Итотеку сохранят
Государство хочет сохранить ипотеку как способ решения жилищных проблем граждан. С этой целью оно берется помогать всем: и банкам, выдающим ссуды, и их заемщикам. Проводником этих идей выступит созданное более 10 лет назад Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое будет рефинансировать банки несколькими способами. Один из них - кредит банкам на выпадающие доходы от платежей по ипотечным ссудам от граждан, которые получат на будущий год отсрочку по части своих платежей.
Банки: всем сестрам по серьгам
АИЖК будет работать с банками, которые выдавали кредиты по стандартам агентства, а также с теми, кто выдавал ссуды и рефинансировал их самостоятельно.
Те, кто кредитовал по стандартам агентства, по-прежнему смогут получать от него рефинансирование под свои закладные. "Это может быть как прямая покупка штучно, так и пулами", - сказал журналистам представитель агентства.
Остальные банки должны готовить выпуски ипотечных облигаций, при условии, что их портфель закладных превышает 3 миллиарда рублей. "Иначе такая сделка (секьюритизация) будет экономически не выгодна", - сказал представитель АИЖК. Бумаги будут структурированы несколькими траншами.
Дебютные выпуски ипотечных облигаций выкупит АИЖК. Агентство оценивает потенциальный объем ипотечных облигаций банков минимум в 100 миллиардов рублей в 2009 году, заявил в среду гендиректор агентства Александр Семеняка.
При этом, если требования закона, регламентирующего выпуск ипотечных бумаг, будут смягчены, то этот объем вырастет до 200 миллиардов рублей. Смягчение закона может произойти по следующим параметрам: либо размер первоначального взноса для кредитов, которые могут быть секьюритизированы, будет снижен с 30% до 20% (то есть собственно размер кредита до 80% с 70% стоимости жилья); либо размер такого кредита должен будет составлять 70% от размера предоставляемой ссуды в среднем по секьюритизируемому портфелю; либо кредит должен будет быть застрахован от невозврата, рассказал Семеняка. В то же время, продолжил он, в основном ипотечные кредиты выдавались по программе "Доступное жилье" с минимальным первоначальным взносом.
В целом, если изменения будут внесены, то потенциальный объем выпуска ипотечных бумаг может вырасти до 200 миллиардов рублей уже в 2009 году, уточнил Семеняка. По его словам, 50 банков имеют пул ипотечных кредитов от 6 миллиардов рублей и 10 банков имеют опыт выпуска ипотечных облигаций. "Мы ожидаем, что они быстро включатся в работу", - сказал глава агентства.
Если дебютные облигации купит АИЖК, то в отсутствие ликвидности на рынке и сохраняющемся недоверии банков друг к другу, по сути, покупателями, могут выступить лишь Пенсионный фонд, ВЭБ и институты развития. Для этого в законодательство должны быть внесены соответствующие изменения. Комитет Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению рассматривает возможность внесения этих поправок в качестве законодательной инициативы. Как пояснил представитель агентства, согласно действующему законодательству, ПФР может покупать ипотечные бумаги только с госгарантией, а если поправки будут приняты, то у выпусков появится гарантия АИЖК, которое имеет рейтинг на уровне суверенного.
Как сообщалось ранее, АИЖК сможет выдать поручительства на 500 миллиардов рублей. Часть этих средств будет направлена на поручительства по ипотечным облигациям с тем, чтобы банки могли закладывать их по сделкам РЕПО в ЦБ в целях получения дополнительной ликвидности. По словам Семеняки, "решение (о включении облигаций с поручительством АИЖК в ломбардный список) может быть принято в ближайшее время".
Кроме того, правительство разрешило обмен уже выпущенных ипотечных и корпоративных облигаций АИЖК на ипотечные активы банков.
В конце октября директор департамента финансовой политики Минфина Алексей Саватюгин говорил, что ВЭБ в качестве государственной управляющей компании и ПФР смогут инвестировать пенсионные накопления в корпоративные облигации и ипотечные ценные бумаги. Сейчас ПФР может инвестировать короткие деньги (получаемые в течение года) только в госбумаги на короткий срок, ВЭБ - в госбумаги и ипотечные бумаги с госгарантиями. Под управлением ВЭБа сейчас находятся 350 миллиардов рублей пенсионных накоплений. Тогда Саватюгин сказал, что надеется на принятие поправок до конца 2008 года.
Заемщиков не бросят в беде
АИЖК разработает типовой договор для заемщиков по отсрочке ипотечных платежей, сообщил Семеняка. По его словам, заемщику будет предложено типовое решение по реструктуризации платежей, приходящихся на 2009 год. Речь идет о том, чтобы заемщик продолжал погашать взятую ссуду, но небольшими суммами, исходя из снизившегося дохода.
"Пока речь идет о том, чтобы дать отсрочку на 2009 год", - сказал Семеняка.
"Важно, чтобы заемщик продолжал платить, пусть и символическую сумму... чтобы он не забывал дорогу к кредитору", - добавил он. По словам Семеняки, это важная мера не только для тех, кто уже имеет кредиты, но и для новых заемщиков.
Как пояснил журналистам другой представитель АИЖК, право на помощь (реструктуризацию задолженности) надо будет подтверждать типовой справкой о доходах по форме НДФЛ-2, справкой из службы занятости, копией паспорта и выпиской из единого госреестра недвижимости (ЕГРН).
Ранее в среду премьер-министр РФ Владимир Путин потребовал скорее уладить формальности для реализации мер, намеченных правительством в сфере ипотеки, включая отсрочку ипотечных платежей для потерявших работу.
В минувшую пятницу правительство РФ приняло принципиальное решение о предоставлении отсрочки по ипотечным платежам для граждан, попавших в сложную финансовую ситуацию из-за кризиса, и предоставить банкам гарантии по ипотечным кредитам и облигациям.
Тем не менее, даже при сохранении минимального размера платежа от заемщика, у банка образуются выпадающие доходы. На их компенсацию они также получат кредит от АИЖК.