Ставки убивают рынок жилья
Несмотря на недавнее падение ставок на рынке казначейских облигаций США, ипотека не спешит быстро дешеветь. Вчерашние данные зафиксировали 30-летнюю ставку по ипотеке на уровне 6,9% — снижение на 0,24% за неделю. Разрыв с 10-летними казначейскими облигациями уменьшился и приблизился к пикам кризиса 2008 г., но сузился с установленных 40-летних рекордов.
Но для тех, кто хочет купить дом за $400 тыс., имея при этом кредитный рейтинг не лучшего качества, ставка будет выше 8%. На фоне того, что зарплаты по данным ФРС Атланты сейчас растут темпом 6,5% годовых, ипотека не выглядит сильно заманчивой. Поэтому рынок ипотеки сжимается весь 2022 год.
Исторические данные подтверждают, что кто-то должен сдаться. При таком балансе на рынке или ставка ипотеки существенно снизится, или цены домов должны упасть.
Первый сценарий не быстрый, ФРС планирует только в начале следующего года дойти до пика в повышении ставки, не говоря уже о ее снижении.
Падение же цен на жилье видится базовым сценарием. И плюс к этому — желанным сценарием. В позавчерашней записке глава ФРС Атланты указал, что ФРС видит резкое снижение "частных инвестиций в недвижимость" (покупки домов). В третьем квартале они упали более чем на 25% г/г.
ФРС также понимает, что этот сектор наиболее чувствителен к учетной ставке. А для цели снижения инфляции к целевому диапазону нужно побороть сильную инфляцию в сфере услуг — то есть побороть сильный рынок труда. Поэтому снижение цен на жилье — это хорошо, но это не причина останавливаться.
Понимая риски, которые заложены в будущее ценообразование на рынке жилья, компании, которые занимались перепродажей домов, решили просто закрыть такой бизнес. Последней из них была Redfin (NASDAQ:RDFN). Ведь, купив сейчас, продать дороже в скором будущем будет проблематично.
Исходя из исторической взаимосвязи при текущих ставках по ипотеке, новые дома в США должны подешеветь еще на 20% (на изображении).
Поэтому стоит ожидать дальнейшего падения цен на жилье. Это медленный рынок. Проблемы было видно еще в начале года, но цена на активы не падала, поскольку сам рынок низколиквидный, географически разделенный и с огромной долей ритейл-инвесторов. В отличие от акций домостроителей.
А теперь вернёмся в начало — ставки по ипотеке. Кредиторы обычно не держат ипотеку у себя на балансе, а собирают ее в пулы и продают. Так, за прошлый год ТОП-10 банков США, что покупают такие пулы, увеличили инвестиции "в ипотеку" на $219 млрд. Но вот за девять месяцев этого года, банки сократили портфель на $133 млрд, и $53 млрд из них в третьем квартале.
Вместе с этим из рынка покупки ипотеки ушел главный носитель спроса — ФРС. За время пандемии центробанк почти удвоил свои инвестиции в ипотечные ценные бумаги и довел общую суму к $2,7 трлн. А теперь ФРС пытается наоборот продавать их из своего портфеля.
Спрос на ипотеку как актив падает — значит, от актива будут требовать более высокую доходность.
Отдельно стоит отметить, что даже разворот на рынке акций не будет означать возобновление роста цен на дома. А вот их медленное снижение будет нести угрозу компаниям и секторам, которые завязаны на продажу "околодомовых товаров" (от садового инвентаря до солнечных панелей).
Это одна из причин почему Home Depot (NYSE:HD) не обрадовал инвесторов и падает в цене, в отилчие от Walmart (NYSE:WMT).
