Кайдо Каарма: Недвижимость по-прежнему останется самым ликвидным товаром

В начале этого года на рынок выйдет большой объем новых проектов, поэтому стоит ожидать незначительного снижения цен, которое будет носить скорее локальный, а не глобальный характер.

О сегодняшней ситуации на рынке жилья "Вести.Недвижимость" рассказал генеральный директор Est-a-Tet Кайдо Каарма.

— Что в настоящее время происходит на российском рынке недвижимости?

В целом по регионам мы наблюдаем большой объем устаревшего жилого фонда. По итогам 2017 года в России введено около 70-75 млн кв. м нового жилья. Этого объема достаточно, чтобы заменить лишь ветхие дома. Сверх нормы построено лишь 10%, поэтому дефицит жилья по России сохраняется. В Подмосковье при этом объем предложения практически в два раза превышает спрос, а в столице, напротив, достигнут максимальный баланс спроса и предложения. По данным Росреестра, количество ДДУ, зарегистрированных в 2017 году в Москве, в 1,5 раза превысило прошлогодний показатель. Пик спроса традиционно пришелся на март и октябрь, но рекордным месяцем стал декабрь, до 30 числа заключались сделки. При этом высокая покупательская активность отмечалась и в августе, несмотря на сезон отпусков.

— Какой сегмент рынка недвижимости выглядит сейчас наиболее стабильным и устойчивым?

Комфорт-класс показал себя самым устойчивым в нынешних условиях. Промежуточные форматы, которые являются своеобразной ответной реакцией рынка на макроэкономические изменения, максимально соответствуют потребностям покупателей. Таким образом комфорт-класс по итогам 2017 года занимает более 40% объема предложения столичных новостроек. Также мы видим, что почти 70% от общего количества сделок приходится на данный сегмент, здесь отмечен и рост цен за 2017 год, учитывая наибольший прирост нового предложения – средневзвешенная цена за год выросла на 7% до 160,4 тыс. рублей за квадрат.

— Оценки экспертов относительно ближайшего будущего такого сегмента как апартаменты сильно разнятся. Какое, на ваш взгляд, ждет их будущее как в ближайшей, так и в отдаленной перспективах? Их переведут в разряд постоянного жилья или все это иллюзии?

Переведут! Появление апартаментов на российском рынке было обусловлено изменением структуры спроса на нежилые помещения. После 2008 года, этот формат получил серьезный толчок для развития, как ответная реакция на ужесточения и ограничения со стороны властей столицы. Но уже тогда было ясно, что это некий промежуточный формат, который будет приравнен к квартирам при изменении законодательной базы. Сейчас апартаменты – это современный популярный формат недвижимости, люди выбирают их не только как второе жилье, но рассматривают как единственное и постоянное. Доля сделок в данном сегменте растет пропорционально общим объемам продаж, динамика сделок 2017 года отличное тому подтверждение – почти 20% спроса пришлось на апартаменты. Более того, высокой популярностью пользуются комплексы, где предлагаются и квартиры, и апартаменты. Пока апартаменты по-прежнему остаются доступнее традиционного жилья, но в будущем разница в стоимости сойдет на нет.

— Появились ли в последние месяцы какие-либо новые тенденции?

Сегодня на рынке столицы отмечается рекордный объем предложения и максимальный уровень спроса. Предпосылок для повторения ситуации прошлого года, когда количество зарегистрированных ДДУ выросло в 1,5 раза, мы не видим.

Основной спрос будет приходиться на комфорт-класс. Цены в этом сегменте падать не будут даже несмотря на выход большого объема нового предложения. В бизнес-классе, конечно же, старт новых проектов влияет на среднюю температуру по больнице.

— Как влияет на рынок недвижимости начало работы Компенсационного фонда? Станет ли рынок более стабильным?

Компенсационный фонд — это не тот инструмент, который сможет помочь урегулировать вопрос ответственности застройщиков, напротив, он является лишь дополнительным обременением для проекта. Давайте порассуждаем, если с каждого заключенного ДДУ компании будут отчислять по 1,2%, то из оборота строительной сферы только в Москве будет уходить не менее 2,5 млрд рублей в год, и эти деньги будут просто замораживаться. Дальше возникает логический вопрос, а на что может хватить такой суммы? Не на много. По расценкам Москвы и области, этого хватит, чтобы помочь достроить чуть более 1000 квартир.

— В последнее время много говорят о московской реновации жилья. Насколько велика вероятность, что через два-три года многочисленные дома, построенные в рамках этой программы, существенно снизят цены на столичное жилье?

В 2017 году средняя цена по рынку колеблется в районе 1-2%, что незначительно для общей ситуации в отрасли. Если же рассматривать конкретный проект достойного качества с продуманной концепцией и адекватной стоимостью, то цены в таком комплексе не падают, а наоборот, растут – за весь период строительства (2-3 года) рост может составить 30-35%.

В домах, построенных по программе реновации, 30% объема будет отведено под переселение, а реализация оставшихся 70% должна будет "отбить" стройку и затраты на подключение коммуникаций. Более того, нельзя забывать про стоимость денег во времени. В отличие от ипотечных ставок, которые снижаются, ставки по кредитам для застройщика находятся на уровне 12-17%. При снижении стоимости жилья экономическая целесообразность для девелопера будет отсутствовать. Также жилье по программе реновации будет передаваться и реализовываться в уже готовом виде. Известно, что построенные новостройки стоят дороже тех, что на котловане, поэтому предпосылок к снижению цен на недвижимость в столице из-за реализации программы реновации мы пока не видим.

— Каков ваш прогноз для отечественного рынка недвижимости на ближайшие полгода?

В начале года мы готовимся к выходу на рынок большого объема новых проектов, поэтому стоит ожидать незначительного снижения цен, которое будет носить скорее локальный, а не глобальный характер. Во втором полугодии 2018 уменьшится количество новых проектов, и ситуация стабилизируется. Недвижимость по-прежнему останется самым ликвидным товаром, который не теряет своей ценности во времени.

***

Открыта регистрация к доступу трансляции IV Российского ипотечного конгресса. Перейти к заказу билетов