И стены помогают: акции застройщиков подорожали больше самих квартир
Стремительный рост цен на недвижимость в России уже ни для кого не сюрприз, но вместе с ним с начала пандемии значительно подорожали и акции отдельных застройщиков. «Известия» выяснили, можно ли считать такие активы полноценной альтернативой инвестициям в реальную недвижимость и какие еще есть способы заработать в этом секторе без покупки квартиры.
Десятки и сотни процентов
По данным Knight Frank, представленным по запросу «Известий», с конца марта 2020 года до конца июня 2021 года средневзвешенная цена на первичном рынке жилой недвижимости в Москве выросла на 25% и от 30 до 39% (в зависимости от класса) — в Санкт-Петербурге. При этом только в первом полугодии этого года аналогичные цифры в обеих столицах составили 13% и от 11 до 21% соответственно.
Схожие данные «Известиям» предоставил «Циан»: с марта 2020-го до начала августа 2021 года на первичном рынке цены за квадратный метр выросли на 38,2% и 41,2% и на 16,6% и 23,6% на вторичном рынке в Москве и Санкт-Петербурге соответственно.
Но даже такие внушительные цифры выглядят слабее котировок некоторых застройщиков, чьи акции торгуются на бирже. Самый яркий пример — ГК «Самолет», ценные бумаги которой в начале января стоили 963,8 рубля за штуку, а уже 11 августа в моменте достигали 3088 рубля — в 3,2 раза больше (или на 220%).
Не такие стремительные, но всё равно недостижимые для реальной недвижимости цифры показали активы ПИК, подорожавшие за тот же период почти в два раза, — с 596,7 до 1189 рублей (на 98%). И это при том, что квартиру нужно покупать целиком, а не по квадратным метрам — некоторые акции же можно приобретать хоть по одной штуке.
В беседе с «Известиями» эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Дмитрий Пучкарев отметил, что финансовые результаты строительных компаний сильно зависят от цен на недвижимость, поэтому есть заметная корреляция между ними и акциями застройщиков, так что в какой-то степени ценные бумаги девелоперов можно назвать альтернативой инвестициям в покупку квартир. Но вместе с тем есть и определенные риски, связанные с такими инструментами.
Схожее мнение приводит и руководитель департамента инвестиционной аналитики «Тинькофф Инвестиции» Кирилл Комаров. Собеседник «Известий» отмечает, что, даже несмотря на видимую корреляцию между ценами на недвижимость и акциями компаний, которые ее строят, у этих двух типов инвестиций разные драйверы роста стоимости.
«При вложениях в недвижимость люди в основном стремятся сыграть на росте цен на жилье и использовать его как элемент диверсификации благосостояния и снижения рисков, ведь наличие собственной квартиры значительно повышает толерантность инвестора к риску за счет снижения регулярных расходов», — говорит Комаров.
Вместе с тем покупка акций застройщиков — это инвестиции по большей части в рост спроса на жилье и успешность компании на рынке. Конечно, рост цен тоже помогает реализовывать построенные объекты по привлекательным ценам, но часто перспективы застройщиков зависят от того, в какой фазе инвестиционного цикла находятся их проекты.
Подтверждением этого тезиса могут быть акции еще двух девелоперов, торгующихся на Мосбирже, — «Эталона» и «ЛСР Групп». Ценные бумаги первой с начала марта прошлого года к началу августа 2021 года подорожали на 17,3%, но, если сравнивать с уровнем начала этого года, подешевели на 6,5% — с 127,52 до 101,58 рубля за штуку.
Комаров объясняет такую разницу как раз фазами инвестиционных циклов компаний. «Самолет» и ПИК, по его словам, находятся в конце инвестиционного цикла — за последние пару лет они много инвестировали, построили несколько проектов и сейчас продают эти квартиры и апартаменты по выросшим за пандемию ценам. В следующие пару лет они будут реализовывать эти помещения и наращивать выручку.
«А ЛСР и «Эталон» сейчас только начинают инвестировать в новые крупные стройки и не смогут в полной мере использовать высокие цены. Им сейчас непросто инвестировать в стройку в период стремительно выросших цен на стройматериалы», — говорит эксперт.
Является ли заметное отставание ЛСР и «Эталона» от «Самолета» и ПИКа поводом для их покупки — большой вопрос. Дмитрий Пучкарев считает, что в моменте эти бумаги можно назвать привлекательными, но в краткосрочной перспективе нет уверенности, что разрыв начнет сокращаться и на практике этот дисбаланс может сохраняться достаточно долго.
Схожее мнение выразил и основатель Telegram-канала usertrader Олег Харитонов, который по просьбе «Известий» провел технический анализ этих активов.
«В отношении «ЛСР Групп» можно ожидать выхода из текущей консолидации (иначе называется «боковиком» — когда большинство участников торгов не видят причин для кардинального изменения цены актива. — Прим. ред.) вверх. В консолидации она уже с мая месяца», — отметил он, добавив, что график «Эталона» выглядит схожим образом с консолидацией в районе 120 рублей за штуку, но при этом ценная бумага сохраняет волатильность в пределах 115–125 рублей.
В любом случае собеседники «Известий» отмечают, что ввиду сравнительно невысокой доли строительного сектора на российском фондовом рынке в диверсифицированном инвестпортфеле не стоит превышать долю акций девелоперов выше уровня 5–10%.
Есть способ проще
Среди иных способов инвестиций в недвижимость, не связанных с покупкой квартир и акций компаний на фондовом рынке, Дмитрий Пучкарев из «БКС Мир инвестиций» назвал паевые инвестиционные фонды — такие решения есть у ведущих российских банков и частных компаний. Но при выборе таких активов важно понимать их структуру и комиссионные сборы, отмечает аналитик.
Причем помимо фондов, специализирующихся на жилой недвижимости, есть и те, которые ориентируются на коммерческую. Например, ЗПИФ «ПНК-Рентал», в котором находятся готовые индустриальные здания общей стоимостью 4 млрд рублей с действующими арендаторами, сданные на длительный срок. Помимо того что у паев есть собственная стоимость (сейчас — в районе 1710 рублей), по ним ежеквартально выплачивается доходность. Как рассказали «Известиям» представители компании, с прошлого июня по июль этого года доходность фонда составила 20,05%.
Но некоторые из собеседников «Известий» отмечают, что стоимость таких паев тоже может меняться в отрицательную сторону. Тот же пай «ПНК-Рентал» с 8 июля этого года подешевел почти на 100 рублей за штуку (минус 5%). Аналогичный фонд у «Сбера» за три прошедших года подешевел на 7,01%, а с начала 2021-го — подорожал на 1,54%.
Как у них
Похожие тенденции на рынке недвижимости наблюдаются и в других странах, так что инвесторам, которые предпочитают страховаться от волатильности курса рубля активами в иностранной валюте, стоит обратить внимание на рынок США. В целом, по словам аналитика «Фридом Финанс» Евгения Миронюка, сейчас на местном рынке недвижимости складывается не самая благоприятная ситуация: число «закладок» новых домов в стране резко сократилось в апреле (последние доступные данные) — на 9,5%, до 1,569 млн.
«Считаем, что спад в жилищном строительстве был частью общего торможения рынка жилья после бума в прошлом году, который был спровоцирован удаленной работой сотрудников и низкими ставками по ипотечным кредитам, — говорит Миронюк. — По мере того как другие отрасли экономики, ориентированные на конечных потребителей, быстро восстанавливаются, рынок жилья (как по объемам продаж, так и по строительной активности) будет испытывать трудности в следующие несколько месяцев».
Среди перспективных активов на американском фондовом рынке из сектора недвижимости аналитик выделил D.R. Horton, Inc. (DHI) и Lennar Corp. (LEN). Он объясняет это тем, что DR Horton как раз специализируется на строительстве недвижимости для тех, кто впервые ее приобретает, предлагая доступные и в большинстве своем недорогие по американским меркам дома. То есть фактически компания соответствует всем трем основным тенденциям рынка. Стратегия приобретения земельных участков также соответствует запросам миллениалов и поможет компании по крайней мере не снижать продажи в ближайшие годы.
Мнения аналитиков, представленные в данном материале, не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями.