Исследование Домклик: как менялся рынок недвижимости во втором полугодии 2024 года

Аналитический центр Домклик изучил динамику изменений показателей спроса во втором полугодии 2024 года и выделил ключевые тенденции рынка недвижимости. В этой части эксперты рассмотрели структуру ипотеки, а именно распределение выдач Сбера между рынками новостроек, готового жилья и индивидуального строительства (ИЖС).

Как менялась востребованность различных типов жилья

Динамика изменения распределения количества ипотечных сделок Сбербанка по типам недвижимости: на приобретение первичного и вторичного жилья, на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Остальное включает в себя нецелевые кредиты под залог недвижимости, рефинансирование, военную ипотеку. Данные по всей России за период 2023-2024 гг (данные за ноябрь – предварительные).

Начало второго полугодия 2024 года ознаменовалось рядом ключевых событий для российского рынка недвижимости. Во-первых, была завершена программа «Господдержки» – масштабная госпрограмма по обеспечению населения жильем. Во-вторых, был существенно сужен круг заемщиков по еще одной массовой льготной программе – «Семейной ипотеке».

Рынок новостроек

В результате изменений спрос на новостройки резко снизился: в июле доля первичного рынка в общем количестве сделок Сбера составила 22%, а количество выдач – около 11 тыс. Разумеется, эти показатели оказались ниже усредненных значений ажиотажного II квартала (доля – 41%, количество – 33 тыс.), однако выше, чем в I квартале этого года (доля – 18%, количество – 8,4 тыс.).

Вопреки ожиданиям, спад спроса не продлился долго: уже в августе количество сделок выросло до 18 тыс. В свою очередь, доля новостроек в структуре ипотеки увеличилась до 33%. Эти показатели остаются стабильными на протяжении всей осени.

Аналитики отметили, что во втором полугодии «Семейная ипотека» стала основным драйвером спроса на первичном рынке жилой недвижимости. Несмотря на сбои в доведении лимитов, за период август-ноябрь доля выдач по программе составила около 80% от общего количества кредитов на новостройки.

Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка: «Разумеется, ряд значительных ограничений в сегменте льготного кредитования, а также сохранение ключевой ставки на заградительном уровне послужили снижению спроса на ипотеку. По предварительным данным, в 2024 году объем выдач ипотеки составит около 5 трлн руб., что значительно отстает от показателей рекордного 2023 года (7,8 трлн руб.). Тем не менее год нельзя называть малоуспешным: если рассматривать динамику за последнее десятилетие, то 2024 год входит в тройку лучших. Для сравнения: в 2020 году было выдано 4,5 трлн руб., а до него объемы выдач не превышали 3 трлн руб».

Рынок ИЖС

По сравнению с рынком новостроек спад в сегменте ИЖС в середине года оказался гораздо более существенным: в июле количество выдач составило около 2,5 тыс. сделок, что соответствует уровню второй половины 2022 года. Доля в общем количестве выдач сократилась с ~20% (среднее значение первого полугодия 2024 года) до 5%.

В последующие месяцы тренд на снижение продолжился. По данным на четвертый квартал, количество выдач не превышает 1 тыс. в месяц, а доля составляет менее 2%.

Аналитики Домклик связывают продолжающееся сокращение сегмента ИЖС не только с отменой программы «Господдержка», но и с нововведениями в условиях выдачи «Семейной ипотеки»: теперь оформить льготный кредит на строительство дома можно только при использовании счетов эскроу. Эксперты полагают, что снижение носит временный характер, и когда участники рынка адаптируются, спрос вновь начнет расти.

Рынок вторичного жилья

Повышение адресности массовой льготной ипотеки и отсутствие видимого снижения цен на новостройки привели к перераспределению спроса: во втором полугодии доля вторичного рынка выросла до 63% (усредненный показатель). Напомним, что в конце первого полугодия доля готового жилья находилась на историческом минимуме – 31%.

Что касается количества сделок, то несмотря на повышение ключевой ставки, оно остается стабильным на протяжении практически всего года: с января по октябрь количество выдач находилось в диапазоне 27-35 тыс. сделок в месяц.

Структура ипотеки в ноябре 2024

Распределение выдач Сбера по типам кредитов для ТОП-10 регионов по количеству выдач в ноябре 2024: приобретение первичного и вторичного жилья (обозначены как «Первичное» и «Вторичное»), индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). «Остальное» включает в себя нецелевые кредиты под залог недвижимости, рефинансирование, военную ипотеку. Данные отсортированы по доле сделок по покупке первичной недвижимости в общем количестве выдач по региону.

По данным за неполный ноябрь, Сбер выдал около 30,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму около 114,5 млрд руб. Пока отставание от октября существенно: 40,3% по количеству и 35,3% - по объему.

Спрос на строящееся жилье

Поскольку период выдач новых кредитов в рамках «Семейной ипотеки» вновь оказался непродолжительным (с 15 по 25 ноября), итоговое количество сделок на первичном рынке снизилось до 13 тыс. Тем не менее процент новостроек в общем количестве выдач Сбера остается высоким – 43%.

Аналитики Домклик отметили, что количество сделок на первичном рынке, зафиксированное на неделе сразу после возобновления выдач (9,5 тыс.), сравнимо с пиковыми значениями октября (10,9 тыс.). Другими словами, ажиотаж на «Семейную ипотеку» не стихает несмотря на ужесточение требований к заемщикам.

В результате повышенного спроса к льготной программе для семей с детьми доля первичного рынка увеличилась во всех наиболее активных регионах на 7-19%.

Среди небольших субъектов лидерами по доле первичного рынка стали Республика Саха (Якутия) – 71%, Хабаровский край – 63%, Приморский край – 63%, Ставропольский край – 63% и Амурская область – 61%. Из перечисленных регионов все, кроме Ставропольского края, попадают под действие «Дальневосточной и Арктической ипотеки».

Среди крупнейших регионов наибольший процент сделок на первичном рынке – в Ростовской области (57%), Москве (56%) и Воронежской области (54%).

Спрос на ИЖС

В ноябре спрос на кредитование индивидуального жилищного строительства остается сдержанным: как и в предыдущие месяцы, количество выдач составило менее 1 тыс.

Доля ИЖС в структуре ипотеки также не увеличивается: по отношению к октябрю показатель снизился еще на 0,2 п.п. до 1,5%.

Наибольший процент выдач на ИЖС отмечен в Калининградской, Астраханской и Сахалинской областях – около 4%.

Спрос на вторичное жилье

По данным за неполный месяц, количество выдач в ноябре составило менее 20 тыс., что примерно в два раза меньше показателя октября. Доля вторичного рынка в общей структуре ипотеки также сократилась: с 64% до 52%.

Сокращение сегмента отмечено во всех рассмотренных крупнейших регионах.

Как и ранее, лидерами по доле сделок со вторичным жильем стали регионы с низким объемом предложения на рынке новостроек: Томская, Омская и Кемеровская области. В топ-5 по доле вторичного рынка в общей структуре выдач также вошли субъекты Центрального округа: Владимирская и Орловская области. По данным за ноябрь, в перечисленных субъектах на вторичный рынок пришлось 72-82% всех ипотечных сделок Сбера. Среди рассмотренных крупнейших регионов наибольшие показатели – в Республике Татарстан (65%), Московской и Челябинской областях (по 54%).