Добро и зло льготной ипотеки
Автор: Денис Бобков,
генеральный директор «Недвижимость-Профи»
2020 год войдет в историю не только самой пандемией коронавируса, но и ее последствиями. Произошли тектонические сдвиги на рынках онлайн-услуг, онлайн-продаж, никому не известный Zoom стал самым важным приложением для работы и т. д. Если говорить о рынке новостроек, то первое, что приходит на ум, – льготная ипотека.
Действительно, спустя почти пять лет государство снова запустило механизм поддержки девелоперов в сложных условиях (осознавая мультипликативный эффект влияния строительной отрасли на другие сегменты экономики), причем на доселе невиданных условиях – по годовой ставке 6,5%. И, похоже, недооценило эффект этого инструмента.
Конечно, нельзя было предугадать, как покупатели отреагируют на рекордно низкую ставку кредитования. Но это и неудивительно – механизм в полную силу заработал в мае, при этом ограничения на перемещение и прочие карантинные меры сохранялись до июня (в частности, в Москве). Большинство покупателей пытались понять, как жить дальше. Тут уже не до крупных покупок, хоть и по привлекательной ставке. Неудивительно, что продажи II квартала 2020 года (по зарегистрированным в столице ДДУ) оказались на треть хуже, чем в I квартале. Средняя цена за это время опустилась на 3% к значению марта.
А вот III квартал уже «выстрелил». Показатели продаж за июль, август и сентябрь превзошли результаты II квартала вдвое. И хотя осенью уже пошла вторая волна пандемии, рост сохранился. Тут сошлись два фактора. Первое – доллар с 68 рублей в июне вырос до 79 рублей в сентябре, второе – программа государственного субсидирования ипотеки должна была по плану завершиться в октябре 2020 года – многие торопились взять ипотеку по рекордно низкой ставке, так как надежных альтернатив новостройкам в качестве инструментов сбережения с 2015 года не появилось. В итоге в сентябре в столице был зафиксирован абсолютный рекорд по зарегистрированным ДДУ за всю историю. Как учат в экономических школах, при высоком спросе и сохраняющемся объеме предложения растет цена. И да, средняя цена новостроек действительно выросла по итогам квартала на 5%.
IV квартал после новости о продлении льготной ипотеки прошел более спокойно, однако количество сделок ДДУ на жилье выросло еще на 21%. Цена же за это время… поднялась уже на двузначное значение – 12%. Всего по итогам года новостройки подорожали на 20%, а цена перешагнула отметку в 338 тыс. руб. за 1 кв. м. Как говорится в одном анекдоте:
– Только сумасшедшие могут покупать по таким высоким ценам.
– Так не берите!
– Так сумасшедшие тогда все разберут!
Поведение покупателей по факту оказалось разумным – несмотря на взвинченные цены, все равно с учетом льготной ставки общая сумма покупки квартиры (со стоимостью кредита) оставалась выгодной по сравнению с ситуацией в начале 2020 года.
Однако рост цен, так помогший девелоперам закончить пандемийный год с рекордными (или как минимум отличными) результатами, привлек пристальное внимание главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной. И как ни пытались Хуснуллин с Файзуллиным обосновать рост цен повышением себестоимости за счет удорожания строительных материалов, убедить ЦБ в необходимости продления программы госсубсидирования на территории всей России не удалось. Программа должна решать и социальные задачи, а в итоге получилось, что большая часть сделок пришлась на самые «зажиточные» регионы, где цены выросли сильнее всего. Такие девелоперы, как ГК «ПИК», «ЛСР», «Инград», только укрепили свои позиции. Так что по итогам июня 2021 года, скорее всего, программа льготного кредитования будет завершена. За исключением нескольких регионов. Каких именно, пока неизвестно.
Вслед за этими новостями пришла еще одна: в марте 2021 года Центробанк решился поднять ключевую ставку, изменив ее впервые за 8 месяцев. Это неминуемо отразится в виде повышения ставок на тех ипотечных продуктах, которые не входят в программы государственного субсидирования, а таких, между прочим, 70–80%. Так что не только программа льготного кредитования спровоцировала рост цен, но и низкая ключевая ставка, которая позволила на «обычные» кредиты предложить около 7,5–8%, что тоже (по российским меркам) совсем немного. Теперь эта лазейка закрывается, а значит, спрос перед завершением льготной ипотеки еще раз подрастет (особенно в мае – июне), а потом сократится как минимум на 30%. Доходы-то населения не растут, а тут инструмент повышения доступности приказывает долго жить.
Есть только одна хорошая новость в этой истории. При падении спроса и том же объеме предложения цена снижается (опять же из курса экономической теории). Но дожидаться серьезного падения не стоит (увы, объемы предложения также падают, что компенсирует стагнацию спроса – спасибо эскроу-реформе), однако и расти цены не будут так же резво, как это было во второй половине 2020-го. Если рубль не подкачает.