В Красноярском крае ожидается снижение цен на хрущевки и сталинки
Ситуация на вторичном рынке красноярской недвижимости складывается интересная. Спрос на хрущевки и сталинки по-прежнему высок, цены – тоже. Но эксперты уверены: такие квартиры обязательно подешевеют – они почти сравнялись в цене с новостройками, к тому же на рынок должно массово выйти жилье «нулевых».
Цены на квартиры в Красноярске и крае продолжают расти. По данным Красноярскстата, с начала года строящееся жилье в регионе стало в среднем дороже на 5,9%, а готовое – на 0,6%. Напомним, в прошлом году новостройки подорожали на 17%, а «вторичка» прибавила в цене 14%.
Хрущевки по цене новостроек
Среднерыночная динамика не показывает сложившегося парадокса: сегодня цены на квартиры в старых домах Красноярска сопоставимы с предложением в новостройках эконом-класса. Так, квадратный метр в хрущевке Октябрьского района стоит в среднем 56-60 тыс. руб., а долевое жилье в этом же районе можно приобрести за 55-58 тыс. руб. за «квадрат». По логике, в этих условиях старая «вторичка» должна дешеветь как менее качественное жилье, но этого не происходит.
«Пока продавцы держат цены. Торг происходит редко – обычно в тех случаях, когда хозяину самому нужно срочно продать квартиру, чтобы купить другую», – рассказывала директор ООО «ИЖИ» Наталья Полянская в апреле текущего года. С тех пор ситуация не изменилась.
Андрей Тихонов, исполнительный директор Союза строителей Красноярского края, считает, что цена готового жилья в Красноярске сильно завышена: «Ситуацию, при которой квадратный метр в пятиэтажке шестидесятых годов прошлого века стоит дороже, чем в новом жилье, сложно назвать нормальной».
«Спрос на новостройки есть всегда, – объясняет директор группы «Андрей Дубенский» Юрий Подопригора. – Но когда люди начинают выбирать жилье, они ориентируются на определенную сумму. Некоторым проще купить вторичное жилье, даже если в нем придется делать дорогостоящий ремонт. Потому что этот ремонт можно отложить на потом и платить за него постепенно».
Старое жилье выигрывает за счет метража
Городу не хватает малогабаритного жилья. По словам риэлторов, однокомнатные квартиры в Красноярске продаются в два-три раза быстрее, чем «двушки» и «трешки» – независимо от рынка. Это же подтверждают и застройщики. Если бюджет ограничен, лишние десять квадратных метров могут сыграть значительную роль в выборе квартиры.
Красноярские застройщики учли этот фактор: на первичном рынке появились предложения однокомнатных квартир площадью от 30 кв. м. Правда, малогабаритное жилье уходит на окраины – сдан «Уютный дом» в Ленинском районе, началось строительство в Черемушках, планируется ряд объектов в микрорайоне Солнечном. Последние будут сданы через несколько лет. Но массовое строительство малогабаритных квартир значительно увеличивает нагрузку на социальную и транспортную инфраструктуры районов.
Поэтому хрущевки часто выигрывают борьбу за покупателя. Несмотря на то что цена за «квадрат» в такой квартире сравнима с предложением на первичном рынке, решающую роль играет метраж. Так в Железнодорожном районе Красноярска можно без проблем приобрести однокомнатную квартиру площадью 30-40 кв. м по цене 59-73 тыс. руб. за «квадрат». «Однушка» улучшенной планировки в 34 кв. м в среднем обойдется в 2,3 млн руб.
Недавно достроенный комплекс RIVER SIDE, который находится в том же районе, предлагает квадратные метры дешевле – от 56 тыс. руб., но метраж однокомнатной квартиры начинается от 43 кв. м. Цена вопроса – 2,5 млн руб. Когда каждая тысяча на счету, разница в 200 тыс. руб. может быть принципиальной.
Банки уже сделали выбор
По данным Красноярского союза риэлторов, доля ипотечных сделок на рынке недвижимости Красноярска достигает 50%. Банки активно заключают договоры с застройщиками, предлагают покупателям жилья в новостройках более низкие ставки, да и в целом дают займы на «первичку» охотнее, чем на готовое жилье.
Далеко не каждую квартиру на вторичном рынке Красноярска можно приобрести «в долг». Важную роль играет состояние дома – износ должен составлять менее 50%, иначе банк кредит не одобрит. Ряд домов в Северо-Западном районе ипотеку уже не получат, но и до аварийного состояния им еще далеко, так что сносить эти дома никто не планирует. Цена на ветхие объекты будет неизбежно падать. Уже сегодня многие жильцы спешат продать такое жилье, чтобы переехать в более благополучный район, пусть даже и с доплатой.
Сезонное затишье, или Начало конца хрущевок?
По словам риэлторов, рынок начал засыпать еще весной – спрос упал.
«Раньше мы продавали однокомнатные квартиры в Красноярске максимум за месяц, а чаще всего – за две недели. Сейчас хрущевки площадью 33 квадратных метра находят покупателя в среднем за полтора месяца. Видимо, цена на них достигла определенного предела», – считает Наталья Полянская, директор «ИЖИ».
Юрий Подопригора говорит, что это сезонное явление – рынок затихает летом и оживает к осени. Некоторые риэлторские агентства даже берут коллективный отпуск – офисы закрываются, а сотрудники разъезжаются на отдых.
Тем не менее эксперты сходятся во мнении: спрос на хрущевки и сталинки снизится. На вторичном рынке вот-вот начнется другое движение – вчерашние новостройки выйдут на повторную продажу.
«Большинство комфортных современных квартир были построены в последние десять-пятнадцать лет, – рассказал Юрий Подопригора. – На вторичный рынок они еще не выходили. Люди обживутся, захотят переехать в более просторное жилье. А их нынешние квартиры выйдут на вторичный рынок Красноярска. Хрущевки к этому времени еще постареют и станут классом ниже. Снижение цен будет. Вопрос только в том, сколько лет для этого понадобится?»
