Ипотеку на дома не дадут без эскроу. Что ждет застройщиков и покупателей жилья?

Запретить выдавать любые, а не только льготные, ипотечные кредиты на строительство индивидуального дома без использования счетов эскроу собирается Центральный банк. Об этом говорится в проекте документа об основных направлениях развития финансового рынка на 2027- 2029 годы, который был одобрен Советом директоров ЦБ.

Цель такого запрета - не допускать ситуации, когда из-за нерадивого подрядчика люди остаются без жилья, без денег, которые уже отдали строителям, но с ипотечным кредитом. При использовании эскроу застройщик получает деньги покупателя только после завершения строительства. Механизм эскроу давно доказал свою эффективность как в строительстве многоквартирных домов, так и в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) в рамках льготных ипотечных программ, где использование эскроу обязательно, отмечается в документе.

Запрет на оформление "Семейной ипотеки" (самая популярная сейчас льготная программа) без счетов эскроу заработал летом 2024 года, закон об эскроу в ИЖС вступил в силу весной 2025 года. Сейчас доля ИЖС с эскроу в общем объеме ввода жилья, по данным ДОМ.РФ, составляет более 3%. За последние полтора года более 5 тысяч подрядчиков заключили свыше 42,2 тыс. договоров подряда с эскроу, из них по 22,4 тыс. дома уже построены. Преимущественно это небольшие компании, строящие около пяти домов в год (около 65%). Еще 25% - средние подрядчики (6-20 домов в год), 10% - крупные (более 20).

Инициатива законодательно запретить выдачу и рыночной ипотеки на строительство частного дома по договору подряда без использования эскроу - вполне логичный шаг в рамках общего вектора на повышение защиты интересов граждан, говорит директор по развитию жилищной сферы ДОМ.РФ Евгений Квасенков.

Сейчас счета эскроу обязательны только для льготных ипотечных программ, которые составляют подавляющую долю выдачи в ИЖС - около 97%. Но ожидается, что к концу 2027 года ключевая ставка может снизиться до 10,5-12,5% годовых - то есть ниже психологического барьера, что вызовет чувствительный рост спроса на рыночные ипотечные продукты и у заказчиков частных домов, рассуждает Квасенков. Если для таких кредитов не будет требования об использовании эскроу, весьма вероятно, что подрядчики с помощью разного рода скидок, акций начнут убеждать заказчиков использовать авансовые формы оплаты (без эскроу) с присущими им рисками. "Мы не хотим повторения этой истории (с обманутыми "дольщиками" в ИЖС - ред.) и поэтому считаем, что любая ипотека на ИЖС с подрядчиком должна выдаваться только при условии использования безопасных счетов эскроу", - говорит представитель ДОМ.РФ.

При этом крупнейшие ипотечные банки уже сейчас вводят требования об использовании эскроу и при оформлении рыночной ипотеки, отмечает он. "Конечно, говорить о переходе на эскроу всего рынка ИЖС - преждевременно, - подчеркивает Квасенков. - Есть люди, которые хотят и умеют строить без привлечения подрядчиков или же обращаются к профессиональным строителям лишь для выполнения отдельных сложных этапов работ. Для них возможность оформить ипотечный кредит на строительство дома без использования счетов эскроу должна сохраниться".

Безусловно, все понимают, что защита граждан от недобросовестных строителей - одна из главных задач, всем игрокам рынка выгодно и интересно работать в "здоровой" среде, говорит сопредседатель правления Ассоциации деревянного домостроения (АДД) Вера Вавилова. Но, отмечает гендиректор АДД Анна Фукс, изменение условий работы на рынке ИЖС было бы разумно или хотя бы объяснимо при более благоприятных экономических условиях.

Чем раньше объявят конкретную дату введения эскроу для всех кредитов на ИЖС - тем лучше, говорит президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов. Строителям нужно время подготовиться. При этом власти, по его мнению, должны перед этим подумать о защите обеих сторон. С точки зрения защиты клиента счета эскроу, по словам Усманова, работают безупречно. Но сами строители, по его мнению, не защищены от злоупотреблений со стороны покупателей. За последние годы был внесен ряд поправок в законодательство, который ограничил применение закона о защите прав потребителя при строительстве многоквартирного жилья, это снизило размер взыскиваемых сумм и число злоупотреблений. На тех же, кто строит индивидуальные дома, закон о правах потребителя по-прежнему распространяется, а он предусматривает крупные штрафы даже за небольшие недоделки. Недобросовестные юристы, по его словам, иногда взыскивают в пользу покупателей суммы больше стоимости дома. При этом речь не идет о существенных дефектах постройки - просто юристы заранее вписывают в договор нереальные сроки, затягивают подписание документов и т. п. И если крупные девелоперы, строящие многоэтажки, имеют штат своих юристов, чтобы выверять все нюансы договоров, то небольшие компании сегмента ИЖС с этим не справляются, и нередко попадают на крупные суммы. Если компания не получила деньги за один из десяти построенных за год домов - это означает, что она либо банкротится, либо не сможет закончить дом другого добросовестного покупателя, говорит Усманов. То есть защита подрядчиков в данном случае - это защита и порядочных покупателей.

Решением проблемы, по его словам, могло бы стать поэтапное раскрытие эскроу (тогда застройщик получает деньги покупателя частями, по мере возведения дома, речь не идет о потере его затрат на все здание). И крупные банки уже пробуют вводить такие программы.

Для введения этого запрета необходим переходный период, считает руководитель BN Group Ольга Иванова. Во-первых, он скажется на ценообразовании: требуется привлечение кредитного финансирования на строительство, есть сложности с оборотным капиталом у компаний малого и среднего бизнеса, с получением проектного финансирования под ИЖС. Во-вторых, должна быть четкая программа и проработка этого вопроса с банками, потому что у них жесткие требования к доходности компаний, их опыту строительства и так далее. Механизмы банков неповоротливые и отсекают большое количество подрядчиков. Сейчас около 60-70% подрядчиков, клиенты которых пришли с льготной ипотекой, строят за свои деньги, а не за кредитные - именно потому, что механизм банковского кредитования таких проектов слишком жесткий. Требуется смягчить требования - по оборотному капиталу, по опыту строительства, чтобы нововведения не навредили рынку.

Несмотря на то, что определенный пул работающих по эскроу подрядчиков сформирован, есть и проблемы, отмечает Квасенков: порядка 30% одобренных ипотечных кредитов не доходят до выдачи, потому что у подрядчиков отсутствуют средства для финансирования строительства (целевые кредиты банки им дают неохотно из-за небольшого по объемам и не всегда прозрачного характера бизнеса). Чтобы решить эту проблему, ДОМ.РФ в мае этого года запустил программу поручительств: институт развития берет на себя часть рисков банка и помогает подрядчикам получить целевой кредит. Более 200 подрядчиков с помощью нее уже получили целевое финансирование. "Рассчитываем, что в пилотной программе уже в этом году смогут принять участие порядка 500-700 подрядчиков, а ее результаты станут основой для разработки уже постоянных финансовых продуктов, к примеру, по линии Корпорации малого и среднего предпринимательства", - говорит Квасенков.