Ипотечная телеграмма № 82. Ипотечные качели
Автор: Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «Русипотека»
Сокращенная версия этой заметки вышла в газете Коммерсантъ» № 62 от 09.04.2021 стр.10 под названием «Цена вопроса». Электронная версия по ссылке.
Обсуждение доступности ипотечного кредитования проходит красной нитью через мероприятия с участием президента, правительства и непрерывно освещается в СМИ с возрастающей активностью по мере приближения первого июля, когда должна закончиться программа льготного кредитования покупки новостроек.
Дискуссия как зеркало отражает сущность отечественного ипотечного кредитования, которое можно назвать качелями, только не одиночными, а стоящими в ряд и пытающимися удержать баланс между противоположными сторонами. В этом заключается сложность повышения доступности ипотечного кредитования.
Сама постановка вопроса о доступности является качелями между доступностью кредитования и доступностью улучшения жилищных условий для граждан. Программа субсидирования кредитов на новостройки привела к отличным результатам для ипотечного кредитования в 2020 году в виде 345 600 кредитов на 1 трлн рублей, и поддержку строительной отрасли через реализации порядка 17 млн квадратных метров. Увеличенный спрос поднял стоимость жилья. Для заемщиков льготные проценты соревнуются с подорожавшими метрами. А для покупателей без кредита это просто снижение доступности из-за одновременного роста цены и появления дефицита. Для справки: Коэффициент доступности жилья - соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из 3 человек. Правительство в 2014 году планировало достичь в 2020 году коэффициент 1,8 , через год изменило планы на 2,4.
Как было справедливо сказано в 2008 году «Стратегической целью государственной жилищной политики является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения».
Источник: Распоряжение Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. №1662-р (ред. от 8 августа 2009 г.) «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года».
Вторые качели иллюстрируют баланс между социальными механизмами ипотечного кредитования и его коммерческой природой, когда долг нужно возвращать с процентами. Привычка использовать ипотечное кредитование как палочку-выручалочку для решения социальных задач привела к становящемуся привычным 30 % вкладу льготных кредитов в общий объем ипотечного кредитования. Выход из любой программы становится всё сложнее, а мечта о вечных льготных программах становится навязчивой мыслью. Возврат из льготных ставок к обычным воспринимается как повышение и снижение доступности. Когда-то бюджетные ассигнования на льготные программы в 20 млрд казались значительными, теперь речь идет о суммах в 10 раз больших.
На эти качели подвешиваются утяжелители в виде социальной ответственности ипотечного кредитования, такой как обязательные кредитные каникулы по закону, но за счёт кредитора. Дополнительным грузиком служат антикризисные ограничения на обращение взыскания на залог и постоянные процедурные сложности этого процесса. Понятие единственности жилья ограничивает взыскание для целой группы кредитов. Двадцать лет назад было намечено создание резервного фонда для облечения взыскания и ухода от выселения «на улицу». Механизм не использован из-за сложности и экономии, но затраты остались в виде их перевода на бизнес, который закладывает риск в процентную ставку. Были и прямые бюджетные затраты на программы реструктуризации.
Это только первая пара качелей. На площадке остались и другие качели с непростым балансом -– цифровизация, секьюритизация, госучастие в рынке, кредитно-накопительные программы, аренда, и многие другие.
Все эти качели имеют одну суть – проще выборочно помочь отдельным группам населения или отраслям, чем создать условия, когда будут работать общие механизмы, которые сложнее и дороже. Один пример. При запуске льготных программ можно услышать, что они дают возможность кредитовать небольшим региональным банкам. Это проще, чем обеспечить доступное рефинансирование ипотечных портфелей.
Налицо главная отечественная особенность – прямое влияние государства на развитие ипотечного кредитования и на доступность для отдельных граждан и реализация этого участия через коммерческие кредитные механизмы. Это особенность никуда не уйдет и нашу систему полу-тонов, полумер и половинчатого управления придётся потерпеть.
Поэтому, практические шаги по увеличению доступности ипотечного кредитования, как одного из многих элементов повышения доступности жилья относятся к управлению отраслью, а не к прямой работе с населением. К ним можно отнести:
ревизию всех льготных ипотечных программ для физических лиц и передача их в управление одному оператору- ДОМ.РФ,
ревизию всех программ поддержки строительной отрасли,
взаимоувязывание этих групп программ, обновление стратегии единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, относящуюся к началу 2019 года.
После этого можно вернуться к анализу выполнимости и возможной корректировки национальных проектов, которые удачно передвинулись с 2024 на 2030 год.
По частным вопросам, представляющих качели второго ряда можно быстро найти решения и настойчиво добиться их исполнения. Например, ускорить внедрение электронной ипотеки, которую тормозят бумажные закладные, но не тратить время на внедрение электронных закладных, а отменить закладную как класс и всем станет проще и технологичнее работать. Закладная себя изжила после трансформации небанковского АИЖК в ДОМ.РФ с дочерним банком и цифровизации работы с Росреестром.
Как следствие описанных мероприятий и доступность вырастет.