Как изменился рынок недвижимости во второй половине 2023 года: исследование Домклик

Аналитический центр Домклик рассмотрел динамику изменений ключевых показателей за второе полугодие 2023 года и выделил ключевые тенденции рынка недвижимости. Эксперты рассмотрели, как изменились спрос на ипотеку и структура выданных ипотечных кредитов, а также оценили востребованность льготных ипотечных программ.

Спрос на ипотечное кредитование во втором полугодии 2023 года

Второе полугодие для российского рынка ипотеки выдалось довольно бурным: согласно данным Сбербанка, с июля по ноябрь было оформлено 673,3 тыс ипотечных сделок на сумму около 2,4 трлн руб. Количество выдач на 80% превышает показатель 2022 года за аналогичный период, и на 47% показатель 2021 года.

«Начиная с июля и по сентябрь, мы наблюдали высокие темпы роста и по количеству, и по объему выдач. Причем в августе и сентябре были отмечены рекордно высокие показатели спроса: было выдано 146 тыс. ипотечных кредитов, и около 156 тысяч соответственно. Отметим, что эти значения значительно превышают показатели марта 2022 года и декабря 2022 года — предыдущие пики покупательской активности. Тогда количество выдач не поднималось выше 120 тысяч», — отмечают аналитики Домклик.

С октября спрос на жилищные кредиты стал замедляться. На снижение покупательской активности повлияли ограничительные меры, которые были введены в сентябре и октябре, а именно: последовательное повышение ключевой ставки Центробанка, повышение первоначального взноса по льготным ипотечным программам с 15% до 20%. Кроме того, с 1 октября были увеличены надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.

Спрос в ноябре 2023

В ноябре спрос на жилищные кредиты продолжил снижение: количество выдач составило 122,9 тыс., то есть на 7,9% меньше, чем в октябре. Объем выданной ипотеки сократился до 454,3 млрд рублей (-4,4% по отношению к октябрю).

Пока сокращение спроса не носит критического характера. Количество выдач остается на более высоком уровне, чем весной и в начале лета этого года (103-111 тыс.). Другими словами, спрос стал ниже по отношению к ажиотажным августу и сентябрю, но не по отношению к периоду, который предшествовал повышению ключевой ставки.

Более того, темп сокращения спроса уже начал замедляться. Так, за последний месяц снижение количества выдач в крупнейших регионах составило порядка 10%, тогда как в октябре — около 20%. Аналитики Домклик также отмечают, что в ноябре среднедневное число сделок также перестало уменьшаться и стабилизировалось на уровне 5,5 тыс. шт. в сутки.

Рейтинг регионов по количеству выдач по-прежнему возглавляет Московская область (9,4 тыс.). Москва вернулась на второе место (7,2 тыс.), однако Краснодарский край, переместившись на третью позицию (7,2 тыс.), отстает от столицы всего на несколько сделок. Санкт-Петербург стабильно занимает четвертое место (6,2 тыс.).

Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка: «Снижение спроса в октябре — ноябре нельзя назвать критическим: общее количество сделок по-прежнему выше уровня весны — начала лета. К тому же темп сокращения спроса уже начал замедляться: в большинстве наиболее активных регионов снижение спроса не превышает 10%».

Аналитики Домклик добавили, что сегодня одним из главных стимулов спроса выступает неопределённость по поводу условий льготных программ. Так, после небольшого спада в октябре количество выдач на рынке новостроек вновь растёт — их доля при этом выросла до рекордных 38%, превысив значения августа и сентября.

Как менялась востребованность различных типов жилья во втором полугодии 2023 года

Динамика изменения распределения количества ипотечных сделок Сбербанка по типам недвижимости: на приобретение первичного и вторичного жилья, на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Остальное включает в себя нецелевые кредиты под залог недвижимости, рефинансирование, военную ипотеку. Данные по всей России за период 2022-2023 гг.

Увеличение ключевой ставки в начале второго полугодия привело к закономерному снижению спроса на готовое жилье. С июня по ноябрь доля вторичного рынка упала с ~70% до 50%. Аналитики Домклик добавляют, что ранее доля сделок по покупке готовой недвижимости не опускалась ниже 56% (значение апреля 2022 года). Напомним, что тогда причиной также послужило резкое повышение ключевой ставки Центрального Банка. В то же время доля «первички» выросла с 23% до 38%, доля ИЖС — с 8% до 10-11%.

Что касается абсолютных значений количества выдач, то после бурного конца лета отмечалось замедление как на рынке первичного, так и вторичного жилья. По итогам октября, количество выдач на первичном рынке уменьшилось с сентября на 23%, на вторичном — на 13%. Между тем, количество выдач на ИЖС в октябре поднялось до рекордной отметки — примерно 15 тысяч, несмотря на окончание дачного сезона.

Аналитики Домклик отмечают, что скорее всего в ближайшее время спрос на ИЖС продолжит расти. Основная причина – существенная разница в стоимости лотов. Так, по данным о заключенных ипотечных сделках за ноябрь, стоимость квадратного метра в строящемся частном жилом доме составляет около 50 тыс. рублей. При том, что средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет 145,9 тыс. руб, на вторичном — 101,7 тыс. руб.

Структура ипотеки в ноябре 2023

Распределение ипотеки по типам кредитов для ТОП-10 регионов по количеству выдач в ноябре 2023: приобретение первичного и вторичного жилья (обозначены как «Первичное» и «Вторичное» соответственно), индивидуальное строительство. «Остальное» включает в себя нецелевые кредиты под залог недвижимости, рефинансирование, военную ипотеку. Данные отсортированы по доле сделок по покупке первичной недвижимости в общем объеме выдач

Рынок новостроек

В ноябре вновь наблюдается укрепление спроса на первичном рынке: количество сделок достигло 46,6 тыс. (+9,6% с октября). Доля в общем количестве выдач также увеличилась до нового рекордного уровня — 37,9% (+6,1%).

Столь высокие показатели объясняются не только высокой привлекательностью льготной ипотеки на фоне базовых программ. Значительным стимулом спроса является неопределённость по поводу грядущих изменений условий по льготным программам, а именно: повышение первоначального взноса до 25-30%, ограничение по показателю долговой нагрузки, сокращение размера кредита, дифференциация ставки по регионам. Аналитики Домклик считают, что в ближайшие полгода неопределенность будет только расти.

Больше всего доля первичного рынка увеличилась в таких регионах, как Республика Бурятия (+12,4%), Волгоградская область (+12%) и Республика Калмыкия (+11,8%).

Вторичный рынок

На вторичном рынке количество сделок продолжает снижаться (-16,9%) и впервые с марта опустилось до 60 тысяч — уровень второго полугодия 2022 года. Доля вторичного рынка также сократилась до рекордно низкого значения – 50,4% (-5,4%). Больше всего процент ипотеки на готовое жилье уменьшился в Республике Калмыкия (-13%), Волгоградской (-10,9%) и Смоленской области (-10,6%).

Рынок ИЖС

Хотя спрос на ИЖС — индивидуальное жилищное строительство — также снизился с октября (-14,8%), количество сделок по-прежнему остается выше 10 тысяч: на этом уровне спрос держится еще с августа. При этом процент выдач практически не изменился с предыдущего месяца (-0,8%).

По доле выданных кредитов лидируют Республика Тыва (56,3%), Республика Саха (Якутия) (31,3%) и Сахалинская область (25,1%).

Как менялась востребованность льготной ипотеки во втором полугодии 2023 года

Динамика выдач по льготным программам по РФ за 2022–2023 гг. Количество выдач по всем льготным программам показано красным над столбцами. Динамика доли выдач по всем льготным программам относительно общего количества выдач показана красной линией (в %). Выдачи по программе «Господдержка» обозначены зелёным, по «Семейной ипотеке» — голубым, по «IT-ипотеке» — фиолетовым, по «Дальневосточной ипотеке» — розовым, по «Сельской ипотеке» — тёмно-синим

Во втором полугодии спрос на льготное ипотечное кредитование вырос до нового рекордного уровня: за июль-ноябрь 2023 года было заключено более 336 тыс. ипотечных сделок. Количество выдач оказалось на 69% выше по отношению к первому полугодию 2023 года и в 2,3 раза больше, чем во втором полугодии 2022 года.

Что касается помесячной динамики, то с июля по сентябрь спрос на льготное ипотечное кредитование рос высокими темпами. Пик спроса пришелся на сентябрь – было заключено 80,5 тыс. сделок. Доля льготной ипотеки также достигла максимальных значений за все время наблюдений: в августе -48,2%, сентябре -51,7% и в ноябре -56,4%.

По мнению аналитиков Домклик, высокая востребованность льготной ипотеки обусловлена следующими факторами:

• выгодные условия по программам ипотеки от застройщиков. Банк также увеличил размер максимальной суммы кредита. Смягченные условия действовали летом и в начале осени;
  
• последовательное повышение ключевой ставки ЦБ, которое обеспечило дополнительный приток спроса на первичный рынок и рынок ИЖС.
  

Повышенный спрос также отмечался в преддверии повышения первоначального взноса по программам с господдержкой, которое произошло в сентябре. Отметим, что неопределённость по поводу грядущих изменений в условиях льготного кредитования остается одним из ключевых стимулов спроса по сей день.

Востребованность льготной ипотеки в ноябре 2023

Количество выданных кредитов по льготным программам в ноябре 2023 года для топ-10 регионов по количеству выдач. Суммарная доля по всем льготным программам относительно общего количества выдач за месяц показана красным. Доля выдач по программе «Господдержка» показана зелёным, «Семейная ипотека» — голубым, «IT-ипотека» — фиолетовым. Данные отсортированы по суммарному количеству сделок по указанным льготным программам

В ноябре востребованность льготной ипотеки остается высокой: количество выдач составило 69,3 тыс. (+2,1% с октября).

Аналитики Домклик отмечают, что процент льготной ипотеки в общем числе выдач вырос практически во всех субъектах РФ. Больше всего показатель увеличился в Республике Калмыкия (+11,5%), Саратовской области (+10,9%) и Республике Дагестан (+10,2%). Среди крупнейших регионов отличились Волгоградская область (+10,1%), Омская область (7,4%) и Пермский край (+7,3%).

Самой популярной программой осталась «Господдержка»: её доля в общем числе выдач составила 26,1% (+1,9 п. п. с октября). Самый высокий процент выданных кредитов наблюдался в Республике Тыва (56,7%), Тульской области (37,3%) и Санкт-Петербурге (35,5%).

При этом процент выдач по «Семейной ипотеке» в ноябре практически сравнялся с долей «Господдержки»: на программу приходится 25,3% всех сделок (+2,9 п. п. с октября). Наиболее высокий спрос был отмечен в Республике Адыгея (35,5%), Тюменской области (34,9%) и Краснодарском крае (34,8%).

Что касается «IT-ипотеки», доля выданных кредитов по программе в общем объёме сделок побила исторический рекорд: 2,4% от всех сделок (+0,4 п. п. с октября). Максимальные показатели по-прежнему фиксируются в Москве (7%) и Санкт-Петербурге (5,7%), на третьем месте — Томская область (4,7%).

Востребованность «Дальневосточной ипотеки» также не снижается. Более того, в ноябре её доля достигла наибольшего значения за весь 2023 год — 2,4% (+0,2 п. п. с октября). Лидерами по спросу в ноябре стали Республика Саха (Якутия) (54,4%), Магаданская область (51,1%) и Республика Бурятия (43,5%).