Корпоративный блог Банка "Санкт-Петербург"
1Читайте блоги
специалистов
2Пишите
в собственный блог
3Комментируйте
интересный посты
  • Подписка на новые сообщения в блоге:
    Корпоративный блог Банка "Санкт-Петербург"
    11 марта 201912:14
    поделитесь с друзьями

    Использование счетов эскроу в новой модели долевого строительства: настройки банковского процесса

    Рейтинг читателей
    3271
    0
    комментарии (0)

    Ю. МорозоваЮлия Морозова,

    Руководитель направления Группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью

    Дирекция кредитно-депозитного бизнеса Банка "Санкт-Петербург"

     

    С 2016 г. процесс реформирования долевого строительства прошел определенные этапы:

    1) анонсирование основных направлений предлагаемой модели долевого строительства;

    2) планомерный переход к системе долевого строительства с использованием счетов эскроу, который впоследствии сменился резким переходом вследствие действий основных игроков строительного рынка (получения большого массива разрешений на строительство «про запас» в целях затягивания перехода на новую модель долевого строительства).

    Итак, на сегодняшний день модель долевого строительства, которая в полной мере будет реализована с 1 июля 2019 г., выглядит следующим образом:

    1. Застройщики, привлекающие денежные средства посредством системы долевого строительства в рамках Закона № 214-ФЗ1, осуществляют строительство объектов недвижимости за счет собственных средств и средств целевых кредитов (займов). Таким образом, из модели долевого строительства полностью исключается такой дешевый привлеченный источник финансирования, за счет которого ранее осуществлялась большая часть долевого строительства, как средства участников долевого строительства, которые в рамках новой модели подлежат размещению участниками долевого строительства на счетах эскроу и блокируются на данных счетах до момента окончания строительства.

    2. Застройщик в разрезе проектов строительства выбирает банк (т.н. уполномоченный банк) для расчетов с участниками долевого строительства. Причем в случае наличия у застройщика целевого кредита уполномоченный банк — кредитор застройщика и уполномоченный банк, в котором участники долевого строительства должны открыть счета эскроу для расчетов с застройщиком по договору долевого участия, должны совпадать. Информация об уполномоченном банке отражается застройщиком в проектной декларации.

    При этом уполномоченным банком в соответствии с Законом № 214-ФЗ может быть не любая кредитная организация, а только та, которая отвечает требованиям Постановления Правительства РФ от 18.06.2018 № 697.

    Одним из критериев включения банка в список уполномоченных является наличие кредитного рейтинга не ниже уровня «A–(RU)» по национальной рейтинговой шкале, присвоенного кредитным рейтинговым агентством АКРА (АО), и (или) не ниже уровня «ruA–» по национальной рейтинговой шкале, присвоенного кредитным рейтинговым агентством «Эксперт РА».

    На сегодняшний день в список уполномоченных включены порядка 60 банков. Однако в этом списке есть банки, которые не сталкивались с направлением долевого строительства и не планируют развитие в данном направлении.

    С учетом изложенного уже рассматривается на законодательном уровне вопрос о снижении требований в части кредитного рейтинга до уровня не ниже «BBB–»,чтобы расширить перечень банков, курирующих направление долевого строительства.

    3. Застройщик подписывает с участником долевого строительства договор долевого участия, которым закреплена обязанность последнего внести денежные средства на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке по факту регистрации договора долевого участия в Росреестре.

    4. Участник долевого строительства обращается в уполномоченный банк для открытия счета эскроу. В момент открытия счета эскроу денежные средства в счет оплаты договора долевого участия на счет эскроу не зачисляются.

    5. Договор долевого участия регистрируется в Росреестре.

    6. Участник долевого строительства предоставляет зарегистрированный договор долевого участия в уполномоченный банк, зачисляет денежные средства на счет эскроу.

    7. Застройщик завершает строительство объекта недвижимости, получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, регистрирует право собственности на один объект долевого строительства, входящий в состав построенного объекта недвижимости; размещает информацию в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), передает подтверждающие документы/информацию в уполномоченный банк.

    8. Уполномоченный банк проверяет факт наступления события для выплаты застройщику денежных средств со счетов эскроу. По итогам проверки уполномоченный банк перечисляет застройщику внесенные на счет эскроу средства либо направляет их:

    — на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если последний содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты кредитных обязательств застройщика, или

    — на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

    9. Договор счета эскроу прекращается, счет эскроу закрывается.

     

    Требования и ограничения по счету эскроу

    К счету эскроу, открываемому в рамках расчетов по договору долевого участия, предъявляется ряд требований/ограничений, предусмотренных Законом № 214-ФЗ, ГК РФ, иными законодательными актами:

    1. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с ГК РФ с учетом особенностей, установленных Законом № 214-ФЗ.

    2. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются.

    3. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

    4. Денежные средства на счете эскроу, открытом физическим лицом (депонентом) для расчетов по договору участия в долевом строительстве в соответствии с Законом № 214-ФЗ, подлежат страхованию АСВ в период со дня их размещения на счете эскроу:

    — до дня представления застройщиком уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося объекта недвижимости и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав объекта недвижимости, или сведений о размещении указанной информации в ЕИСЖС либо

    — до истечения срока условного депонирования.

    При этом страховая сумма по счету эскроу, открытому в рамках расчетов по договору долевого участия, составляет 100% остатка, размещенного на счете эскроу, но не более 10 млн руб. Если у участника долевого строительства имеется несколько счетов эскроу, открытых в рамках расчетов по нескольким договорам долевого участия в одном уполномоченном банке, и суммарный размер денежных средств на счетах эскроу превышает 10 млн руб., то при наступлении страхового события возмещение выплачивается по каждому из этих счетов пропорционально их размерам, но в совокупности в размере не более 10 млн руб.

    5. Денежные средства, размещенные на счете эскроу, защищены от обращения взыскания, ареста, принятия обеспечительных мер.

    6. Срок условного депонирования по договору счета эскроу не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию строящегося объекта недвижимости, указанного в проектной декларации.

    Из изложенного очевидно, что изменения системы долевого строительства коснулись не только участников строительного рынка, но и не в меньшей степени участников банковского сообщества.

     

    Проблемные точки работы со счетами эскроу

    В целях подготовки к массовой работе со счетами эскроу Банк «Санкт-Петербург» начал реализацию проекта по использованию счетов эскроу на вторичном рынке недвижимости в рамках сделок купли-продажи недвижимости. Имея за плечами накопленный опыт работы со счетами эскроу, в сентябре 2018 г. банк открыл первые счета эскроу для расчетов по договорам долевого участия в рамках проектов строительства, реализуемых ООО «СТ-Новоселье».

    В ходе настройки банковского процесса по работе со счетами эскроу Банк столкнулся со следующими трудностями/ противоречиями.

    Трехсторонний характер договора счета эскроу

    Счет эскроу открывается на основании трехстороннего соглашения между застройщиком, уполномоченным банком и участником долевого строительства. Данное требование вносит существенные корректировки в процедуру взаимодействия участников процесса и требует активного участия каждой из сторон.

    Если в прежней модели долевого строительства преобладающей формой расчетов была аккредитивная форма, предполагающая активное взаимодействие только участника долевого строительства и банка и опосредованное участие застройщика (получающего информацию об открытии аккредитива в его пользу), то в рамках процедуры расчетов с использованием счетов эскроу требуется активное участие застройщика в заключении самого договора счета эскроу.

    Такая трехсторонняя структура договора усложняет банковский процесс оказания расчетных услуг по договорам долевого участия, но в то же время расчеты становятся более защищенными, а обеспечение исполнения обязательств застройщиком — более эффективным.

    Сегодня практика банков, предлагающих счета эскроу в рамках расчетов по договорам долевого участия, сводится к следующим возможным парадигмам существования конструкции договора счета эскроу и процесса его оформления:

    — создание совместной оферты банка и застройщика, к которой впоследствии приобщаются участники долевого строительства (выбор ПАО «Банк «Санкт-Петербург»);

    — разделение договора счета эскроу на общие (размещаемые на официальном сайте банка) и индивидуальные условия, подписываемые участником долевого строительства на территории банка/по дистанционным каналам связи, застройщиком (по дистанционным каналам связи) и акцептуемые уполномоченным банком;

    фиксации в рамках зарегистрированного договора долевого участия оферты застройщика и дольщика к банку заключить договор счета эскроу на предложенных в рамках оферты условиях в соответствии с банковскими правилами.

    Выбор той или иной парадигмы зависит от параметров настройки банковского процесса и уровня развития IT банка.

    Балансовые счета, на которых учитываются операции по открытию счета эскроу

    С 5 декабря 2018 г. в План счетов бухгалтерского учета для кредитных организаций (Положение Банка России от 27.02.2017 № 579-П) внесены существенные коррективы, посредством которых в структуре плана счетов выделен счет для учета операций по открытию счетов эскроу в рамках расчетов по договорам долевого участия. Это счет 40824 «Счета эскроу физических лиц, физических лиц — нерезидентов (депонентов) по договорам участия в долевом строительстве».

    Ранее на данном балансовом счете учитывались операции по размещению средств физических лиц (в т.ч. нерезидентов) по сделкам купли-продажи недвижимости. При этом отдельного счета для расчетов по договорам долевого участия не существовало. По разъяснениям Банка России от 30.10.2017, счета эскроу, в том числе предназначенные для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, следовало открывать физическим и юридическим лицам на тех же балансовых счетах, на которых им были открыты текущие, расчетные счета.

    Данное изменение ввиду ожиданий рынка по его вступлению в силу с 1 января 2019 г., внесло немалую суматоху в банковское сообщество, связанную с необходимостью оперативного открытия новых балансовых счетов как по вновь заключаемым договорам, так и по ранее заключенным с переносом на них размещенных на данных счетах остатков денежных средств (с направлением соответствующих уведомлений клиентам банка).

    Открытие счета эскроу на имя третьего лица

    Если при аккредитивной форме расчетов допускается открытие аккредитива плательщиком, выступающим по отношению к участнику долевого строительства третьим лицом, то в расчетах с использованием счета эскроу предусмотрена жесткая увязка участника долевого строительства и владельца счета эскроу. Такая увязка не допускает открытия счета эскроу на имя третьего лица для расчетов по договору долевого участия, заключенному между застройщиком и участником долевого строительства.

    Кроме того, уполномоченный банк вправе отказаться от заключения договора счета эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, а также расторгнуть договор счета эскроу с клиентом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, по основаниям, указанным в п. 5.2 ст. 7 Федерального закона от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма».

    Перестройка процессов ипотечного кредитования

    1. Текущий процесс ипотечного кредитования при долевом строительстве в большинстве случаев предполагает выдачу кредитных средств по факту подписания договора долевого участия с зачислением средств на счет по учету аккредитива (аккредитив открывается в банке, предоставляющем ипотечные средства дольщику). Раскрытие аккредитива осуществляется по факту регистрации договора долевого участия при представлении подтверждающих документов.

    При расчетах с использованием счета эскроу процесс ипотечного кредитования становится более трудоемким, прежде всего за счет появления в структуре взаимодействия застройщика, ипотечного банка и участника долевого строительства нового участника процесса — уполномоченного банка (в т.ч. отличного от ипотечного банка), в котором участник долевого строительства должен открыть счет эскроу для дальнейшего зачисления в том числе средств ипотечного кредита.

    Таким образом, новая модель ипотечного кредитования в простом ее изображении выглядит следующим образом:

    — застройщик подписывает договор долевого участия с участником долевого строительства;

    — участник долевого строительства обращается в уполномоченный банк для открытия счета эскроу (на данном этапе денежные средства на счет эскроу, в т.ч. собственные средства участника долевого строительства, не зачисляются);

    — участник долевого строительства обращается в ипотечный банк для подписания кредитного договора;

    — осуществляется процедура регистрации договора долевого участия в Росреестре;

    — в уполномоченный банк представляется зарегистрированный договор долевого участия для возможности снятия блокировки на зачисление денежных средств на счет эскроу;

    — участник долевого строительства зачисляет собственные денежные средства на счет эскроу, получает от уполномоченного банка документ, подтверждающий факт зачисления денежных средств;

    — в ипотечный банк представляются зарегистрированный договор долевого участия, а также документ, подтверждающий зачисление денежных средств на счет эскроу;

    — кредитные средства зачисляются на текущий счет участника долевого строительства, открытый в ипотечном банке, с последующим перечислением на счет эскроу, открытый на имя участника долевого строительства в уполномоченном банке.

    Данная система видится достаточно трудоемкой не только для банков, но и прежде всего для участника долевого строительства, для которого увеличивается число визитов в разные банки формально для выполнения одного и того же действия — исполнения обязательств по договору долевого участия.

    Процесс становится более «легким» при совмещении в одном лице уполномоченного банка, в котором участник долевого строительства должен открыть счет эскроу, и ипотечного банка.

    Для снижения трудоемкости процесса необходимы:

    — настройка электронного взаимодействия между застройщиком, ипотечным банком, уполномоченным банком и Росреестром в целях оперативного информирования банков о регистрации договора долевого участия и возможности создания более гибкой модели ипотечного кредитования;

    — 100%-ный перевод регистрации договоров долевого участия в электронную среду.

    2. Необходимость нивелировать риски нецелевого использования средств, в том числе при помощи конструкции залоговых счетов и указания их в качестве счетов для возврата средств по договору счета эскроу.

    3. Необходимость пересмотра экономики ипотечного кредитования за счет возможного исключения аккредитивной формы расчетов, позволяющей выдавать кредитные средства по факту подписания договора долевого участия в целях подтверждения намерений заемщика приобрести объект долевого строительства. В настоящее время все банки ищут некое связующее звено, которым можно было бы заменить текущий схему использования аккредитива, чтобы сделать процесс ипотечной сделки безразрывным.

    Отсутствие специального регулирования системы массового внесения изменений в договоры счета эскроу при изменении сроков строительства объекта недвижимости

    В соответствии с п. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ «денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации».

    Согласно п. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ «в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации».

    В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ «соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное».

    Таким образом, при изменении сроков строительства застройщик подписывает с каждым участником долевого строительства дополнительные соглашения к договорам долевого участия и регистрирует их в Росреестре.

    По факту внесения изменений в договоры долевого участия необходимо внесение изменений в договоры счета эскроу посредством заключения трехсторонних соглашений между уполномоченным банком, застройщиком и участником долевого строительства.

    В связи с этим процесс внесения изменений в договор счета эскроу представляется трудоемким и требует оптимизации. Наиболее видимым направлением оптимизации процесса видится его перевод в дистанционные каналы взаимодействия. Параллельно необходимо предоставление на законодательном уровне возможности вносить изменения в договоры счета эскроу на основании зарегистрированных дополнительных соглашений к договорам долевого участия по ранее открытым счетам эскроу/по факту внесения изменений в разрешение на строительство и проектную декларацию.

    Отсутствие поэтапного раскрытия счетов эскроу

    Несмотря на предложение участников строительного рынка фиксировать на законодательном уровне возможность поэтапного исполнения договоров счета эскроу, данная инициатива до сих пор не отражена в Законе № 214-ФЗ.

    Одной из возможностей поэтапного исполнения договоров счета эскроу видится строительство объектов недвижимости застройщиками в разрезе этапов строительства и получение разрешений на ввод строящихся объектов недвижимости в эксплуатацию отдельно по каждому из этапов строительства.

    Наличие в Законе № 214-ФЗ неоднозначных норм по переходу на новую модель долевого строительства

    Законом № 478-ФЗ предусмотрен жесткий переход с 1 июля 2019 г. на систему долевого строительства с использованием счетов эскроу, в том числе в отношении уже строящихся и продаваемых объектов недвижимости. Перехода на новую модель долевого строительства смогут избежать только объекты, отвечающие установленным Правительством РФ критериям «высокой степени готовности и высоких темпов продаж».

    При этом, несмотря на внесенные Законом № 478-ФЗ изменения в Закон № 214-ФЗ, до сих пор в Законе № 214-ФЗ существует норма, которая в прямом ее толковании мешает активному переходу застройщиков на счета эскроу по уже продаваемым строящимся объектам недвижимости.

    Так, в соответствии с п. 1 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ «в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке…».

    Остается непонятным: возможен ли уже сейчас (до 1 июля 2019 г.) переход по вновь заключаемым договорам участия в долевом строительстве на схему расчетов с использованием счетов эскроу, если часть объектов долевого строительства в данном объекте недвижимости была реализована застройщиком с применением иных форм расчетов?

    Вменение уполномоченным банкам дополнительных обязанностей

    До внесения изменений в Закон № 214-ФЗ Росреестр должен был по факту внесения в ЕГРН сведений о погашении записи о государственной регистрации договора долевого участия направить данную информацию в уполномоченный банк по электронному адресу, указанному в договоре долевого участия. Уполномоченный банк, получив данную информацию, обязан был провести мероприятия, направленные на прекращение договора счета эскроу и возврат размещенных на нем денежных средств участнику долевого строительства. Теперь же по факту внесения Росреестром в ЕГРН сведений о погашении записи о государственной регистрации договора долевого участия Росреестр вносит данные сведения в ЕИСЖС (и не направляет в уполномоченный банк соответствующее уведомление). В свою очередь уполномоченный банк самостоятельно отслеживает и выявляет данные факты и осуществляет требуемые от него действия по возврату средств и прекращению договора счета эскроу.

    Также необходимо отметить, что за уполномоченным банком закреплена обязанность уведомлять участника долевого строительства:

    — о наличии оснований одностороннего расторжения договора долевого участия в связи с требованием кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа);

    — об обращении взыскания на имущество, являющееся обеспечением по кредитному договору (договору займа).

    Порядок уведомления должен быть закреплен в договоре счета эскроу.

    Не предусмотрены действия участников долевого строительства и застройщика при исключении банка из списка уполномоченных

    счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент)

     В числе нерешенных проблем также следует отметить отсутствие изменений в нормативно-правовых актах, регулирующих сферу использования средств материнского капитала/субсидийных средств при приобретении физическими лицами объектов долевого строительства.

     


    1 - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

     

    Морозова Ю. Использование счетов эскроу в новой модели долевого строительства: настройки банковского процесса// Расчеты и операционная работа в коммерческом банке. 2019. № 1, с. 71-81

    Обсуждения
    Авторизоваться
    Комментарии отсутствуют

    Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться

    Авторизоваться