Программа субсидирования ипотечных кредитов на финишной прямой. Ожидаемые итоги и перспективы
Программа субсидирования уже сделала свое дело. Положительный эффект можно зафиксировать, а внимание переключить на то, что будет после финиша программы.
Рассмотрим три взаимосвязанных вопроса:
• результаты программы субсидирования, включая прогноз итогового объема кредитования
• эффективность программы для участников и организаторов
• перспективы ипотечного рынка после завершения программы.
Перспективы ипотечного рынка после завершения программы
На ипотечный рынок в 2017 году будет влиять ряд факторов, в том числе:
• общее экономическое положение
• изменения в регулировании инвестиционно-строительной деятельности
• действия государства по поддержке ипотечного бизнеса, рынка ипотечных ценных бумаг, инфраструктуры электронных государственных услуг и обмена информации
• фактический ввод вновь построенного жилья
• объем новых инвестиционных проектов
• адаптивность участников ипотечного бизнеса к работе без субсидирования
Указанные факторы будут влиять на баланс спроса и предложения на рынке недвижимости, который не отделим от ипотечного кредитования.
Потребность в улучшении жилищных условий в стране велика и ее будем считать неизменной. Макроэкономику оставим для политиков.
Прямое влияние на рынок оказывают следующие показатели:
• объем предложения на первичном и вторичном рынке
• доходы населения
• стоимость недвижимости
• ставка кредитования
• конкуренция.
Выделим и рассмотрим подробно один показатель - ставку кредитования, которая зависит от стоимости фондирования, рисков, операционных издержек. Определенное влияние на них окажет отмена программы субсидирования.
Первое. Для банков, имеющих высокую степень зависимости от программы субсидирования, потребуется дополнительная адаптация бизнеса в 2017 году после прекращения программы, которая повлияет на риски и издержки. Работа с новостройками принципиально дешевле работы на вторичном рынке недвижимости. Это проявляется в высокой конвертации заявок в кредиты и простоте сделки. Сохранение разумных темпов роста кредитного портфеля потребует восстановления кредитования вторичной недвижимости. Можно предположить рост операционных издержек и стоимости привлечения. Банкам придется развивать не только партнерские, но и остальные виды продаж. Борьба за благосклонность партнеров обострится.
Принципиальное преимущество получат банки уже сейчас имеющие высокую долю кредитования вторичного рынка недвижимости и внедряющие электронные сервисы.
Второе. Новостройки, участвующие в программе субсидирования имели условную гарантию сбыта. В 2017 году все новостройки будут продаваться на равных условиях и банкам придется усилить оценку рисков при выборе объектов для кредитования.
Третье. Высокий первоначальный взнос в 37 % по программе субсидирования не будет распространяться на остальные кредиты.
Четвертое. В 2017 году можно предположить сохранение ситуации, когда объем ликвидности достаточен, а главный вопрос в стоимости фондирования. Но такое положение не будет постоянным. Рост кредитования юридических лиц и физических лиц по остальным продуктам вновь остро поставит вопрос о долгосрочном и недорогом фондировании. Именно здесь должна проявляться активная роль государства. Много говорится, о снижении ставки на 1 % только из-за фабрики ИЦБ, которую развивает АО АИЖК при поддержке соответствующих госструктур. Реализация подобных проектов поможет не только развитию ипотечного жилищного кредитования, но и другим видам ипотечного бизнеса.
Пятое. Конкуренция на ипотечном рынке будет расти. Программа субсидирования несколько уравняла возможности кредиторов. В 2017 году полагаться необходимо только на свои возможности. Рынок остается высококонцентрированным. Первые пятнадцать ипотечных кредиторов держат 93-94 % рынка. Конкуренция будет расти по всем конкретным сегментам: населенных пунктах, строительных объектах, клиентских группах, кредитных продуктах. В результате заемщики могут получить хорошие продукты по уменьшающимся ставкам, а вот кредиторы задачу оптимизации всей своей деятельности: от ипотечного раздела сайта до сопровождения.
Прекращение Программы субсидирования может привести к некоторому замедлению скорости снижения средних ипотечных ставок. Общий тренд на снижение ставок сохранится, но никаких резких движений по ставке на ипотечном рынке не предвидится.
Более подробно читайте в блоге Сергая Гордейко на сайте ЛюдиИпотеки.рф