению.
Не забудем, что доля АИЖК росла в кризис, когда банки спасали свой бизнес, а АИЖК спасало ипотечное кредитование.
Можно сказать, что АИЖК имело возможности регулировать перекосы рынка, когда правит только экономическая целесообразность. Вспомним, что в кризис коммерческие банки быстро сворачивают региональный бизнес, спасая сам банк.
Экономика демонстрирует свою цикличность, когда рост сменяет падение и наоборот. В период роста рынок сам заполняет даже самые отдаленные ниши, а в период кризиса очень быстро из них уходит. Но люди в этих нишах остаются со своими нереализованными потребностями
Мы подошли к почти философскому вопросу – нужен ли государству инструмент прямого воздействия на ипотечный рынок, который имеет специфическую природу, проявляющуюся в неразрывной связи с социальной, жилищной, экономической политиками?
Можно вспомнить, что работать лучше по образцу. В текущий момент становления рынка уже нужен не образец, а первопроходец в новые технологии, которые может позволить инвестиции в перспективу и готов радоваться, когда эти новации освоят другие участники.
Таким образом, с экспертной точки зрения можно предположить, что АИЖК подошло к определенному рубежу, когда необходимо ответить на вопросы о необходимости и способе влияния на ипотечный рынок. Отсутствие ответа на эти базовые вопросы могло стать тормозом развития АИЖК.

Рубеж развития АИЖК
Первое. К концу 2014 года АИЖК превратилась в многопрофильную корпорацию, работающую не только с разными клиентами, но и с различной типологией деятельности. Если откинуть мелкие детали, то АИЖК стала похожа на банк, работающий в розничном, корпоративном, инвестиционном сегменте. Рядом находятся не свойственная банку сервисная деятельность, законотворческая деятельность и страхование. Такая квазибанковская деятельность без лицензии и банковских механизмов привлечения средств создавала определенные неудобства.
Второе. Рост объемов посреднической и сервисной деятельности практически не ограничен в отличие от кредитования, которое зависит от финансирования и рефинансирования. Отметим, что необходимо отвечать на вопрос – за чей счет льготная ставка по социальным программам. Акционер может обозначить, что социальная ипотека за счет прибыли АИЖК, но это возможно в ограниченном объеме.
Есть собственные деньги АИЖК, есть бюджетное финансирование. Для каждого вида деятельности необходимо определить источники финансирования развития. Например, стандартные кредиты рефинансируются, через ИЦБ, которые продаются на рынке. Социальные кредиты, рефинансируются через ИЦБ, которые продаются государству. Посредническая деятельность и сервис за счет собственных средств и т.д.
Рубеж заключался в том, что накопленный объем деятельности, опыт и инфраструктура требовали трансформации, как условия дальнейшего развития.

Итак, это была старая жизнь АИЖК. Возвращаемся к новой стратегии АИЖК, которая появилась в начале ноября 2015 года. В апреле произошла смена руководства АИЖК и было объявлено о новой концепции АИЖК в виде создания единого института развития. По сути это поворот на 180 градусов. Произошло не разделение бизнеса, а его укрупнение за счет присоединения фонда РЖС. Перед переходом к деталям посмотрим на фон, окружающий происходящие события.

Особенности 2015 года для ипотечного кредитования
Год происходит под знаком борьбы за сохранение ипотечного рынка и одновременной реорганизации АИЖК.
1. По результатам года рынок выйдет на 1,15 трлн. руб. выданных кредитов, что составит 65 % от результатов 2014 года.
2. Конкурентная среда на рынке серьезно ухудшилась и привела к росту концентрации. В 2012 году первые 5 банков выдавали 66 % от всех кредитов, а в 2015 году уже 89 %.
3. Перспективы продления действующих контрактов по выкупу закладных Агентством закладных не ясны в полной мере, что создает нервозность у традиционных партнеров АИЖК
4. В 2015 году были запущены две программы поддержки ипотечного рынка.
Программа субсидирования ипотечного кредитования новостроек реализуется довольно успешно и по итогам года доля субсидированных кредитов составит 30 % и достигнет 345 млрд. руб. выданных кредитов. Исполнителем программы со стороны Правительства является Министерство финансов.
Программа помощи заемщикам, попавшим в трудную ситуацию, или программа реструктуризации в первом своем варианте полностью провалилась. С момента ее принятия в апреле 2015 года помощь была оказана по сообщениям из СМИ нескольким заемщикам. К программе постоянно присоединяются банки. Сейчас их уже около 60. Подготовлена новая редакция программы, которая должна изменить ситуацию.
При этом в течение марта-апреля проект программы был кардинально изменен. Первый вариант программы подразумевал оплату за счет государства страховой премии за страхование риска кредитора. Риском считалось не достаточное получение средств от продажи квартиры при дефолте, если реструктуризация не помогла. По экспертным оценкам помощь могла быть оказана 75 000 заемщиков.
Подробности рассматривались в специальных материалах.
Расчеты по страховой программе http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/19/post/361/
Сравнение двух вариантов программ http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/19/post/373/
Принятый вариант являет собой компенсацию банкам части затрат на реструктуризацию и является распределением помощи банкам с непредсказуемым результатом. Ориентир по оценке АИЖК – 22,5 тыс. заемщиков для оказания помощи.
Исполнителем программы со стороны Правительства является АИЖК.
Этот пример важен для понимания того, что работа с гражданами даже через партнеров это - розничный бизнес, который требует соответствующих компетенций и технологий.

Трансформация деятельности АИЖК в деятельность единого института развития в жилищной сфере ОАО АИЖК 
В качестве введения отметим три обстоятельства.
Первое. Присутствие АИЖК в названии института явно избыточное. Новая структура не специализируется на ипотечном жилищном кредитовании. Она стоит где-то рядом и этим видом деятельности может заниматься, а может и не заниматься.
Второе. Суть добавления в новую структуру Фонда РЖС – доступ к земельным участкам.
Третье. Документ «Стратегия развития единого института…» полностью соответствует своему названию и мог бы называться «Документ корпоративного развития новой государственной корпорации».
Переходим к главному вопросу темы и постараемся понять, на кого рассчитана Стратегия. Подробности оставим для последующих материалов.
Выводы сделаны посредством изучения текста, но возможно, что институт развития ставит перед собой совсем другие задачи.
Потребителей деятельности единого института развития в жилищной сфере ОАО АИЖК можно представить следующим образом.
Потребитель номер один – сам институт развития. Большое внимание уделено лозунгам и мероприятиям по созданию первоклассной и экономически эффективной организации, что складывается ощущение, что это и есть главная цель перестройки.
Потребитель номер два – застройщики. Для них предусмотрено содействие в подготовке и получении земельных участков и финансировании проектов. Явно прослеживается фокус нового института развития на строительную отрасль.
Можно выделить основные категории застройщиков: застройщики жилья экономического класса, застройщики наемного жилья.
Потребитель номер три – инвесторы в ценные бумаги, для которых будут проводиться мероприятия по выпуску и поддержанию надежности ЦБ.
Потребитель номер четыре – кредиторы, для которых предусмотрены услуги по получению рыночного рефинансированию с помощью «фабрики» ИЦБ.
Главными механизмами обеспечения финансовой деятельности института развития предполагаются следующие:
• получение бюджетного финансирования,
• привлечение средств рыночных инвесторов через секъюритизацию,
• доведение средств до потребителей через минимальное число крупных федеральных банков.
Сложилась довольно красивая картинка, с реализацией которой может справиться очень немногочисленная организация, в чем-то напоминающая инвестиционный банк с элементами корпоративного кредитования.
Необходимо выполнение маленького условия в виде наличия финансирования и рыночного и бюджетного. Кстати, институт развития с немногочисленным высококлассным менеджментом сможет существовать и в условиях недостаточного финансирования. Просто будут другие объемы деятельности и всё. Организация от этого даже не пострадает. Может быть, это и не так, но высказанное предположение сформировалось из изучения Стратегии.
Для ответа на вопрос, вынесенного в заголовок, осталось уточнить два следующих вопроса:
• кого нет среди прямых потребителей?
• чья судьба не ясна?
Среди прямых потребителей нет физических лиц.
Не ясна судьба региональных партнеров, в первую очередь региональных операторов.
Заключение
Представленный материал является введением в тему изучения Стратегии АИЖК
Произведена оценка предыдущей деятельности АИЖК и описано внутреннее и внешнее положение, при котором Агентство подошло к своему реформированию.
Данная заметка – вторая по теме новой стратегии АИЖК. Первая была посвящена впечатлениям от текста. Следующий шаг – рассмотрение продуктов деятельности новой организации.
Общий вывод. При трансформации деятельности АИЖК может быть прекращена работа с физическими лицами и региональными операторами.