Анатолий Попов: в портфеле «Сбера» нет застройщиков жилья в зоне риска
Рынок жилья в России из фазы активного роста переходит в фазу стабилизации и поиска нового равновесия, считает заместитель председателя правления "Сбера" Анатолий Попов. Однако это, по его словам, не приведет к падению стоимости новостроек в стране – в своих прогнозах банк ожидает сохранения текущих цен до конца 2025 года. В кулуарах Восточного экономического форума (ВЭФ) топ-менеджер банка рассказал корреспонденту РИА Новости Недвижимость, что происходит со спросом на новые кредиты среди девелоперов жилой недвижимости и какие секторы являются драйверы сектора коммерческой недвижимости.
– Анатолий Леонидович, глава Сбербанка Герман Греф недавно заявил, что рынок жилья будет болеть в течение пары лет после отмены программы массовой льготной ипотеки. Видите ли вы со своей стороны признаки этой болезни и в чем они выражаются?
Действительно, за последние несколько лет мы привыкли к бурному росту на рынке первичного жилья. И это сформировало представление, что, что бы ни происходило в экономике, объемы квадратных метров будут устойчиво становиться больше, а потребители будут постоянно покупать новые квартиры.
Однако сейчас рынок входит в фазу стабилизации и поиска так называемого равновесного состояния, так что есть некий риск сокращения инвестиционных программ в строительстве и, как следствие, – объема предложения новостроек.
Тем не менее отказываться от зависимости рынка от льготной ипотеки было необходимо, в этом уже не сомневается практически никто. Мы прогнозируем, что к новым условиям рынок будет адаптироваться примерно два года. В будущем, когда произойдет ожидаемое снижение ключевой ставки, объем сделок на первичном рынке жилья начнет восстанавливаться и вернется к уровню 2020 года. По нашим расчетам, это случится в 2026 году.
– Как обстоят дела с продажами у девелоперов?
В первом полугодии 2024 года, в преддверии сокращения массовой программы льготной ипотеки, отмечался значительный рост продаж на первичном рынке РФ. Было продано более 300 тысяч квартир по всей стране – плюс 22% по отношению к первому полугодию 2023 года, которое тоже было достаточно активным.
Сейчас мы видим коррекцию. Снижение продаж на рынке первичного жилья РФ в июле 2024 года по отношению к июлю 2023-го составило 52%.
– Каков был в "Сбере" объем кредитования застройщиков жилья по предварительным итогам восьми месяцев 2024 года относительно аналогичного периода 2023 года?
Кредитный портфель финансирования жилой недвижимости в "Сбере" на конец августа 2024 года, по оперативным данным, составляет более 4,9 триллиона рублей, что более чем на треть больше аналогичного периода 2023 года. На начало года этот показатель составлял 3,9 триллиона рублей.
Остатки на счетах эскроу за этот же период увеличились до 3,5 триллионов рублей – также более чем на треть по сравнению с данными на 1 сентября 2023 года. Как вы видите, остатки на счетах эскроу растут такими же темпами, как кредитование. Это говорит о том, что кредитный портфель достаточно устойчиво перекрыт средствами покупателей.
– Заметили ли вы замедление спроса на проектное финансирование после 1 июля и с каким результатом планируете закончить этот год?
Динамика поступивших заявок от девелоперов с начала года показывает снижение всего на 6% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, то есть новые проекты продолжат запускаться. В июле мы наблюдали более значительную динамику в уменьшении количества заявок – на 43%, до 115 штук относительно среднемесячного с начала года. Предварительные итоги августа показали, что месяц мы завершили с результатом примерно 90 заявок, что ниже июля на 20%.
При этом нужно иметь в виду, что среднемесячное значение заявок на проектное финансирование в первом полугодии 2024 года составляло 200 заявок. Однако не стоит однозначно связывать падение спроса на проектное финансирование с отменой льготной ипотеки, есть, конечно, и фактор общего снижения деловой активности летом.
По итогам 2024 года мы ожидаем рост портфеля кредитования строительства жилья до 5,5 триллионов рублей. Размер остатка на счетах эскроу должен составить 2,8 триллиона рублей с учетом плановых раскрытий в 2 триллиона рублей. Это хороший индикатор: жилье достраивается, люди переезжают, рынок находится в здоровом состоянии.
– Многие системные девелоперы в России заявляют о масштабировании своего бизнеса в регионы. Как меняется портфель проектного финансирования в "Сбере" с точки зрения региональной структуры?
Обратный процесс, кстати, тоже заметен: немало и региональных девелоперов, которые выходят в столичный регион, так что идет такое взаимное проникновение. Я бы не сказал, что доля регионального финансирования у нас значительно выросла: с 2023 года доля регионов в целом увеличилась в пределах погрешности – на 2-3%. Больше всего в проектном финансировании застройщиков в портфеле "Сбера" в Москве – 41%, в Московской области – 8%, а в Санкт-Петербурге – 6%. Если не брать столичные регионы, то в лидерах у нас Краснодарский край – около 10%. Дальше идет Свердловская область – 5% и Ростовская область – более 2%. Доля этих трех регионов с 2023 года выросла на 5 процентных пунктов в общем объеме проектного финансирования жилья.
– А что происходит с проектным финансированием в новых регионах?
Мы начали финансирование этих регионов в первом полугодии 2024 года. На сегодняшний день уже одобрено кредитование четырех проектов на сумму 1,7 миллиарда рублей общей площадью 30,3 тысячи квадратных метров.
– Согласны ли вы с прогнозами тех экспертов, которые ждут значительного сокращения объемов строительства жилья в России в 2025-2027 годах, и видите ли вы подтверждение этих ожиданий по заявкам от девелоперов на новые кредиты? Что происходит со спросом на бридж-кредиты на покупку площадок с учетом высокой ключевой ставки?
Такой риск существует. Тем не менее мы видим задел на ближайшее будущее. За семь месяцев 2024 года число заявок на начальное финансирование увеличилось на 79% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – до 400 с небольшим штук. Первые оценки итогов августа демонстрируют снижение относительно июля в пределах 10% – до 45-50 заявок. Как вы видите, несмотря на определенные изменения в экономических условиях, бизнес все равно набирает новые площадки, готовит под них проекты. В настоящее время объем кредитного портфеля с бридж-финансированием составляет 800 миллиардов рублей.
Кстати, бридж-кредиты используются и при начальном финансировании комплексного развития территорий (КРТ), которое активно набирает обороты в России. Однако с учетом того что в будущем спрос на бридж-кредиты может несколько замедлиться, сейчас активно обсуждается совместно с институтом развития "Дом.РФ" и Минстроем возможность субсидирования процентов по кредитам на социальную инфраструктуру в рамках программ комплексного развития территорий. Это должно помочь более быстрому вводу площадок и облегчит девелоперам нагрузку на начальном периоде реализации проектов.
– Насколько точечные программы льготной ипотеки – семейная, IT, сельская, арктическая и дальневосточная – способны заменить массовую программу льготных кредитов?
Адресные льготные ипотечные программы, понятно, не смогут заместить ту масштабную поддержку, которую обеспечивала рынку массовая программа льготной ипотеки.
Например, льготная ипотека под 8% в первом полугодии 2024 года обеспечивала около 35-40% продаж в массовом сегменте. Адресные программы не смогут ее заменить, так как не все категории граждан подпадают под их условия. Для компенсации завершения массовой льготной ипотеки девелоперы, скорее всего, будут более активно предлагать альтернативные инструменты продаж: программы рассрочек, а также продукты с субсидией рыночных ипотечных ставок.
– Нуждаются ли эти адресные программы в корректировке, или их конструкция сейчас оптимальна для текущей рыночной ситуации?
Мы считаем, что баланс для тех задач, которые ставятся государством, более-менее реалистичный.
– Многие девелоперы снова стали активно предлагать своим покупателям льготные программы ипотеки от застройщика, где ставка снижается за счет договоренностей компаний с банком на определенный период времени. Насколько здоровой вам кажется такая ситуация и насколько вероятна критика таких программ со стороны регулятора?
Когда уровень ставки на первичном рынке для стандартной рыночной ипотеки составляет около 22%, любое субсидирование или другой механизм, позволяющий снизить стоимость кредита для заемщика, являются очень привлекательным маркетинговым инструментом. Важно, чтобы были исключены так называемые недобросовестные практики, приводящие к тому, что цена на объект недвижимости сильно завышается. "Сбер" активно сотрудничает с Банком России для разработки ипотечного стандарта, который призван решить именно эту задачу. Мы считаем, что партнерство с девелоперами – это хорошо, но правила должны быть едины, и они должны быть понятны и не вводить в заблуждение покупателя.
– Но вы считаете, что полностью закрывать такую практику не стоит?
Это рыночный инструмент, и если застройщик готов прибегнуть к нему за счет своей маржинальности, то почему нет? Он вполне разумный, просто важно, чтобы все понимали, как данный механизм работает, и в первую очередь это касается покупателей жилья.
– Любимый вопрос всех журналистов. Что будет с ценами на новостройки в России на горизонте 2024-2025 годов?
Так или иначе завершение массовой льготной ипотечной программы при одновременном сохранении высоких рыночных ставок уже снизили активность на рынке новостроек. Например, если говорить о московском рынке, то за шесть месяцев этого года цены выросли на 6% по сравнению с 14% роста за тот же период прошлого года.
Наши прогнозы среднесрочные до конца 2025 года, что цены будут ходить примерно на текущих уровнях. Мы не ожидаем ни какого-то снижения, ни роста.
– Проводили ли вы в последнее время моделирования ситуации с понижения цен на жилье при одновременном удорожании себестоимости проектов и замедлении спроса, и каковы их результаты? Есть ли застройщики в зоне риска?
С 2019 года, когда стройотрасль перешла на эскроу-счета, ни разу не было проблем ни у одного девелопера, связанных со стоимостью строительства или с отсутствием спроса. По нашим наблюдениям, эти два фактора не являются определяющими для устойчивости проекта. Трудности, скорее, могут возникнуть с задержками сроков из-за получения разрешительной документации или реконфигурации проекта – когда застройщик по какой-то причине решил, что надо, например, строить не "комфорт", а "бизнес" или, наоборот, не "бизнес", а "комфорт". В остальном рынок новостроек очень устойчивый, тем более что все финансирующие его банки, не только мы, но и наши коллеги из других кредитных организаций, внимательно следят за темпами строительства. Профинансировав проект, мы заинтересованы в том, чтобы проект был завершен, сдан и покупатели недвижимости получили свои квартиры в срок.
– То есть сейчас нельзя сказать, что есть у нас есть застройщики в зоне риска?
На текущий момент рынок очень здоровый, по крайней мере, все застройщики из нашего кредитного портфеля, а у нас половина рынка, способны обслуживать свои кредиты. Количество сложных ситуаций меньше одного процента, да и эти кейсы не предполагают угрозы завершения проектов, только задержку по вводу.
– С учетом того, что в ближайшие пару лет рынок явно не будет так же бурно расти, как в последние два года, как вы перестраховываетесь? Стал ли "Сбер", в частности, внимательнее проводить отбор проектов для финансирования и чаще отсеивать девелоперов?
Мы всегда смотрим внимательно на наших заемщиков, независимо от того, дует ли ветер в паруса или нет. Кроме того, мы всегда держали в голове, что на растущем рынке застройщики склонны приносить более рискованные проекты.
Что касается особенностей работы с девелоперами в текущей ситуации, то на эффективность проекта влияют несколько факторов, такие как себестоимость и темпы продаж. Поэтому здесь мы, скорее, будем отдавать предпочтение более опытным застройщикам – тем, кто уже зарекомендовал себя, обладает хорошей маркетинговой экспертизой и умеет строить объекты с заданной себестоимостью. Для новых участников рынка, конечно, войти на этот рынок будет значительно сложнее.
– Если немного отвлечься от рынка жилья и посмотреть уже на рынок недвижимости в целом, то что вы думаете о его состоянии с точки зрения инвестиционного климата? Насколько высокая ключевая ставка сказалась на возможностях привлечения финансирования в разные сегменты рынка?
Коммерческая недвижимость – это очень капиталоемкий сектор. При этом есть направления, в которых мы по-прежнему видим устойчивый спрос, – это склады и гостиницы. Так, продолжается развитие логистической инфраструктуры для лидирующих маркетплейсов в стране. В свою очередь 141-е постановление правительства о субсидировании льготных кредитов на развитие туризма, подведение итогов по которому проходило весной этого года, подтолкнуло динамику финансирования гостиничной недвижимости.
Так что мы видим тренд, что торговые центры в каком-то смысле замещаются складами и гостиницами с точки зрения инвестиций. Нужно понимать, что сектор торговых центров находится под давлением не только ключевой ставки, но еще и под давлением маркетплейсов. Онлайн-торговля меняет паттерн поведения потребителей, товары уходят из торговых центров, а это в том числе косвенно влияет на количество требуемых объектов коммерческой недвижимости.
Если же смотреть на сухую статистику, то в "Сбере" объемы финансирования коммерческой недвижимости остаются стабильными. На конец 2023 года наш портфель был равен 1,8 триллиона рублей. По итогам шести месяцев он прирос на 100 миллиардов и составил 1,9 триллиона. Торговая недвижимость – это половина портфеля, второй сегмент (четверть) – это офисные комплексы. Далее склады – 11%, гостиницы – 10% и все остальное. Сложившаяся структура портфеля коммерческой недвижимости "Сбера" существенно не меняется. Видим тенденцию к росту гостиниц и складов в перспективе.
– Какие новые продукты готовит "Сбер" для рынка недвижимости, и где вы видите точки роста?
В "Сбере" широкая продуктовая линейка для девелоперов жилья и коммерции – более 15 кредитных продуктов. При появлении новых трендов мы их, скорее, адаптируем к меняющимся потребностям на рынке жилой и коммерческой недвижимости.
Текущий тренд в коммерческой недвижимости – это предложение на продажу помещений блоками. Растет количество офисных проектов с продажей в нарезку так называемым розничным инвестором, появляются новые склады формата Light Industrial. Тренд в жилье – рост проектов КРТ. Для удовлетворения этих потребностей мы сформировали условия и уже рассматриваем сделки данного направления.
– Год назад вы хотели сократить сроки решения о проектном финансировании до пяти дней за счет ИИ. Удалось ли это? И можно ли сегодня полагаться на ИИ, особенно учитывая не самую стабильную рыночную конъюнктуру?
Да, в декабре 2023 года мы впервые применили технологию автоматического принятия решений для проектного финансирования. Теперь клиенты могут подать заявку в личном кабинете интернет-банка и за один день получить кредитное предложение. Если предложение устраивает клиента, то для дальнейшего принятия решения потребуется не более пяти дней. В ситуации, когда клиент выразил решение скорректировать кредитное предложение банка, к отработке проекта подключается живой сотрудник. Такой подход сокращает общий срок прохождения сделки на 20%.
– Сколько сейчас, условно говоря, кредитов выдается искусственным интеллектом?
Полностью выданных и одобренных в автоматическом режиме таких кредитов на текущий момент уже десятки. В частности, искусственный интеллект "Сбера" использует актуальные данные о ценах на недвижимость, стоимости строительства, темпах продаж из внешних и внутренних источников, выстраивая кеш-модель для застройщика без помощи реальных сотрудников банка. При этом мы регулярно совершенствуем этот процесс и ставим себе задачу максимизировать долю автоматических решений, сделав проектное финансирование недвижимости таким же простым, как традиционный оборотный кредит.
