Ирина Радченко: Ипотечный бум идет по нисходящей

Повышение коэффициента риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом не будет способствовать расширению клиентской базы, считает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.

Требования к ипотеке с небольшим первоначальным взносом будет ужесточены - для таких кредитов Центробанк введет повышенные коэффициенты риска, пишут "Ведомости". Кредит с первым взнос меньше 20% цены жилья оценивается с коэффициентом риска 150%, меньше 10% – 200%, сообщается в поправках к инструкции "Об обязательных нормативах банков", которые начнут работать со следующего года.

Это приведет к тому, что банки или поднимут минимальный взнос, или ставку по таким кредитам. Другое дело, что объем ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (ниже 20%) невысок - 5-6% всего рынка.

В поиске новых клиентов

Сейчас уже и банки, и рынок недвижимости исчерпали количество людей, у которых были первоначальные накопления и кто мог обслуживать кредит дальше, говорит Ирина Радченко.

"Бум, случившийся в конце прошлого года, идет по нисходящей - те, у кого было на первый взнос, уже вложились в квартиры. Из-за того, что прослойка платежеспособных ипотечных заемщиков, которые смогли набрать на первый взнос, уже вся выбрана, банки оказались перед задачей расширения клиентской базы. Как это сделать? За счет тех, у кого меньше накоплений, но есть зарплаты, позволяющие обслуживать кредиты. Но здесь возникает риск, что в случае неплатежеспособности банк останется с квартирой без кредита, и учитывая то, что цены на рынке не растут, он может уйти в минус", - пояснила эксперт.

Страхование риска дефолта

В данном случае новые меры - повышение коэффициента риска, и, как следствие, дальнейшее повышение ставок по кредитам - не расширят клиентскую базу, считает Радченко. В этой ситуации существует такой "цивилизованный" способ как страхование риска дефолта.

"Если заемщик лишится возможности обслуживать кредит, а банк не сможет реализовать квартиру на рынке, тогда страховая компания или некий резервный фонд, созданный банками, выплатит компенсацию. Соответственно, можно, сохранив общие ипотечные ставки для всех, ввести  дополнительную опцию - выплату таким заемщиком некоей суммы в резервный фонд", - сказала эксперт, отметив, что нужно смотреть, применима ли эта схема в российских условиях.

Новые меры Центробанка, в том числе, как пишут "Ведомости", могут быть вызваны желанием обезопасить себя от подобия ипотечного кризиса, случившегося в США в 2007 году.

Ирина Радченко считает, что это маловероятно: во-первых, на российском рынке не те объемы, что были в Америке. И во-вторых, в Штатах ипотеку давали всем подряд не только без первого взноса, но и без андеррайтинга, не проверяя платежеспособность заемщиков.

"Ну, а кроме того, дефолт на рынке возможен сам по себе, в случае ухудшения общей экономической ситуации", - заключила эксперт.