12 января 2021
383
поделитесь с друзьями

Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #96

Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотечного рынка.

Елизавета Севастьянова, - коммерческий директор компании Tekta Group
, 17 декабря 2020, источник

"Появление льготной ипотеки позволило клиентам, которые ранее не планировали приобретать недвижимость, задуматься об экономической выгоде такой покупки здесь и сейчас. Также появилась новая категория клиентов, которые берут вторую, иногда и третью ипотеку, поскольку снижение ставки снизило финансовую нагрузку по ежемесячному платежу. В проектах Tekta Group доля ипотечных сделок на текущий момент уже составляет от 50 до 75% в зависимости от проекта. По нашим прогнозам, в ближайшей и среднесрочной перспективе эта тенденция будет сохраняться на нынешнем уровне... Когда программа субсидирования ипотеки завершится, ставки по ипотеке для новостроек поднимутся до значений вторичного сегмента, то есть на 2-3%. Да, популярность ипотеки может снизиться, но тогда покупатели просто уменьшат бюджет покупки – станут покупать квартиру меньшей площади или с меньшим количеством комнат"

Олег Репченко, - руководитель аналитического центра "Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU"
,17 декабря 2020, источник

"Субсидированная ставка на новостройки и низкая ставка на вторичном рынке поддержат спрос. Однако мы не ожидаем такого ажиотажа, какой был в 2020 году. Дело в том, что многие покупатели, кто планировал взять кредит, уже воспользовались этой возможностью. <...> Обычно считается, что низкие ставки по кредитам и, соответственно, большое количество этих кредитов увеличивает риски банков, поскольку активно кредитоваться начинают люди с меньшим доходом. Но именно по ипотечным кредитам мы сейчас не видим больших рисков для банковской сферы. Все же люди обычно обдуманно принимают решение об ипотеке и даже в случае снижения доходов они будут стараться во что бы то ни стало выплатить кредит, чтобы не лишиться квартиры. 
Для строительной отрасли больших рисков тоже нет. Но нужно учитывать, что субсидированная ставка – это нерыночный механизм. Он сейчас выгоден застройщикам, но из-за искусственности этой меры может привести к перекосам на рынке. Этот эффект уже виден в росте цен и вымыванию с рынка доступных проектов. Для рынка недвижимости было бы полезнее не искусственное стимулирование спроса, а меры по снижению затратной части для застройщиков, благодаря которым они могли бы держать цены на более доступном для покупателей уровне"

Алексей Новиков, - руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet
,17 декабря 2020, источник

"На начало года ключевая ставка предположительно сохранится на том же уровне, далее все будет зависеть от текущих реалий в микро- и макро-экономике. Цель государства снизить ипотечные ставки, из чего следует, что по завершении госпрограммы на новостройки, ставки на вторичном рынке будут стремиться к показателям этой программы. <...> Цены растут постоянно, и будут расти. На эту проблему ЦБ уже обратил внимание и указал девелоперам (застройщикам) на недопустимость такой работы... В ближайшей перспективе цены снижаться точно не будут, так как спрос на недвижимость продолжает расти"

Алексей Попов, - руководитель аналитического центра ЦИАН
, 27 декабря 2020, источник

"Повсеместное увеличение цен на первичном рынке — прямое следствие подорожания новостроек из-за программы льготной ипотеки. Отчасти это продиктовано эмоциональным фактором: на фоне новостей о том, что «все дорожает», продавцы увеличивают прайс. На рынке немало и альтернативных сделок, когда новостройки приобретаются на средства от продажи старой квартиры. Тогда продавцы повышают стоимость объектов, чтобы просто сократить разницу между стоимостью своей и альтернативной квартиры. В следующем году усилится переток покупателей с первичного рынка на вторичный: из-за более выраженного роста цен новостройки во многих локациях сейчас стоят дороже готового жилья. 
В начале 2021 года ждет скорее стагнации, чем снижения цен: с одной стороны, на рынок продолжает влиять льготная ипотека, а с другой — на него начинают выходить инвестиционные квартиры, которые были куплены на стадии строительства для перепродажи. Они приобретались, когда стоимость недвижимости на первичном рынке уже приближалась к значениям вторичного, тем не менее сейчас инвесторы стремятся получить какую-то доходность"

Андрей Колочинский, - управляющий партнер "ВекторСтройФинанс"
, 28 декабря 2020, источник

"Темпы восстановления строительной отрасли в 2021 будут напрямую зависеть от макроэкономических факторов и политики государства. Первая половина года не вызывает опасений, так как все еще будет работать программа льготной ипотеки. Определяющим станет решение о продлении или завершении программы. Именно оно будет определять динамику спроса и ценообразование в сегменте новостроек во второй половине года. Если не случится новых потрясений в экономике страны, цены на новостройки продолжат расти в пределах инфляции, а также за счет изменения стадии строительной готовности. Но дешевле жилье точно не станет, потому что в противном случае девелоперам придется работать в ущерб себе"

Сергей Журавлев, - эксперт Центра сопричастного стратегирования Высшей школы государственного управления РАНХиГС
, 28 декабря 2020, источник

"Снижение процентной ставки по ипотеке приведет к волне дефолтов, для решения проблемы которых нет ни маневренного фонда, ни механизмов финансовой компенсации такого масштаба издержек. Думаю, что этот кошмар нам аукнется года через три. Доходы падают, цены на жилье выросли, люди набрали ипотечных кредитов зачастую из последних сил. При этом никто им занятость и рост доходов не гарантирует, а значит, ипотека их будет сильно бить. Увы, с точки зрения нормального рынка жилья, мы до сих пор ходим в детских штанишках. Рынок у нас катастрофически перекошен: нет социального жилья, нет системы компенсации арендных ставок. А, если «Дом.рф» сделает своего государственного девелопера, рыночным компаниям станет тесно и плохо. При кажущейся заботе о людях, государственные организации будут на самом деле удерживать высокие цены на рынке, которые станут регулироваться не конкуренцией, а нормативно"

Мигель Маркарянц, - старший вице-президентом, руководитель дирекции розничного бизнеса Промсвязьбанка
, 28 декабря 2020, источник

"На текущий момент я не вижу больших предпосылок к формированию "пузыря". Почему? Банки, я могу говорить здесь о Промсвязьбанке, но думаю, коллеги из других банков, также не поменяли подходов к оценке кредитоспособности заемщиков. Не появилось на рынке программ, которые бы, например, выдавали ипотеку без первоначального взноса, при которой риски увеличиваются, учитывая, что стоимость залога может поменяться. Цены на жилье растут, это значит, что с точки зрения обеспечения качество портфелей стабильно. Выдаваемые кредиты обеспечены залогом, который ликвидный. Кроме того, если посмотреть в целом на долю ипотечных кредитов и количество закредитованных людей по нашей стране, нельзя сказать, что этот рынок находится на грани его максимальной емкости. Люди действительно решают свои вопросы с жильем"

Константин Ордов, - руководитель департамента корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при правительстве РФ, 28 декабря 2020, источник

"Для рынка жилья более эффективным было бы создание внятных долгосрочных инвестиционных условий для девелоперов, включая предсказуемую ставку по кредитам, объемы и сроки действия льготных ипотечных программ. В итоге за год или два цены на рынке жилья могли бы стабилизироваться в результате баланса спроса и предложения. Однако рост стоимости квадратного метра остается драйвером инвестиционного, строительного и банковского секторов. Текущий экономический кризис показал, что инвестиции в недвижимость остаются актуальными, особенно в условиях дефицита инструментов инвестирования для граждан. 
Рост цен привлекает новых инвесторов в строительную отрасль, для банков повышает стоимость обеспечения по ипотечным кредитам, а также формирует дополнительный спрос на эти продукты со стороны граждан. Стоит ли в этом случае добиваться снижения цен на жилье, разрушая все эти позитивные для экономики процессы? Важно не допустить формирования пузыря, приведшего к мировому кризису 2008 года, но в России этот триггер финансовой нестабильности пока малозначим и несущественен на фоне реального положительного эффекта от умеренного роста цен на жилую недвижимость"

Дмитрий Котровский, - общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве
, 29 декабря 2020, источник

"Нельзя сказать, что только льготная ипотека под 6,5% годовых спровоцировала рост цен на новостройки. Многие поставщики повысили цены на основные строительные материалы, так как их было выгодно продавать на внешние рынки. Это приводит к тому, что съедается та маржинальность, которую должны были получить строительные компании, чтобы сохранить рабочие места, заплатить налоги, помочь подтянуть предприятия малого и среднего бизнеса. Если будут введены экспортные пошлины, скажем, на вывоз арматуры, то ее цена должна снизиться, и застройщики уже не смогут использовать этот аргумент. В противном случае, если цены продолжат расти уже без объективных факторов, тогда можно ставить вопрос об участии в программе льготной ипотеки только тех компаний-застройщиков, которые готовы зафиксировать цены на определенном уровне"

Марат Хуснуллин, - вице-премьер РФ
, 29 декабря 2020, источник

"Перейдя на счета эскроу, надо понимать, что, во-первых, стройка подорожала из-за этого от 2 до 12% – это первое. Второе, надо понимать, что у нас рубль ослаб, у нас все равно импортная составляющая от 10 до 30% в проектах присутствует. Третье – трудовые мигранты, четвертое – коронавирус. Поэтому цена реально пошла вверх. И здесь вопрос как раз доли ипотеки в повышении цены, она оказалась минимальной... Потом мы в основном судим все по Москве. Конечно да, в столице большой объем и сделок и большое количество купленных квартир. Есть регионы, где цена вообще не поднялась. Есть регионы, где цена до сих пор стабильна, а есть регионы, где вообще ничего не строится, потому что нет спроса. И, конечно, на сегодняшний день эта ипотека, подняв немного спрос, дает возможность людям и дает гарантии, что в эту отрасль придет дополнительный капитал.

Я один простой пример приведу, на весь Магадан строится 7 тысяч квадратных метров жилья. То есть, там многие годы ничего не строилось. И когда-то это должно начаться строиться, ведь жители Магадана тоже имеют право на улучшение своих жилищных условий. И вот эта вся программа совершенно точно подстегнет предложение и тогда у нас закрутится вот этот маховик строительства, поэтому даже сегодня цена, немного поднявшись, даст дополнительный объем предложений и цена снивелируется. То есть, и цена снивелируется и качество повысится"

 Алексей Попов, - руководитель аналитического центра ЦИАН, 29 декабря 2020, источник

"Рост объемов кредитования на фоне сохранения минимальной доли просроченной задолженности пока не вызывает опасений. Ориентироваться нужно не на абсолютные, а относительные значения — доля задолженности от ВВП не превышает 10 процентов, что в три-пять раз ниже значений европейских стран. В России есть большой потенциал для наращивания кредитования, однако мы ожидаем замедление рынка за счет произошедшего роста цен, который во многих городах уже нивелировал выгоду от снижения ставки по ипотеке"

Татьяна Школьная, - заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ
, 30 декабря 2020, источник

"Во-первых, программу льгот по ипотеке необходимо продолжить, но в скорректированном виде. Объем поддержки спроса должен быть пропорционален объемам предложения. Во-вторых, будет правильно регулировать ипотечные ставки, исходя из ситуации в конкретном регионе. В-третьих, надеяться, что ипотека, включая льготную, решит все проблемы рынка, наивно, нужен комплекс мер. Никто не отменял необходимости развития конкуренции на рынке девелопмента жилья, снижения стоимости «входного билета» для девелоперов, совершенствования проектного финансирования, развития инфраструктуры"

Павел Луценко, - генеральный директор портала "Мир квартир"
, 30 декабря 2020, источник

"Если программа продолжится, и тем более если ставки еще понизят, как одно время обсуждали наши власти, то и цены на новостройки продолжат расти. А за ними и цены на вторичном рынке. В этом случае мы прогнозируем в 2021 году рост цен на первичном рынке около 10-12%, на вторичном – 5-7%. ... В первой половине года на первичном рынке возможен рост цен из-за недостатка предложения, впрочем, по мере выхода на рынок новых проектов этот фактор будет нивелироваться. Помимо ипотеки, драйвером роста цен может стать намеченная властями апартаментная амнистия. Она может увеличить цены на этот тип жилья на 12-15%, что поднимет и средние цены на недвижимость, разумеется, только в тех регионах, где апартаменты составляют ощутимую часть рынка"

Дмитрий Алексеев, - руководитель направлений первичной и загородной недвижимости компании "Авито Недвижимость"
, 30 декабря 2020, источник

"В первом полугодии 2021 года потребительский спрос постепенно будет снижаться: те, кто хотел приобрести недвижимость, вероятней всего, уже это сделали или оформят сделку в ближайшее время. На этом фоне, по его мнению, последует закономерное замедление роста стоимости жилья как в категориях новостроек, так и вторичной недвижимости. На первичном рынке темпы повышения цен, скорее, не превысят 7%, а на вторичном – будут приблизительно равны уровню инфляции"

Виктория Кирюхина, - главный эксперт аналитического центра ЦИАН
, 30 декабря 2020, источник

"Резкого спада спроса не произойдет (после прекращения программы льготной ипотеки - прим.ред.), однако в основном он будет сконцентрирован в первой половине года. За счет уже относительно невысоких ставок на стандартных рыночных условиях, отказ от пролонгации программы субсидирования должен пройти безболезненно. Вторичный рынок получит преимущество за счет своей более низкой стоимости в сравнении с первичным по многим городам, уверена аналитик. Произойдет перераспределение спроса в пользу вторичного рынка - основной рост спроса на "первичке" мы ждем в первой половине 2021 года, а на "вторичке" - во второй половине года"

Михаил Матовников, - главный аналитик Сбербанка
, 4 января 2021, источник

"У ипотеки по плавающим ставкам очень большое будущее, а у ипотеки с фиксированными ставками – серьезные проблемы. В первую очередь, это бесконечная история со снижением ставок и рефинансированием: ставка падает, и люди начинают метаться в поисках более дешевых решений... Сейчас премия за процентный риск в структуре фиксированных ставок превышает 1 процентный пункт, поэтому ипотека с плавающей ставкой позволила бы заемщикам сильно снизить нагрузку. Было бы правильно сделать пилот ипотеки с плавающим сроком и фиксированным платежом в следующем году… При росте процентных ставок в таком продукте пересчитывается не платеж, а именно срок, но с учетом большого объема досрочных погашений это не станет проблемой. При этом стоит ввести определенные требования к заемщику в части первоначального взноса, показателя долговой нагрузки и возрасту, удостовериться, что человек понимает, какой кредит он берет”

Олег Самойлов, - вице-президент Российской гильдии риэлторов
, 5 января 2021, источник

"Сейчас очень высок уровень неопределённости. Но если исходить из того, что внешний фон будет нейтральным, я думаю, что программа льготной ипотеки под 6,5% закончится своё действие, когда и должна закончиться – 1 июля. Я сомневаюсь, что она будет продлена. Она действительно довольно серьезно стимулировала спрос, и, естественно, по всем практикам рынка, через определённое время цены пошли вверх так, что этим уже заботилось правительство по указанию президента. В этой связи я не думаю, что она будет продолжена. Тем более слова главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной о риске надувания ипотечного пузыря совсем не лишены основания...

Я думаю, цены не упадут сразу, как только закончится программа льготной ипотеки. Ничего похожего – они будут стоять на том уровне, на котором есть. Скорее всего, в течение года, если не будет каких-либо шоков, как хороших, так и плохих, цены прирастут примерно на ставку реальной инфляции. Какой она будет? Явно не такой, как прогнозирует Росстат, а такой, какую мы видим в магазинах. Цены могут увеличиться в пределах 10-15%. А вот если спрос упадёт значительно, вступят в действие другие механизмы. Цены сначала постоят месяца три, четыре, пять, а потом пойдут вниз. Это будет примерно середина второго полугодия нынешнего года”

Константин Селянин, - экономист
, 5 января 2021, источник

"Уже в феврале—апреле 2021 года мы увидим полномасштабный кредитный кризис, когда люди, набравшие потребительские и ипотечные кредиты, столкнутся с тем, что не могут их обслуживать. Все программы по кредитным каникулам закончились еще в ноябре. Динамика „плохих“ долгов — которые не обслуживаются более трех месяцев — растет давно, но уже в феврале—марте эта проблема встанет в полный рост: у нас будут сотни, тысячи, если не миллионы людей, которые не смогут обслуживать свои кредиты. И если речь идет об ипотеке, то банки будут забирать залоговое имущество. Если государство не вмешается в этот процесс, то все закончится дефолтом ипотечников и отбиранием квартир... В этом году многие должны понять, что в условиях падения доходов покупать недвижимость — очень рискованно. Поэтому я не жду роста цен. Более того, при определенной политике государства может быть и снижение цен на жилье"

Екатерина Щурихина, - младший директор по банковским рейтингам "Эксперт РА",
7 января 2021, источник

"При отсутствии значительного изменения макроэкономической среды и текущей риторике регулятора относительно денежно-кредитной политики, существенного снижения ставок в 2021 году ожидать не стоит”

Михаил Доронкин, - управляющий директор рейтингового агентства НКР
, 7 января 2021, источник

"В случае сохранения мягкой монетарной политики средние ставки новых выдач в первом полугодии вполне могут опуститься до 7% и даже чуть ниже, однако уже летом произойдёт рост ставок вследствие окончания льготной ипотеки. Ставки же по собственным ипотечным программам банков могут опуститься с текущих 7,7-7,8% до 7,4-7,5%, прежде всего, за счёт крупнейших игроков"

Надежда Караваева, - старший аналитик банковских рейтингов НРА
, 7 января 2021, источник

"Предпосылки для дальнейшего снижения ставки до конца первого полугодия 2021 года отсутствуют... Средняя ставка по ипотеке в первом полугодии будет сохраняться на уровне 7,3-7,4% за счет действия льготной программы на жилье в новостройках и вероятного сохранения ключевой ставки. После окончания программы ставки могут пойти вверх и достигнуть 8%"

Константин Барсуков, - член Российской гильдии риелторов
, 7 января 2021, источник

"Есть ощущение, что государство все же смотрит в сторону низких ставок по ипотеке, поэтому скорее всего расти они не будут. Ждем падения еще на 1-1,5%"

Константин Юрченко, - кандидат экономических наук, специалист по макроэкономическому анализу и прогнозированию
, 7 января 2021, источник

"Во втором полугодии 2020 года люди, которые реально планировали купить жилье, уже это сделали. В следующем году будет замедление строительства, поскольку станет заметно отсутствие такого спроса [как в 2020]. Строительный цикл достаточно длинный, если что-то рухнуло сегодня в экономике, то на недвижимости это сказывается через несколько месяцев. Катастрофы не будет, но последствия будут заметны"