Вокруг ипотеки. Выпуск 1

В наше время, когда все течет и меняется как никогда быстро и не очень понятно в каком направлении все течет, развитие ипотеки в России и в мире очень зависит именно от того, что происходит вокруг нее в экономике, политике и социальном развитии, то есть как бы вокруг этого славного изобретения человечества, позволяющего некоторым людям заиметь свой уголок для счастья, несмотря и вопреки.

Поэтому в этом блоге я буду анализировать события, которые привлекают мое внимание и искать следы их возможного влияния на ипотечное кредитование, позитивного или негативного. Возможно такой взгляд и нечто будет интересен не только мне.

Итак, из последних событий я бы выделил несколько интересных моментов:

ЦБ пересмотрел свой прогноз по сокращению ипотечного рынка на менее пессимистичный: предполагается, что замедление в 2015 году по сравнению с прошлым годом составит не 50%, а 40% и, возможно, даже 30%. Что конечно внушает, то ли оптимизм, то ли еще что-то благостное. Об этом говорится в "Обзоре финансовой стабильности ЦБ". Директор департамента финансовой стабильности Банка России Сергей Моисеев сказал: "Мы позитивно смотрим на этот рынок, тот пессимизм, который наблюдался в начале года, сошел на нет. Программу субсидирования ставок мы оцениваем, как успешную".

Хочу напомнить, что Программа поддержки ипотеки была запущена на умирающем рынке. Во второй половине декабря 2014 года после наиболее жесткой фазы кризиса банки существенно ужесточили стандарты выдачи ипотеки (в части размера первоначального взноса и соотношения кредит/залог), повысили ставки по ним, и в итоге спрос на кредиты упал. Для его возобновления и была запущена госпрограмма. В рамках нее государство компенсирует банкам разницу между ключевой ставкой ЦБ (сейчас 11,5%) плюс 3,5 п. п. (итого 15%) и ставкой по кредитам, которая не должна превышать 12%. До снижения ключевой ставки с 14% до 12,5% в начале мая, банкам было особенно выгодно выдавать ипотеку именно в рамках госпрограммы. В результате на конец апреля, по данным Минфина, банками было выдано льготной ипотеки на сумму более 13 млрд руб. При этом уже по состоянию на 1 мая отставание выдач ипотеки от прошлого года составило 40%, что является нижней границей нового прогноза ЦБ. В силу инерционности процесса часть одобренных в апреле заявок от заемщиков были реализованы уже в мае. В итоге по результатам двух месяцев действия программы, согласно оценкам Минфина, было выдано 30 тыс. ипотечных кредитов на сумму 52 млрд руб.

Думаю, однако, что госпрограммы будет недостаточно, нужен рыночный рост спроса на ипотеку, а его ждать затруднительно.

Поэтому, верхнюю планку прогноза — 30% — рынок, скорее всего, не возьмет. Причина — лимиты по госпрограмме у основных игроков на грани исчерпания. За два месяца действия программы банки приняли заявки на 200 млрд руб., что составляет половину всего объема программы. При этом Сбербанк и банк "Санкт-Петербург" уже обратились в Минфин за увеличением своих лимитов. В настоящее время правительством обсуждается возможность увеличения лимита программы до 700 млрд руб., но окончательное решение пока не принято. При этом постепенное снижение ключевой ставки ЦБ (три раза с начала действия программы) делает участие в ней для банков не столь интересным, поскольку размер компенсации от государства падает вместе с ней. При достижении ключевой ставкой значения 8,5% компенсации не будет вовсе. Сами же банкиры пока не готовы обеспечить приемлемый для граждан уровень ставок по ипотеке без помощи государства. Поэтому, похоже, что выжидательную позицию все участники рынка могут занимать вплоть до конца года.

Но при этом некоторое снижение ставок уже началось.

В начале июня ставки по кредитам на покупку квартир как на первичном, так и на вторичном рынке жилья снизили сразу шесть крупных банков: ВТБ24, Райффайзенбанк, «Открытие», Абсолют Банк, Банк Москвы и Газпромбанк.

О самом серьезном снижении (на 0,95–2,45 п.п.) сообщил Абсолют Банк. Ставка по его ипотечным программам теперь составляет 13,5% годовых и не зависит от размера первоначального взноса и суммы кредита. Сильно снизил ставки Райффайзенбанк — на 2 п.п., а минимальная ставка теперь составляет 12,9% годовых. В остальных банках снижение составило от 0,5 до 1 п.п.

Крупнейший участник рынка ипотечного кредитования Сбербанк на снижение ставок пока не идет. Как поясняют в пресс-службе банка, в декабре 2014 года Сбербанк удержал среднюю ставку по ипотеке на уровне 14,5% годовых, что на тот момент было намного ниже ключевой ставки ЦБ (17%). С тех пор ставка изменилась лишь однажды — в марте 2015 года она снизилась до 13,5%. Пока неизвестно, будет ли банк снижать ставки по ипотеке в ближайшее время, но возможность такую рассмотрит, сообщила пресс-служба Сбербанка.

Зато, ОАО "Сбербанк России" и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" заключили соглашение о стратегическом сотрудничестве. Соглашение предусматривает возможность финансирования Сбербанком текущей деятельности и проектов АИЖК, в том числе в рамках реализации государственной программы "Жилье для российской семьи". Сотрудничество также предполагает использование инструментов рынка капитала, предоставление Банком услуг в рамках "зарплатного проекта", расчётно-кассового обслуживания и в других сферах. К важным направлениям сотрудничества стороны также относят оказание финансовых, консультационных услуг в сфере инвестиционно-банковской деятельности и других видов услуг, которые, в том числе, будет предоставлять Sberbank CIB - корпоративно-инвестиционный бизнес Группы Сбербанк.

Оказывается, главной целью реализации проектов в рамках соглашения станет обеспечение АИЖК индивидуальными финансовыми решениями и технологиями с учётом специфики деятельности, а также принимая во внимания специфику реализации и стратегическую важность задач и направлений, поставленных Правительством РФ перед АИЖК, на базе которого будет создан единый институт развития в жилищной сфере.

Похоже АИЖК ждут большие перемены, о чем поговорим ниже.

Так что можно посоветовать потенциальным заемщикам, взять ипотеку сейчас или подождать, пока ставки еще снизятся?

Ситуация в экономике достаточно сложная, подъема не предвидится, и нет уверенности, что цены на жилье будут расти. Доходность аренды жилья также снижается. Сейчас средняя ставка по ипотеке держится на уровне 14-15%, цены на недвижимость и доходность от аренды должны расти больше чем на 15% в год, чтобы отбить такую высокую ставку. Но это вряд ли произойдет. Так что, если позволяет Заратустра, рекомендую подождать до осени.

Вторая новость, которую интересно было бы проанализировать, это происходящие изменения вокруг АИЖК.

Смена руководства Агентства связана как с новыми государственными приоритетами в жилищной сфере, так и с созданием на базе Агентства единого института развития в жилищной сфере. Государство ставит перед институтом развития новые задачи, большей частью лежащие в области строительства и жилищно-коммунальной сферы - повышение доступности и комфортности жилья, улучшение качества жилищного фонда, привлечение инвестиций в жилищное строительство, строительство инженерно-технической инфраструктуры и производство строительных материалов. Необходимо обеспечить синергию компетенций всех ныне существующих государственных институтов развития на рынке жилья - от реализации земельных участков до продажи готового жилья гражданам.  Вот синергия компетенций - это действительно замечательно, если ударить синергией по проблемам, то успех обеспечен.

Как начались реформы АИЖК. «Базовые задачи, по оценке профильного министерства, АИЖК выполнены. В прошлом году россияне взяли ипотечных кредитов на сумму более 1 трлн 700 млрд руб. Это рекордные цифры, демонстрирующие, что ипотека заработала», - отметил глава Минстроя Михаил Мень.. По словам министра, новая структура, которую решено создать, будет решать более сложные задачи, которые включают в себя не только развитие ипотеки, но и развитие инфраструктуры и выделение земельных участков.

И предложил кандидатуру Александра Плутника на должность генерального директора АИЖК. Напомним, в ведомстве Александр Плутник занимал пост статс-секретаря, заместителя министра. «Новый руководитель АИЖК будет выполнять на первом этапе главную функцию - объединение двух институтов. Это непростая задача», - подчеркнул министр.

Будет также консолидирована работа Наблюдательного совета АИЖК и Попечительского совета Фонда РЖС. «Учитывая, насколько высока для отрасли и для нашего ведомства значимость будущего института, я принял решение обратиться к премьер-министру с предложением о включении одного из вице-премьеров в наблюдательный совет объединенной структуры для усиления работы будущего единого института развития», - подчеркнул Михаил Мень.

 «Объединение двух институтов развития пройдет в ближайшее время. Уже скоро возможно внесение законопроекта по объединению двух институтов развития в Госдуму. К осени структура фактически заработает, а к началу года будут завершены все соответствующие процедуры», - рассказал Александр Плутник.

«Мне интересно развивать свою компетенцию финансиста и участвовать в создании новых финансовых инструментов и новых финансовых рынков, привлекательных для инвесторов и рядовых граждан. Именно на этом я и планирую сосредоточиться в будущем», - сказал бывший уже руководитель АИЖК Александр Семеняка.

Комиссия правительства России по законопроектной деятельности одобрила внесенный Минстроем законопроект о формировании единого института развития в жилищной сфере. Цели деятельности единого института будут заключаться в развитии жилищной сферы, повышении доступности жилья и создании комфортных условий проживания, повышении эффективности управления в жилищной сфере и привлечении инвестиций в ее развитие.

Законопроектом предусматривается наделение единого института управленческими функциями в отношении «Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства», подлежащего переименованию в «Федеральный фонд жилищного строительства», некоммерческих организаций, созданных единым институтом развития в жилищной сфере, других организаций в соответствии с федеральными законами, нормативными правовыми актами правительства, дочерних хозяйственных обществ единого института, в том числе кредитной организации.

Так что работа предстоит большая. И всем повезло работать в эпоху перемен.

Who is Александр Альбертович Плутник?

Александр Альбертович Плутник родился 5 октября 1982 года в Москве. В 2004 г. окончил Российскую Экономическую Академию им. Г.В. Плеханова.

С 2004 по 2008 гг. - специалист-эксперт, консультант, советник Департамента сопровождения приоритетных национальных проектов Экспертного Управления Президента Российской Федерации.

В 2012 г. окончил Московскую государственную юридическую академию имени О.Е. Кутафина.

С 2008 по 2013 гг. - помощник Первого заместителя Председателя Правительства Российской Федерации Шувалова И.И., заместитель руководителя Секретариата Первого заместителя Председателя Правительства Российской Федерации Шувалова И.И.

2 декабря 2013 г. назначен статс-секретарем - заместителем Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

Имеет государственные награды: медаль ордена «За заслуги перед Отечеством» I степени, медаль ордена «За заслуги перед Отечеством» II степени, благодарности Президента Российской Федерации, благодарственное письмо Председателя Правительства Российской Федерации.

Возглавив Агентство Александр Плутник начал кадровую оптимизацию. Дело это увлекательное, требующее живости ума и проницательности. Поэтому три заместителя гендиректора ушли.  АИЖК покинули Андрей Шелковый, Николай Рабушко и Дмитрий Будаков. Андрей Шелковый с 2010 года возглавлял "дочку" АИЖК — Агентство финансирования жилищного строительства, которое занималось реализацией программы доступного жилья, Дмитрий Будаков с февраля 2014 года руководил службой развития бизнеса, а господин Рабушко — службой финансового контроля агентства (с 2013 года). В АИЖК заверили, что все менеджеры покидают агентство по собственному желанию, то есть жертв и особых разрушений не произошло.

Вспоминается, что год назад Генпрокуратура в письме на имя президента РФ Владимира Путина остро поставила вопрос о неэффективных, по ее мнению, действиях АИЖК по повышению доступности жилья и о необоснованных расходах в 2011-2013 годах. Занимавший тогда должность замминистра строительства Александр Плутник так комментировал ситуацию: "Минстрой считает обоснованными все замечания Генпрокуратуры. Нашей принципиальной позицией является увольнение всего блока руководителей агентства, допустившего соответствующие нарушения".

По оценкам экспертов, текущую эффективность АИЖК нельзя назвать низкой, хотя определенные ухудшения по сравнению с предыдущими периодами наблюдаются.

На конец 2014 года по МСФО рентабельность активов агентства составила 1,3% против 2,4% годом ранее. Чистая прибыль АИЖК снизилась с 7,8 млрд руб. до 4,6 млрд руб. за 2014 год. На финансовый результат негативно повлияли убытки от первоначального признания финансовых инструментов и расходы по операциям с финансовыми инструментами. Показатель эффективности cost to income ratio у АИЖК по итогам 2014 года также несколько снизился — с 25,5% до 35,3% из-за более низкой доходной базы.

А кто пришел? Заместителем директора назначен Кузнецов Сергей Владиславович. Источник, близкий к АИЖК, пояснил, что приход людей из фонда РЖС связан прежде всего с тем, что в свое время его деятельность, в том числе кадровые назначения, осуществлялась под пристальным контролем правительства, чего нельзя сказать об АИЖК. "Кроме того, Александр Плутник на своем предыдущем посту (замминистра строительства) курировал деятельность фонда РЖС и хорошо знает потенциал Сергея Кузнецова, который:

В 1994 г. Окончил Московский государственный авиационный институт

В 1996 г. Окончил Финансовую академию при Правительстве РФ.

В 2003 г. Окончил The University of Chicago Graduate School of Business Executive M.B.A. Program.

1994 – 1996 г.г. Генеральный директор в ЗАО «Торговый дом «Гута».

1997 - 2001 г.г. Генеральный директор, заместитель председателя правления, вице-президент в КБ «Гута-Банк».

2001 - 2004 г.г. Заместитель генерального директора, советник генерального директора в ОАО «Горно-металлургическая компания «Норильский никель».

2004 - 2008 г. г. Генеральный директор в ООО «Норильск-телеком».

2008 - 2011 г.г. Заместитель генерального директора в Фонде «РЖС».

2011 – 2015 г.г. Старший вице-президент в ООО «Управляющая компания «Флеминг Фемили энд Партнерс».

И вот с мая 2015 года занимает должность заместителя генерального директора, курирует деятельность дочерней компании ОАО «АФЖС».

Перестановками в топ-менеджменте новый руководитель АИЖК не ограничится, в ближайших планах Александра Плутника — широкая оптимизация кадров, окончательные параметры пока обсуждаются. В пресс-службе объяснили: "Оптимизация штатной структуры группы компаний АИЖК является требованием в рамках тех задач, которые поставлены перед единым институтом в сфере жилья. Этот институт ориентирован на консолидацию и повышение эффективности всех ресурсов, имеющихся в компании, развитие лучших компетенций сотрудников и создание новых стандартов оценки их деятельности". Господин Плутник уже дал поручение начать переговоры с консалтинговыми компаниями о разработке требований к менеджерам АИЖК в соответствии с лучшими мировыми практиками.

А вот созданием банка в рамках объединенной структуры АИЖК и фонда РЖС займется еще один новый заместитель по финансовым вопросам Артем Федорко. Ему предстоит выбрать банк для покупки и сформировать его стратегию, а затем управлять им в роли председателя Набсовета.

Речь идет о создании банка - единого оператора на рынке жилья, формирование которого должно завершиться осенью, банк будет проводить все финансовые операции агентства, включая ипотеку.

 «Федорко — выдающийся финансист с энциклопедическим складом ума. Он один из самых успешных трейдеров на рынке финансовых инструментов с фиксированной доходностью», — рассказал глава трейдинга одного из западных инвестбанков. По его словам, переход Федорко в АИЖК может означать, что у агентства действительно серьезные планы.

Артем Николаевич Федорко

2004 г. Окончил Российскую Экономическую Академию им. Г.В. Плеханова.

2004 – 2007 гг. Занимал различные должности в ЗАО «Райффайзенбанк Австрия».

2007 – 2015 гг. Занимал различные должности в ООО «Морган Стэнли Банк», последнее время работал в должности исполнительного директора и члена правления, руководил работой с облигациями и производными финансовыми инструментами.

А совсем недавно за создание банка ратовал и бывший глава АИЖК Александр Семеняка и не скрывал, что хотел его возглавить. «Жилье в целом и ипотека как первоклассный актив позволяют, с одной стороны, привлекать деньги населения для финансирования жилищной сферы, с другой — привлекать краткосрочную ликвидность в Банке России», — объяснял Семеняка в апреле в интервью РБК.

А пока Агентство по ипотечному жилищному кредитованию с 15 июня 2015 года снижает процентные ставки по всем ипотечным программам на покупку жилья на первичном и вторичном рынках. Это делается «с целью обеспечения доступности ипотечных кредитов для широкого круга заемщиков».

Ставки по ипотечным продуктам АИЖК на приобретение жилья на первичном рынке будут снижены в среднем на 0,6%. Минимальная ставка по кредиту для социально-приоритетных категорий граждан, в том числе участников госпрограммы «Жилье для российской семьи», на покупку жилья на первичном рынке теперь составит 10,3% годовых, максимальная — 11,4%.

При покупке жилья на первичном рынке в рамках госпрограммы субсидирования ипотечной ставки процентная ставка составит 11,4%, что существенно ниже ее величины, установленной Постановлением правительства РФ № 220 от 13 марта 2015 года. Процентная ставка по классической ипотеке АИЖК, в том числе на покупку жилья на вторичном рынке, будет снижена до 13,9–14,9% в зависимости от суммы кредита и размера первоначального взноса.

Сейчас, напоминают в агентстве, согласно статистике Банка России на 1 мая 2015 года, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным с начала текущего года, составляет 14,4%. При этом ставки по отдельным ипотечным программам российских банков достигают 18% и более.

Впрочем, эксперты отмечают, что сегмент заемщиков, на которых в основном нацелены программы АИЖК, ожидает более существенного улучшения условий. Учитывая достаточно жесткие требования к заемщикам, такие программы пользуются популярностью при значительном отличии процентных ставок от условий, предлагаемых на рынке.

Тем не менее, следить за тем, как и что будут делать молодые реформаторы в АИЖК будет весьма увлекательно.

Вот такой первый блин моего блога. Не судите строго, только начинаю искать свой стиль, а также гармонию формы и содержания. Буду благодарен, за замечания и предложения.

Обязуюсь проявлять периодичность, злободневность, беспристрастность и немного здорового пофигизма. По пятницам буду подводить итоги уходящей недели, по понедельникам оценивать перспективы и настраивать окружающих на оптимизм.

В следующем выпуске постараемся поговорить о жертвах валютной ипотеки и о том, как они борются за существование.