Конец безумия: почему ипотечный бум в России завершается
По итогам 2020 года рост ипотечного портфеля российских банков составил 25% или 1,9 трлн рублей. Масштаб спекуляций на ипотечном рынке напоминает начало нулевых, но свертывание программы льготной ипотеки и повышение ставки ЦБ должны остановить неестественный рост цен на жилье, считает экономист банка ЦентроКредит Евгений Суворов.
Трудно поверить, что население, чьи доходы за прошлый год, согласно Росстату, сократились на 3,5%, могло сгенерировать столь масштабный потребительский спрос на жилье, который пришелся на 2020 год. Скорее всего, основную роль начинает играть инвестиционный спрос, подогреваемый низкими ставками по ипотеке и дефицитом жилья во многих регионах. Проще говоря, рынок стал объектом масштабных спекуляций, что, конечно, не делает жилье доступней — сейчас ситуация на рынке по ажиотажу напоминает начало нулевых.
Игра с льготами
Спрос в значительной мере был исчерпан осенью и в начале зимы. А подросшие цены еще больше сдерживают желание (и возможности) брать ипотечные кредиты. При этом рост ключевой ставки ЦБ и выросшие ставки на рынке госдолга ограничивают какое-либо дальнейшее снижение ставок по ипотеке. Не стоит забывать и о довольно мощном строительном лобби на самых высших эшелонах власти — доля строительства в национальном ВВП оценивается в 6-8%. По сути, льготная ипотечная ставка в сочетании с определенным дефицитом предложения позволила застройщикам перенаправить в стоимость жилья часть своих затрат на стройматериалы, оплату труда и переход на проектное финансирование. Практически во всех регионах, а еще более заметно – в крупнейших агломерациях наблюдался порою двузначный рост цен сначала на новое жилье, а потом и на «вторичку». Трудно считать население основным бенефициаром такой льготной программы, а саму ее реализацию — удачной.
Дополнительным фактором для роста цен на жилье стала непривлекательность банковских депозитов, ставки по которым опустились до 4%. В поисках доходности часть денег начала в инвестиционных целях перетекать на рынок жилья, увеличивая спрос. По некоторым оценкам, 20-25% от общего числа взятых по льготной ставке кредитов относятся именно к такой «инвестиционной ипотеке».
Что дальше
Если рассматривать данную ситуацию как пузырь, то логичный вопрос — когда он лопнет? Доходы населения пока не собираются расти, а полагаться целиком и полностью на инвестиционный спрос было бы не совсем логично. Какая-то часть взявших ипотечный кредит граждан, вполне возможно, не сможет обслуживать проценты по кредиту, и у банков начнут появляться залоговые квартиры, которые они будут продавать, но уже с дисконтом. Это может остановить неестественный рост цен, который мы наблюдали последний год. Тем более, что нормализация денежно-кредитной политики Банка России предполагает переход к нейтральной ставке в 5-6%, а в таких условиях депозитные, а вместе с ними и ипотечные ставки возобновят подъем. Тогда феномен «дешевой ипотеки» потеряет свою актуальность и наблюдаемое на рынке безумие, может быть и не сразу, но сойдет на нет.