28 мая 2019
865
поделитесь с друзьями

«Эксперт РА» подтвердил рейтинг «ДОМ.РФ» на уровне ruAAA

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности финансовой компании «ДОМ.РФ» на уровне ruAAA. Прогноз по рейтингу - стабильный, сообщается в релизе.

ДОМ.РФ (далее Группа) является единым институтом развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 225-ФЗ. Группа реализует государственные инициативы, направленные на повышение качества и доступности жилья. 100% акций ДОМ.РФ принадлежит государству в лице Росимущества. Деятельность ДОМ.РФ находится под контролем государства, что выражается в том числе в формировании органов управления и контроля (Наблюдательный совет, Ревизионная комиссия), выдаче директив членам Наблюдательного совета - представителям интересов Российской Федерации по ключевым вопросам деятельности компании, аудите со стороны Счетной палаты. Особый статус Группы также связан с вхождением в список защищенных от приватизации стратегических предприятий и с наличием иммунитета от банкротства.

Основной целью деятельности ДОМ.РФ является повышение доступности жилья в России. Высокая интеграция стратегии развития с приоритетами внутренней национальной политики свидетельствует о высокой значимости Группы для государства. Основными направлениями деятельности компании до 2020 года являются развитие рынка ипотечных ценных бумаг, вовлечение в оборот и предоставление земельных участков для целей жилищного и иного строительства, развитие рынка арендного жилья с использованием механизма коллективных инвестиций, создание уполномоченного банка в сфере жилищного строительства на базе АО «Банк ДОМ.РФ» (ruBBB). Агентство отмечает значимую роль, отведенную Группе в поддержке строительного сектора и обеспечении плавного перехода к проектному финансированию жилищного строительства с использованием счетов эскроу. ДОМ.РФ был назначен оператором единой информационной системы жилищного строительства, а Банк ДОМ.РФ был наделен статусом уполномоченного банка в сфере жилищного строительства.

Агентство оценивает вероятность административной и финансовой поддержки ДОМ.РФ со стороны государства как высокую и отмечает подобные прецеденты в прошлом. Группа получает агентское вознаграждение за выполнение уникальной функции - продажу и предоставление в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, что рассматривается агентством как форма докапитализации. По итогам 2018 г. ДОМ.РФ получил 5,2 млрд руб. чистой прибыли за выполнение функций агента РФ. Кроме того, в обращении на конец 2018 года находились 12 выпусков облигаций на общую сумму 46,9 млрд руб., выплаты по которым имеют гарантию РФ. Также Группа получила долгосрочные кредиты от ВЭБ.РФ на общую сумму 54 млрд руб. Агентство ожидает, что рост подверженности ДОМ.РФ рискам, связанным с сектором жилищного строительства, компенсируется усилением вероятности оказания поддержки со стороны государства.

Перед ДОМ.РФ стоит задача по созданию на базе Банка ДОМ.РФ, полученного от АСВ в конце 2017 г., уполномоченного банка в сфере жилищного строительства. В конце 2018 г. вместе с докапитализацией банка в объеме до 19,8 млрд руб была продлена процедура финансового оздоровления (ПФО) банка до 2025 г. По итогам 2018 года агентство отмечает слабую оценку достаточности капитала, низкое качество кредитного портфеля и невысокий уровень чистой процентной маржи банка. Агентство учитывает почти двукратное снижение кредитного портфеля банка за 2018 г., в том числе по причине дорезервирования и сокращения непрофильных активов, а также значительный отток депозитов (-32%), который произошел вместе со сворачиваем сети отделений банка. Для развития ипотечного бизнеса и проектного финансирования банк в апреле 2019 г. был дополнительно докапитализирован на 15 млрд руб из средств ДОМ.РФ (внутригрупповой оборот). Также в проекте поправок к бюджету на 2019 год Минфин предусмотрел выделение на докапитализацию Банка ДОМ.РФ 20 млрд рублей. Изменение стратегии банка и его финансового положения должно позволить завершить ПФО значительно раньше 2025 г. Агентство считает, что единая информационная система жилищного строительства - система, содержащая информацию о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании, оператором которой назначен ДОМ.РФ, позволит лучше оценивать кредитные риски проектов и оперативно реагировать на ухудшение финансового состояния застройщиков. Предполагается, что часть выдачи банком проектного финансирования будет обеспечена гарантиями ДОМ.РФ, что даст возможность учитывать данные кредиты с риск-весом 20%. Тем не менее, стратегия на значительный рост портфеля проектного финансирования, а также предоставление поручительств со стороны ДОМ.РФ банкам, кредитующим застройщиков, будет оказывать давление на покрытие скорректированными на качество активами обязательств Группы. На 31.12.2018 этот показатель составлял 1,1.

Агентство отмечает рост качества активов Группы, генерирующих процентный доход, по мере сворачивания старого корпоративного портфеля банка. Структура активов ДОМ.РФ характеризуется высокой диверсификацией. Отношение скорректированных на качество активов к балансовой стоимости активов составляет 0,93 на 31.12.2018, что оказывает положительное влияние на уровень рейтинга.  Общая сумма ипотечных активов, включающих закладные и ипотечные ценные бумаги третьих лиц, представляющие старшие транши, составляет 491 млрд рублей на 31.12.2018, увеличившись за 2018 г. почти на 100 млрд руб в результате крупных сделок однотраншевой ипотечной секьюритизации. Инвестиции во внешние облигации с ипотечным покрытием сократились за 2018 г. почти на 30%. На 31.12.2018 доля закладных на балансе Группы, имеющих просроченную задолженность свыше 90 дней, находится в переделах 2%, средневзвешенный LTV составляет 65%. Средняя срочность активов, представленная ипотечными активами, превышает среднюю срочность пассивов Группы, соответственно, ДОМ.РФ подтвержден риску быстрого сокращения процентной маржи вследствие роста процентных ставок.

Отношение расходов на обслуживание долга к чистым доходам от операционной деятельности выросло с 0,45 в 2017 г. к 0,66 в 2018 г. Агентство отмечает снижение чистой процентной маржи Группы с 5% за 2017 г. до 2,8% за 2018 г., что связано с присоединением в декабре 2017 года АО «Банк ДОМ.РФ» и его дочерних организаций, имеющих более высокое отношение среднего значения заемных средств к среднему значению приносящих процентный доход активов, с расходами по финансированию приобретения в ноябре 2017 г. и дальнейшему обустройству комплекса IQ квартал с целью реализации переезда ФОИВ, а также со снижением доходности по ипотечным активам и высоколиквидному портфелю ценных бумаг вслед за падением ставок. За 2018 г. доля инвестиционной недвижимости (арендный бизнес и IQ квартал) на балансе ДОМ.РФ выросла с 5% в 2017 г. до 6,8% в 2018 г. Доля крупнейшего актива IQ квартал составляет 4% от активов Группы. Тем не менее, агентство рассчитало умеренно высокие общие показатели рентабельности ДОМ.РФ: ROA по итогам 2018 г. составила 2,5%, ROE – 15,2%.

По итогам 2019 г. ожидается сохранение негативной динамики чистой процентной маржи Группы, как за счет роста арендного бизнеса, так и за счет роста стоимости фондирования в том числе по причине роста срочности обязательств. На 2019 г. по корпоративным облигациям объемом 121 млрд руб, со средней ставкой 7,6%, приходятся оферты, что при рефинансировании по текущим рыночным ставкам будет способствовать снижению процентной маржи. Высокая доля облигаций с офертами в 2019 г. оказывает сдерживающее влияние на оценку текущей ликвидности ДОМ.РФ: по расчетам агентства на основе консолидированной финансовой отчетности Группы, отношение суммы краткосрочных активов и долгосрочных активов, под которые возможно привлечь залоговое финансирование, к краткосрочным обязательствам составляет 0,8 на 31.12.2018.

Долговая нагрузка ДОМ.РФ главным образом представлена биржевыми корпоративными облигациями ДОМ.РФ (34%), однотраншевыми выпусками ипотечных ценных бумаг (41%), рыночными сделками РЕПО (13%) и кредитами ВЭБ.РФ (11%) на 31.12.2018. Доля крупнейшего кредитора не превышает 10% от пассивов.  При этом большая часть долговых обязательств имеет фиксированную процентную ставку. У ДОМ.РФ отсутствуют валютные риски, поскольку фондирование под рублевые активы привлекается в рублях.

Агентство отмечает высокий уровень организации риск-менеджмента, связанный с оценкой кредитного качества ипотечных активов через систему внутренних рейтингов и сценарным моделированием процентного риска, рисков досрочных погашений и ликвидности. Степень регламентации риск-менеджмента также оценивается высоко. Функции управления рисками возложены на Наблюдательный совет, Правление, а также подразделение по управлению рисками.

На 31.12.2018 активы ДОМ.РФ по консолидированной МСФО отчетности составили 766 млрд руб, капитал – 139 млрд руб, чистая прибыль по итогам 2018 г. – 19 млрд руб.