Ирина Доброхотова: В 2017 году нас ждет весьма убедительный рост ипотеки

В нашей компании ипотека сохраняет значительную часть в общем объеме сделок. В первом квартале текущего года доля покупок с привлечением ипотеки составила 41%. Это в два раза больше, чем за тот же период прошлого года.

Отчасти такие результаты обусловлены развитием совместных программ банков, застройщиков и риелторов, в рамках которых заемщику предлагаются условия по ипотеке даже более привлекательные, чем по программе господдержки. Сюда можно отнести такие продукты, как ипотека без первоначального взноса, кредиты по стандартам АИЖК со ставкой 10% и специальные предложения со ставкой от 6,99%.

Инструменты для реализации подобных программ определяются уровнем партнерских отношений банков и застройщиков. Например, когда клиент получает по ипотеке низкую ставку на первые несколько лет, разницу между ней и базовой ставкой застройщик может компенсировать банку комиссией по агентскому договору. В этом случае клиент обычно не получает скидку, поскольку девелопер выплачивает банку сумму, примерно равнозначную скидке. Таким образом, застройщик привлекает в свой проект покупателей, а банк получает новых клиентов, не теряя при этом прибыли.

В настоящее время более существенная доля ипотеки, как обычно, приходится на комфорткласс. Однако в этом году часть потенциальных заемщиков из сегмента «комфорт» подалась в сегмент «бизнес». По сравнению с первым кварталом прошлого года доля ипотеки в бизнес-сегменте выросла с 19% до 28%, в комфортклассе снизилась с 59% до 43%. Это произошло благодаря привлекательным условиям кредитования и более доступным ценам на новостройки бизнес-класса по сравнению с предыдущими периодами.

Одновременно почти вдвое, с 3,9 млн до 7,8 млн руб., выросла средняя сумма кредита в бизнес-классе, а в комфортклассе зафиксировано увеличение с 4,1 млн до 4,4 млн. Данный факт имеет два объяснения. Во-первых, при снижении ставки некоторые заемщики могут позволить себе взять более крупный кредит. Во-вторых, те, кто ранее рассчитывал на жилье массового сегмента, теперь на фоне роста объемов предложения по привлекательным ценам рассчитывают приобрести недвижимость классом выше. При этом сумма накоплений у таких покупателей не изменилась, в связи с чем они делают меньший первоначальный взнос, беря большую сумму в кредит. Отсюда и двукратный рост среднего размера ипотечного займа.

По размерам первоначального взноса заемщики в обоих сегментах схожи: большинство вносит из собственных средств примерно 20–30% от стоимости квартиры. Еще 30% оплачивают 30–50% покупки. С первоначальным взносом до 10% от стоимости квартиры ипотеку берут всего 5% покупателей в бизнес-классе и 1% в комфортклассе.

Еще из ипотечных тенденций я бы отметила увеличение среднего размера ежемесячного платежа на 5 тыс.: с 48 тыс. до 53 тыс. руб. Средний срок кредитования при этом остался прежним — 15,5 года.

Кто приобретает сегодня квартиры в сегментах бизнес и комфортный?

Основная категория покупателей более дорогого жилья — люди в возрасте 31–45 лет, состоящие в браке, в том числе в гражданском (примерно 70%). С инвестиционной целью новостройку приобретают около 10%, основная же доля покупок совершается для собственного проживания.

В комфортклассе доля инвесторов выше: около 18%. Почти половина покупателей в данном сегменте — люди 31–40 лет, почти четверть новоселов старше 50 лет. При этом примерно треть покупок в сегменте комфортный в Москве совершается жителями регионов (в отличие от сегмента бизнес, где региональных покупателей не больше 15%).

Прогнозы по ипотечному рынку сегодня достаточно оптимистичны. Динамика ставок и стабильный спрос на жилье позволяют предположить, что в этом году нас ждет если не рекордный, то весьма убедительный рост и по количеству ипотечных сделок, и по объему кредитования.

Такие прогнозы обусловлены снижением ключевой ставки ЦБ и последовавшей за этим коррекцией ипотечных ставок в большинстве банков. Сейчас кредитные учреждения имеют возможность предлагать заемщикам довольно привлекательные условия по ипотеке. Кроме того, разнообразные программы (субсидирования ставок, ипотеки без первоначального взноса или даже с отрицательным первоначальным взносом) предлагают и сами застройщики, заинтересованные в поддержании стабильного спроса в своих проектах, и риелторы совместно с банками-партнерами.

Объем выданных ипотечных кредитов в России

За март 2017 года составил:

150 млрд руб.

+26% год к году

За 2016 год:

1 475 млрд руб.

+27%

год к году

Источник: данные АИЖК.

Автор: Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой»