Приоритетные продукты АИЖК. Последний фрагмент описания новой Стратегии АИЖК

  В трех предыдущих частях обсуждения новой стратегии АИЖК рассмотрены особенности текста и общие особенности целеполагания новой государственно-коммерческой организации. В продуктовых планах отражается взгляд авторов Стратегии на практику. К целям и миссии были некоторые вопросы, которые сохранились и в теме продуктов.
Рассмотрение будет ограничено приоритетными продуктами АИЖК, как наиболее отражающими планы по реализации Стратегии, в том числе:
1. Продажа участков «под ключ» под жилищное строительство.
2. Секьюритизация инженерной инфраструктуры через инфраструктурные облигации.
3. Гарантии по кредитам застройщикам.
4. Выкуп и секьюритизация арендного жилья (включая проекты аренды с субсидиями).
5. Новые ипотечные ценные бумаги с гарантией АИЖК и механизм их выпуска («фабрика ИЦБ»).
Непосредственно перед описанием продуктов в Стратегии располагается интересный раздел «Финансовые цели стратегии». В разделе можно найти только два показателя:
• доля семей, которым будет доступно жилье с помощью ипотечного кредита (40 % в 2020 году),
• доля ИЦБ, выпущенных через «фабрику» (47 % в 2020) году.
По-видимому, в названии раздела опечатка, т.к. это - важные показатели деятельности, но не в полной мере финансовые.
Стратегия характеризуется чрезвычайной аккуратностью в части использования различных численных показателей деятельности. Достаточно трудно определить какие мероприятия, и в каком объеме будут влиять на миссию компании и повлияют ли вообще.
Таким образом, приходится ограничиваться логическим и вербальным описанием продуктов без составления моделей и расчетов, для которых отсутствуют исходные данные в Стратегии.
Далее курсивом выделяются дословные фрагменты из текста Стратегии.

Продукт номер один.
Продажа участков «под ключ» под жилищное строительство
Этот продукт АИЖК получает вместе с Фондом РЖС, который ранее находился в Минстрое.
Цитата в начале раздела.
С целью ускорения темпов жилищного строительства и снижения его стоимости Единый институт развития в жилищной сфере в лице Фонда РЖС будет осуществлять подготовку земельного участка для жилищного строительства до необходимого застройщикам уровня готовности вплоть до проработки «под ключ» (оформление градостроительной документации и получение согласований по подключению к инженерной инфраструктуре) для последующей продажи.
Продукт можно описать тремя тезисами:
1. вовлечение в схему работы земельных участков по категориям: федеральные и неразгра-ниченные, ранее предоставленные фондом, частные неосвоенные, застроенные и промышленные,
2. подготовка участков в нормативной и инженерно-инфраструктурной части, по возможности помощь в финансировании,
3. привлечение инвесторов (продажа) по привлекательным условиям. Предполагается, что условия лучше рыночных, а застройщики будут строить жилье экономического класса.
В полном объеме механизм заработает в 2018 году. В продукте не указаны экономические основы его работы. Можно только предположить, что для его реализации будет использована возможность доступа к земельным участкам и текущая прибыль АИЖК. На коротких циклах до 3-х лет можно и справиться, если не браться за финансирование строительства или обеспечение финансирования строительства.
Из раздела следует основное – право распоряжаться землей (подготовкой земельных участков) является сутью объединительной реформы структуры АИЖК и Фонда РЖС).
В принципе, выполняя эту функцию, можно и остальными продуктами не заниматься. Успех и экономические эффективность АИЖК будут обеспечены.
Кстати, еще одна терминологическая опечатка.
Цитата.
Для запуска механизма предоставления участков застройщикам необходимо реализовать следующие стратегические инициативы:
• окончательное законодательное оформление передачи функций управления Фондом РЖС в АИЖК;
• введение моратория на продажу участков без подключения к объектам инженерной инфраструктуры;
• интеграция управления и структуры менеджмента Фонда РЖС;
• проведение аудита и дополнительное глубокое исследование спроса на земли фонда РЖС;
• разработка стандарта продукта и ценообразования на участки;
• подписание соглашений с коммунальными организациями и органами региональной власти;
• формирование долгосрочного плана продаж участков Фонда РЖС;
• старт подготовки земельных участков "под ключ";
• интеграция структуры и управления Фонда РЖС.
Опечатка в словах «стратегические» и «инициативы». Это не стратегические инициативы, а набор действий, в том числе и внутрикорпоративных.
«Дополнительное глубокое исследование» подсказывает, что простые поверхностные исследования уже проведены.
Не очень нравится идея моратория на продажу участка без инфраструктуры. Это попахивает монополией или ограничительным подходом. Разве во всех случаях для всех участников процесса продажа «под ключ» самый выгодный подход?
Цитата в конце раздел повторяет правильные тезисы из различных правительственных программ.
Наша команда будет разрабатывать и реализовывать новые проекты, направленные на комплексное развитие территорий и создание комфортной среды проживания граждан, в том числе с использованием механизмов развития застроенных территорий, частно-государственного партнерства, развития промышленных зон. Подобные комплексные институты позволят вовлечь в развитие для жилищного строительства востребованные территории городов, сбалансировать интересы участников проекта и реализовать масштабные проекты по застройке территорий, в том числе по переселению граждан из ветхого и аварийного жилого фонда.
Вот такой получился продукт номер один – без расчетов, но со «стратегическими» инициативами. Главное – земля.

Продукт номер два.
Секьюритизация инженерной инфраструктуры через инфраструктурные облигации
С целью снижения стоимости жилья для застройщиков и потребителей Единый институт развития в жилищной сфере разработает механизм возмещения затрат застройщиков на строительство инженерной инфраструктуры.
Схема проста и понятна.
1. Инфраструктура строится с применением одного из способа финансирования.
2. Построенная инфраструктура сдается в аренду.
3. Поток платежей позволяет выпустить облигации, расплатиться с инвесторами (кредито-рами) инфраструктуры.
Арендные платежи идут, облигации обслуживаются.
Предполагается три возможности инвестирования.
1. В 2016-2017 выкуп инфраструктуры у застройщиков с помощью кредита ВЭБа,
2. АИЖК кредитует СОПФ, который, и выпускает облигации для соответствующего рефи-нансирования. То есть, источник инвестиций – средства ИЖК
3. Банк кредитует инфраструктуру и выпускает закладную, которую приобретает АИЖК и выпускает ИЦБ.
В разделе нет ни одной цифры или показателя, даже на уровне – лучше, больше. Поэтому обсуждать продукт тяжело.
Только два вопроса:
• источник средств на строительство инфраструктуры (объем, стоимость),
• инвестор на приобретение облигаций.
Однозначно то, что можно и этот эксперимент можно провести за счет прибыли АИЖК и продать один раз. А система где? Объем и влияние на «доступность» каковы?
Замысел второго продукта интересен и полезен, а условия функционирования и объемы не ясны.

Продукт номер три.
Гарантии по кредитам застройщикам
Для увеличения объемов кредитования застройщиков АИЖК с середины 2016 года будет предоставлять гарантии в размере части суммы кредита по проектам строительства жилья экономического класса. Механизм предусматривает предоставление гарантии АИЖК по кредиту застройщику, которая снизит кредитные риски банка и, как следствие, позволит банку предложить застройщику более выгодную ставку по кредиту. Наличие гарантии АИЖК позволит застройщикам получить кредит в банке под пониженную ставку, инвестируя лишь 30% собственных средств. Гарантии по кредитам застройщикам предполагается выдавать, опираясь на значительный капитал АИЖК.
Почему застройщик инвестирует 30 % нигде не указано. Указано только то, что АИЖК гарантирует 70 % от суммы кредита. Опечатка или экономия места в разделе.
При описании продукта ошибочно высказана возможность использовать для кредитования застройщиков средства от различных форм коллективных инвестиций, в том числе от несуществующих форм (строительные сберегательные кассы). Это противоречит целевой сути коллективных инвестиций и не имеет отношения к деятельности АИЖК, если верить тексту Стратегии.
Деятельность АИЖК заключается в продаже гарантии за комиссию. На схеме указано, что гарантия составляет не более 70 % от суммы кредита.
Предоставление гарантии по кредиты на инвестиционно-строительный процесс по технологии должно совпадать с кредитованием, в котором предусмотрен кредитный анализ. Получается, что он проводится банком, предоставляющим кредит, и АИЖК. АИЖК начинает заниматься квазибанковской деятельностью по своей сути. (Также продукт близок к страхованию).
Банк выдает кредит под пониженную ставку, имея гарантию АИЖК (на 70 % кредита). Банк передает АИЖК права требования к застройщику. То есть, по схеме АИЖК получает комиссию за предоставление гарантии и обеспечение гарантии в виде прав требования к застройщику.
По этой схеме банк имеет риск на 30 % от суммы кредита. Для банка это прекрасно. К сожалению, в Стратегии не указано какой объем рисков АИЖК возьмет на себя, и не проведена оценка экономики продукта. Интересно было бы получить от авторов сопоставление суммы гарантий с объемом кредитования застройщиков и объемом строительства.
Для внедрения данного инструмента наша команда реализует следующие меры:
• выстроит партнерские отношения с ведущими банками, имеющими опыт кредитования строительной отрасли, в том числе установит лимиты в рамках предоставления гарантий Единого института развития в жилищной сфере;
• разработает методики андеррайтинга застройщиков и процедуры ведения проектов жилищного строительства для цели предоставления гарантий Единого института развития в жилищной сфере.
• сформирует совместно с кредитными организациями процедуры мониторинга хода ведения строительства и повышения прозрачности расходования денежных средств, что позволит снизить риски всех участников рынка, а значит, даст возможность снижения платы за риск при кредитовании таких объектов.
Фрагмент из описания продукта необходимо привести полностью.
Для запуска механизма предоставления гарантий в размере части суммы кредита по проектам строительства жилья экономического класса необходимо реализовать следующие стратегические инициативы:
• наем команды с опытом проектного финансирования строительства;
• отбор банков-партнеров для программы;
• изучение практики и систем оценки рисков партнеров;
• разработка продукта и процессов по предоставлению гарантии;
• согласование с потенциальными банками-кредиторами;
• устранение избыточного регулирования оценки рисков при наличии гарантии АИЖК;
• запуск пилотного проекта по выдачам гарантий.
Фрагмент прекрасно коррелирует с предыдущей цитатой. Уже существует команда, которая начнет заниматься квазибанковской деятельностью, называя текущие корпоративные задачи стратегическими инициативами. Но команду еще надо сформировать.
Вывод по продукту номер три. Гарантии – хороший инструмент. Экономика этого бизнеса и риски для АИЖК не видны из текста.

Продукт номер четыре
Выкуп и секьюритизация арендного жилья (включая проекты аренды с субсидиями)
Секьюритизация наемного жилья предполагает, что банк, выдавший кредит юридическому лицу на строительство жилья для найма, будет иметь возможность рефинансировать его, продав закладную в АИЖК. Объем такого выкупа будет определяться размером государственного финансирования (субсидирования или льготного фондирования), предоставленного АИЖК на данные цели, а также спросом со стороны инвесторов на ИЦБ, выпущенные АИЖК по этому продукту. Внедрение такого механизма позволит развивать на рыночных принципах кредитные продукты ипотечного кредитования юридических лиц.
По основной идее продукт очень близок финансированию инфраструктуры. Существенное уточнение – на схеме прямо указано, что основой для работы продукта является льготное государственное фондирование АИЖК.
Первый источник средств указан. Инвесторы известны. Они те же, что и во всех других продуктах, на тех же условиях и в тех же объемах, но еще не определенных.
В этом разделе не забыты стратегические инициативы.
Для запуска механизма выпуска ИЦБ, обеспеченных платежами за наем, необходимо реализовать следующие стратегические инициативы:
• разработка и доработка продуктов по наемному жилью с учетом дальнейшей секьюритизации;
• разработка бизнес-требований для автоматизации процесса и изменений операционной модели;
• адаптация ИТ и операций под новые требования;
• согласование механизмов финансирования с государственными органами власти;
• реализация выкупа с использованием кредитной линии ВЭБ;
• подготовка к переходу от выкупа закладных к выкупу ценных бумаг;
• содействие принятию законодательных изменений в целях выравнивания ставки налога на имущество для юридических лиц и граждан, сдающих избыточные жилые помещения в наем;
• проработка вопроса предоставления первоначального гранта для приобретения жилья для найма.
Стиль стабилен. Традиционно много внутрикорпоративных и не интересных публике задач.
Замысел четвертого продукта интересен и полезен, а условия функционирования и объемы не ясны.

Продукт номер пять
Новые ипотечные ценные бумаги с гарантией АИЖК и механизм их выпуска
(«фабрика ИЦБ»)
«Фабрика» ИЦБ предусматривает следующий порядок выпуска ипотечных ценных бумаг: банк выдает кредиты заемщикам и передает закладные по ним ипотечному агенту, который после получения гарантии АИЖК (с уплатой комиссии) в ускоренном порядке выпускает и регистрирует в Банке России однотраншевые ИЦБ. Полученные от ипотечного агента ИЦБ банк может оставить на балансе или продать сторонним инвесторам, получив таким образом рефинансирование.
Функция АИЖК заключается в предоставлении поручительства (гарантии) по выпущенным ИЦБ. Гарантия – платная, а деятельность близка к работе страховой компании.
Дополнительно АИЖК предполагает «дострахование пула закладных до стандарта АИЖК». Зачем страхование, если уже есть гарантия, а бумаги однотраншевые? Банк платит страховую премию и гарантию практически за одно и то же. Можно было бы поиграть стоимостью гарантии. Понятна обозначенная тема вывода СК АИЖК чуть в сторону от головной компании, но тогда чем будет обеспечиваться капитал и надежность страховой компании АИЖК. Со стороны кажется, что эти две роли немного конкурируют друг с другом.
Остальные мероприятия по укреплению рынка ИЦБ являются важными, но их необходимо осуществлять вне зависимости от «Фабрики».
Остальное традиционно:
• показатели, расчеты, оценки отсутствуют,
• приведены стратегические инициативы с уже упоминавшимися нестратегическими особенностями.
Для внедрения «фабрики» ИЦБ необходимо реализовать следующие стратегические инициативы:
• разработка нового продукта (включая процессы и ценообразование);
• выстраивание процессов риск-менеджмента;
• создание «Форума ипотечных кредиторов» с банками топ-30;
• внедрение необходимых регуляторных изменений, в том числе нормативов Банка России в части устранения избыточного регулирования достаточности капитала, ликвидности и объема необходимых резервов, а также совершенствования правил выпуска ИЦБ и увеличения лимитов регулируемых инвесторов по доле инвестиций в ипотечные ценные бумаги;
• разработка и запуск форвардного рынка;
• работа с инвесторами и кредиторами по продвижению ИЦБ;
• разработка ИТ решения по автоматизации процесса «фабрики» ИЦБ;
• подключение к системе Euroclear;
• разработка процессов работы с сервисерами;
• пилотный запуск «фабрики» ИЦБ с крупным оригинатором.
Замысел пятого продукта интересен и полезен, а условия функционирования и объемы не ясны.

Заключение
Рассмотрение приоритетных продуктов не изменило общий вывод – не решив общие вопросы трудно решить частные, то есть надо начинать с миссии и задач.
Остались без описания разделы Стратегии, относящиеся к перестройке внутрикорпоративного управления, как не имеющие отношения к жилищной сфере.
Можно было бы описать раздел Сценарии реализации Стратегии, но при их описании весьма специфично определены причинно-следственные связи между деятельностью АИЖК и ипотечным рынком. Сценарии – фрагмент важный, но одна страница раздела только ставит вопрос: АИЖК является активным или пассивным игроком.
Обобщая четыре части небольшого рассмотрения Стратегии АИЖК можно сделать семь основных выводов.
1. Самое главное достоинство Стратегии – факт ее публикации, что дает возможность для изучения и критики. Предложения можно подать через форму обратной связи на сайте АИЖК, куда можно вставить текст, но нельзя приложить файл. Серьезный анализ требует схем и расчетов.
Можно надеяться, что идут обсуждения в закрытом режиме с широким кругом экспертов. И скоро Стратегия будет исправлена в соответствии с важностью поставленных задач.
Для Стратегии организации, призванной влиять на жилищную политику, обсуждение и экспертиза должны проводиться в публичном формате.
2. Сам текст Стратегии довольно специфичен, содержит и мелкие опечатки, и фактические неточности. Терминологически, структурно, стилистически текст очень отдаленно напоминает стратегические документы. Зачастую напоминает документ корпоративного развития какой-нибудь корпорации, причем не отечественного происхождения. При сравнении текста с другими документами АИЖК складывается ощущение, что он писался не в АИЖК. С другой стороны, закон отрицания отрицания никто не отменял. На самом деле все не так, а просто это - новый стиль АИЖК. Материал похож на работу при получении степени MBA. Много правильных общих слов. Если материал разрабатывали вчерашние выпускники за небольшую зарплату (стипендию), то получившиеся качество можно объяснить, но не оправдать. Если упомянутые в начале отчета консультанты работали за небольшое вознаграждение, то даже объяснить такую поверхностную проработку трудно.
Нет качества, нет услуги — этот простой тезис был сформулирован еще в начале XIX века Гегелем: «Качество есть вообще тождественная с бытием, непосредственная определенность, в отличие от рассматриваемого после него количества, которое есть также определенность бытия, но уже не непосредственно тождественная с последним, а безразличная к бытию, внешняя ему определенность. Нечто есть благодаря своему качеству то, что оно есть, и, теряя качество, оно перестает быть тем, что оно есть» [Гегель. Энциклопедия философских наук. Часть первая. Логика/Пер. с нем. Б. Столпнера. — М,Л: Институт К. Маркса и Ф. Энгельса, 1929. — 368 с.].
3. Отсутствие численных показателей, расчетов и оценки факторов влияния продуктов и мероприятий АИЖК на жилищную политику (доступность и т.д.) говорит об осторожности заказчиков материала и нежелании брать на себя обязательства с риском не полного выполнения. Возможно, что к настоящему времени не сложилась у заказчиков Стратегии системная картина роли и места АИЖК в системе государственной власти и бизнеса.
Есть, однако, и еще одно предположение, что размытость Стратегии отражает отсутствие полной ясности в стратегии жилищной политики у правительственных структур. АИЖК в этих условиях вынуждено формулировать нечеткие задачи под нечеткие цели. При публичном озвучивании идеи Агентства жилищного развития сложилось впечатление, что Агентство само сформулирует цели и способы их достижения, привяжет их к обновленной жилищной политике, а потом убедит Правительство утвердить. То есть, выступит не очередной государственной бизнес-корпорацией, а мозгом в жилищной сфере.
Посмотрим, когда такая реализация предназначения АИЖК сможет осуществиться.
4. При трансформации деятельности АИЖК будет прекращена работа с физическими лицами и региональными операторами.
5. В данной формулировке миссии АИЖК и направлений деятельности влияние АИЖК на доступность жилья населения крайне незначительно и зависит от внешних экономических условий, а работа АИЖК может быть выполнена другими участниками экономической деятельности. Очевидно, что банковская деятельность более правильная, чем квазибанковская.
В Стратегии не прослеживается влияние на сложные и острые вопросы жилищной полити-ки.
Из представленной Стратегии можно увидеть, чем будет заниматься обновленное АИЖК, но не очень легко понять, куда первоклассный институт развития идет, чтобы делать вклад в развитие жилищной отрасли, как локомотива экономического роста.
6. Как будет непротиворечиво уживаться конгломерат разнообразных видов деятельности АИЖК? Это конгломерат зачастую похож на Госстрой, квазибанковскую, инвестиционно-банковскую, посредническую деятельность и др.
7. Приоритетные продукты отражают стиль Стратегии – отсутствие конкретики и изложение на уровне идеи верхнего уровня.

Главный вопрос. Будет ли проект улучшен, а Стратегия соответствовать уровню задач современной жилищной политики или просто утвердят, исправив опечатки.
Можно считать представленный документ не Стратегией, а взглядом на концепцию развития АИЖК, который стал первым необходимым шагом в разработке Стратегии. Небольшое исправление и все становится на свои места. Можно работать дальше и за счет последовательных приближений и Стратегию создать, и пользу принести (населению и собственнику – Правительству). Всегда есть место для оптимизма.