Не везет ипотеке с аналитиками

Ей-богу, не везет! Буквально не успеваешь защищать ее, ипотеку-матушку, от размашистых заявлений и приговоров.
 
То вдруг какой-то аналитик поведает широкой общественности о том, что «аренда выгоднее ипотеки». То у другого аналитика получится, что увеличение ежемесячного аннуитетного платежа за счет новой комиссии всего лишь на 1 процент эквивалентно такому же, 1-процентному, увеличению ставки по кредиту (см. мои предыдущие комментарии в блоге).
 
А теперь вот новое открытие: ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ КРЕДИТ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ ЛУЧШЕ ИПОТЕЧНОГО.
 
К своему удивлению, утверждение такого рода я обнаружил на весьма уважаемом мною ресурсе: www.irn.ru. Некий Сергей Жарков, имеющий какое-то отношение к этому аналитическому по своей сути ресурсу (а, стало быть, тоже аналитик), действительно пытается нас убедить, что:

 • короткий кредит выгоднее, чем долгосрочный;
 • а беззалоговый – выгоднее, чем ипотечный.
 
Поскольку на всех трибунах я утверждаю ровно обратное, - захотелось разобраться с доводами автора.
 
Первое
 
Признавая, что в целом ставки по потребительским кредитам существенно выше, чем по ипотечным, тем не менее, автор предлагает нашим гражданам этим фактом не обольщаться и выдвигает следующий тезис: «Процентные ставки по ипотечным кредитам растут, подбираясь ближе к ставкам по потребительским кредитам, и разница сокращается».

Интересно, откуда такие сведения? Например, флагман потребительского (и ипотечного) кредитования в России – Сбербанк – повышение ставок начал именно с «потребов», а до ипотеки добрался только на днях, причем повысил не трагично.
 
Второе
 
«Когда клиенту необходим 1 млн руб. для обмена небольшой квартиры на более просторную в новостройке, - продолжает автор, - страховка жизни и здоровья при оформлении ипотечного кредита составит около 10 000 руб., а при отказе от страхования банк увеличивает ставку на 3-5%. Тут ставки по ипотеке и потребительскому кредиту выравниваются».

Ну, буквально в каждом слове неточность!
 
Во-первых, страхование жизни и трудоспособности в размере 1% от суммы кредита – это сегодня тарифы для глубоких ветеранов, с неважной кардиограммой и анализами. Остальным это обойдется, как минимум, вдвое дешевле.
 
Во-вторых, лишь немногие из банков при отказе от страхования жизни увеличивают процентную ставку по ипотеке на целых 3%. А про 5% я и вовсе не слышал, хотя ситуацию на рынке, вроде бы, отслеживаю. Зато я знаю, что по стандартам АИЖК, например, увеличение ставки в таких случаях предусмотрено на уровне 0,7%, а в Райффайзенбанке - и вовсе на 0,3. И, тем не менее, почти все «ипотечники» в этом банке страхуют жизнь. Почему? Да потому что это вполне реальная защита, а не оброк. Случись что-нибудь с заемщиком – безутешная вдова и дети хотя бы с выплаченной квартирой останутся. Экономить на такой страховке – все равно что в рулетку играть. И, заметьте, совершенно неважно при этом, о каком кредите идет речь: ипотечном или потребительском.
 
Третье
 
«При покупке квартиры на вторичном рынке обязательно потребуется журнал оценки, страховка имущества (квартиры) и права собственности. Это также увеличивает первичные расходы примерно на 15 000 руб.».
 Ну ведь опять же неправда! Оценка квартиры обойдется в 3 тысячи рублей, страхование недвижимости – примерно во столько же, если страховать ее только в тех рамках, которые устанавливает банк. То есть на сумму кредита.
 
Четвертое
 
«Во многих банках есть комиссия за выдачу кредита, которая составляет еще около 10 000 руб.».

Вот это верно. Бывает и больше. Но, во-первых, далеко не у всех ипотечных кредиторов такая комиссия сегодня взимается. А во-вторых, если в каком-то банке берут комиссию за выдачу ипотечного кредита, то с высокой вероятностью там берут такую же комиссию при выдаче «потреба».

«Получается, - подводит неутешительный итог автор, - что разница по ежемесячным платежам не велика – 1000–2000 руб. в месяц, но из-за дополнительных расходов потребительский кредит может быть привлекательнее ипотеки на коротких сроках».
 
А, на мой взгляд, - не получается.
 
Не получается по цифрам, которые, как мы видим, всюду не точны, и потому никак не могут «съесть» весьма существенную разницу в процентных платежах по обеспеченному и необеспеченному кредиту.
 
Не получается и по существу. Брать короткий и дорогой кредит, когда есть возможность взять длинный и дешевый – это какая-то чепуха, к которой нас почему-то настойчиво призывает автор.
 
На коротком кредите, говорит он, будет меньше «переплата» на процентах. Страсть как не люблю это слово – «переплата», - ну да ладно, не об этом речь. Спрашивается, кто мешает, состоятельному заемщику, имеющему деньги на более интенсивные платежи по кредиту, чем предусмотрено кредитным графиком, превратить де-факто длинный кредит в короткий? После того как банкам законодательно запретили препятствовать воле граждан в досрочном погашении кредитов – не мешает никто. А коль так, господа, берите длинные кредиты! Особенно, если с доходами впритык. Ведь тогда вас НИКТО НЕ ОБЯЖЕТ платить интенсивно. И вы не лишите свою семью возможности нормально жить, отдыхать, одеваться. «Какие тебе сапожки, дочка? Ты еще конечки не сносила», - шутит в таких случаях наш бизнес-тренер Родион Совдагаров на организуемых нами семинарах по ипотеке, агитируя как раз-таки за длинные заимствования.
 
Короткий потребительский кредит сегодня проще получить, утверждает Сергей Жарков. Достаточно одного-двух документов. А я опять же не соглашусь, что это проще. При большом первоначальном взносе (а именно такой случай анализируется в статье) ипотека в операционном отношении ничуть не уступает «потребам». Те же два документа и быстрое рассмотрение - теперь уже в ряде ипотечных банков. Разве что на квартиру документы в банк без ипотеки не предоставляются, но на сделку-то они в большинстве своем все равно потребуются. Да и сама сделка пройдет быстрее – за счет ускоренной, пятидневной, регистрации при наличии ипотеки.
 
Если что-то пойдет не так, по потребительскому кредиту проще расплатиться, - полагает автор. Ведь квартира не в залоге, и ее можно быстро продать. На мой взгляд, и тут надуманная аргументация. Ни один банк не заинтересован в войне с проблемным заемщиком. И если сам такой заемщик загодя приходит в банк, рассказывает там о возникших трудностях и просит помочь ему в досудебной продаже заложенной квартиры, - банк обязательно поможет, подскажет схему снятия залога, не пугающую потенциального покупателя квартиры.
 
Отсутствие залога на квартиру – благо только для тех, кто платить по кредиту не собирается. То есть для жуликов. Их действительно в этом случае сложнее будет заставить платить. Всем остальным (которых большинство) бояться залога не стоит. Будет чем рассчитаться с банком, не трогая квартиру, - так и не трогайте ее. А не будет – все равно продавать придется, неважно, под залогом ли она, или без…
 
 ***

Так и хочется обратиться с призывом ко всем тем, кто популярно пишет про ипотеку: коллеги, перестаньте вы ее «кошмарить» и по умолчанию выставлять чудаками всех тех, кто ею все-таки воспользовался!!! Весь «цивилизованный мир» с ипотекой живет и благоденствует, а у нас она по-прежнему является экзотикой, если судить по скромным цифрам выдачи и текущей задолженности. Два процента от ВВП – это даже неприлично. И свидетельствует это только об одном – о нашей неразвитости. Причем не только объективной, финансовой недееспособности, но и о субъективной, психологической дремучести. И во многом это ваша заслуга, господа журналисты и аналитики. Ипотека – один из самых непростых финансовых инструментов для населения. И надо всячески помогать нашим людям разобраться в нем, а не запугивать их «жареными фактами» и не отвлекать сомнительными сравнениями.
 
Глядишь, всем нам от этого станет только лучше.