Bloomberg: мировой рынок недвижимости уходит в пике. Ипотечники уже платят больше за подешевевшее жилье
Быстрое падение рынка недвижимости угрожает усугубить глобальный экономический спад, отметило издание.
Большая часть стран Европы, по прогнозам экспертов, впадут в рецессию уже в ближайшие месяцы, так как зимой в странах ЕС в полной мере проявятся последствия энергетического кризиса.
Что происходит
Мировые банки повышают процентные ставки, спрос на жилье падает, а следом — и цены на него. На Западе и в Китае ипотечники, купившие квартиры во время пандемийного бума, вынуждены затягивать пояса.
Детали
В Швеции цены на жилье с весны упали на 8%, в Новой Зеландии — на 11%. Жители КНР массово отказываются гасить долги по ипотекам.
В России
В июле ЦБ резко понизил ключевую ставку до 8% годовых, вслед за ней снизились ипотечные ставки. В июне рынок недвижимости «ожил».
В Москве
Цены на квартиры в московских новостройках упали на фоне снижения спроса впервые за 2,5 года. Игроки рынка ожидают значительного увеличения числа сделок осенью.
Что происходит
Во всем мире центральные банки повышают ключевые ставки самыми быстрыми темпами за последние десятилетия, отмечает агентство. Около 75% центробанков, отслеживаемых МВФ, подняли ставки с середины 2021 года, также многие регуляторы заявили, что продолжат проводить такую политику. В частности, ожидается, что Федеральная резервная система США (ФРС), Европейский центральный банк (ЕЦБ) и Банк Англии снова повысят ставки в сентябре.
Рост ключевых ставок сказывается и на ставках по ипотеке, причем не только для новых заемщиков. Во многих странах, например в Австралии, Испании, Великобритании и Канаде, ипотеку выдают под «плавающий процент», который пересматривается каждый год. Платежи по ипотечным кредитам растут вслед за ставками, что приводит к снижению спроса на жилье. Это, в свою очередь, ведет к снижению цен на недвижимость и тормозит развитие рынка.
Миллионы людей, которые брали кредиты для покупки жилья во время пандемийного бума, сталкиваются еще и с падением реальных доходов из-за растущей во всем мире инфляции. В частности, на фоне энергокризиса в еврозоне в июле она достигла рекордных 8,9%.
Роб Суббараман, глава отдела исследований мировых рынков финансовой компании Nomura Holdings Inc.: «Молодые семьи, взявшие в долг, никогда в жизни не сталкивались с резким ростом процентных ставок в то время, когда их реальная, с поправкой на инфляцию, заработная плата падает. Это может стать для них настоящим шоком».
Таким образом, заемщики вынуждены платить больше, чем ожидали, за жилье, которое не только перестало расти в цене (а значит, потеряло инвестиционную привлекательность), но и значительно подешевело.
Все это в дальнейшем может привести к сокращению объема кредитования и снижению активности девелоперов.
Падение рынка недвижимости угрожает усугубить глобальный экономический спад, отметило издание. В то же время вероятность рецессии в странах еврозоны в течение года (по мнению опрошенных в августе аналитиков) оценивается в 60%. Большая часть стран Европы, по прогнозам экспертов, впадет в рецессию уже в ближайшие месяцы, так как зимой в странах ЕС в полной мере проявятся последствия энергетического кризиса.
Детали
В Швеции, которая раньше, как отмечает издание, была одним из самых перегретых рынков Европы, цены на жилье с весны этого года упали примерно на 8%, при этом большинство экономистов ожидают последующего падения до 15%.
Снижение цен отмечается и в Великобритании. По данным Bloomberg, к августу этого года в большинстве районов Лондона цены на жилье не изменились либо упали. По мнению экспертов, тенденция сохранится на фоне снижения спроса на жилье — ожидается, что он упадет на 20% в течение следующего года.
Хуже всего, как отметило издание, ситуация в Австралии. Цены на жилье там за один только август упали на 1,6–2,3% (в зависимости от города), это самое большое месячное снижение почти за 40 лет. В то же время именно в этой стране 93% заемщиков берут кредиты с плавающей ставкой.
Жилищный кризис охватил и один из крупнейших мировых рынков — Китай. Весной этого года цены на новостройки в КНР снизились впервые за 6 лет: сейчас недвижимость в стране стоит на 15% дешевле, чем 3 года назад. Застройщики задерживают сдачу объектов, а заемщики массово отказываются гасить долги по ипотекам.
В России
Вслед за ключевой ставкой начиная с апреля снижались и ипотечные ставки. По данным «Дом.РФ», в июле рыночная ипотечная ставка на новостройки составила 10,6%, на вторичку — 10,8%. Ранее, в марте 2022 года, ставки по ипотеке превышали 20%. При этом займы на жилье с «плавающими процентами» россияне практически не берут — большинство банков отказались от этого продукта, хотя законодательно он не запрещен.
Аналитики заявили, что снижение ключевой ставки ЦБ положительно сказывается в первую очередь на вторичном сегменте жилья — на первичном рынке в 2022 году в РФ действует ряд льготных программ, которые позволяли взять ипотеку на привлекательных условиях даже в периоды относительно высокой ключевой ставки.
По прогнозам экспертов, оживление ипотечного рынка, которое начало наблюдаться в июне, продолжится. Однако до докризисных показателей в 2022 году спрос, скорее всего, не восстановится, считают аналитики. Это, по их оценкам, будет сдерживать рост цен. В среднем по России, по данным «СберИндекса», этой весной цены на квартиры выросли на 2,6%, до 127 тыс. рублей за «квадрат».
Следующее заседание ЦБ по ключевой ставке пройдет 16 сентября. Выступая на Восточном экономическом форуме (ВЭФ), глава ВТБ Андрей Костин сообщил, что в ближайшее время ключевая ставка в России может быть снижена до 7%.
В таких условиях к концу года ставка, вероятно, опустится до 6,5%, прогнозируют аналитики.
В Москве
За май в новостройках столицы было продано 4,9 тыс. квартир — на 7% меньше по сравнению с апрелем 2022-го и на 35% меньше, чем в мае 2021 года. На вторичном рынке в мае в столице зарегистрировали 7,2 тыс. сделок — почти на 37% меньше, чем в апреле текущего года, и на 45% меньше по сравнению с 2021 годом. По данным Сбербанка, средняя цена квадратного метра при покупке квартир на первичном рынке в столице в мае 2022 года снизилась на 1,5% — это первое снижение за 2 года.
Когда в июне ЦБ снизил ключевую ставку до 9,5%, объемы выдачи ипотеки начали восстанавливаться — за первый летний месяц российские банки заключили с заемщиками почти 51 тыс. ипотечных договоров, что на 67,6% больше майских показателей.
Игроки рынка ожидают оживления спроса осенью, поскольку «после летних отпусков многие из тех, кто отложил покупку недвижимости в первой половине 2022 года, вернутся на рынок».