05 декабря 2023
1230
поделитесь с друзьями

Эксперты «РГ» оценили, как повлияет на рынок изменение льготной ипотеки

В правительстве обсуждается ужесточение условий льготной ипотеки. Эксперты считают, что это негативно повлияет на рынок недвижимости и строительную отрасль.

Минфин внес в правительство пакет мер для охлаждения сегмента льготной ипотеки.

Предлагается изменить целый ряд параметров программы, сообщил "Интерфаксу" источник в финансово-экономическом блоке правительства. Во-первых - уравнять максимальный размер кредита для всех регионов, ограничить его суммой в 6 млн рублей. Подобную меру уже применяли с середины 2021 года, когда льготные кредиты по всей стране ограничили суммой в 3 млн руб. Однако весной 2022 года лимиты вновь подняли и дифференцировали - до 6 млн для большинства регионов и до 12 млн для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Теперь же опять везде будет одинаковая сумма - 6 млн (если предложения Минфина будут одобрены).

Также Минфин предлагает вновь повысить размер минимального первоначального взноса - уже до 30%. Ранее взнос повысили с 15% до 20% в сентябре нынешнего года. Это должно было, в частности, отсечь от получения кредитов неплатежеспособных заемщиков. Грядущее повышение взноса и ожидаемый рост ставок по ипотеке тогда спровоцировали ажиотаж на рынке, который подогрел цены и на время снизил долю нерасроданного жилья.

Еще одно новшество - предлагается снизить на 0,5 процентного пункта предельную величину субсидий, получаемых банками, которые выдают кредиты в рамках госпрограмм. Такая мера тоже уже была в сентябре, в начале осени банкам срезали субсидии на те же 0,5 п.п. После этого ставки по льготным ипотечным программам выросли практически до пороговых значений. Сейчас кредиты по льготной ипотеке на новостройки, по данным ДОМ.РФ, выдаются в среднем под 7,97% (при пороге в 8%), по семейной - под 5,96% (при допустимых 6%). Можно предположить, что после следующего снижения субсидий банки будут менее охотно выдавать льготные кредиты и ужесточат требования к заемщикам.

Кроме того, Минфин предлагает ограничить возможность получения заемщиком нескольких льготных ипотечных кредитов. Ограничения по количеству кредитов в рамках одной программы уже введены в ряде льготных ипотек. Теперь же, по-видимому, можно будет взять вообще только один льготный кредит (неважно, по какой программе вы его получили).

В числе других предложений, которые призваны повысить адресность льготных программ, - введение ограничения по размеру предельной долговой нагрузки заемщика, который с учетом выдачи ему льготного кредита не должен будет превышать 50%, а также введение требования к уровню дохода граждан, которым доступны льготные кредиты.

Новые ограничения снизят возможность получения ипотечных кредитов для лиц с недостаточной кредиспособностью и малым опытом сбережений, поясняет профессор Финансового университета при правительстве Александр Цыганов.

Это должно улучшить качество ипотечного портфеля, снизить кредитные риски и повысить надежность и безопасность банковской системы. На это направлены увеличение величины первого взноса и корректировка предельно допустимой нагрузки.

"Но одновременно понизится доступность ипотечного кредита, что сделает более актуальными иные меры поддержки решения жилищных проблем граждан. И здесь важна адресность и неизменность понимания возможности получить господдержку в этих важнейших для большинства граждан вопросах", - подчеркивает он. Снижение же кредитного лимита для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, по его мнению, поможет перенаправить спрос на новостройки на регионы и одновременно охладит столичные рынки недвижимости.

Меры по введению дополнительных ограничений льготной ипотеки вполне ожидаемы и необходимы, считает вице-президент Фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди. Все, кому это было нужно, имели довольно много возможностей в течение длительного периода оформить ипотечный кредит по программе. С 2020 по 2022 годы рост номинальных цен на жилье на первичном рынке составил в большинстве крупнейших агломераций минимум 50%, а где-то и все 100%. Доступность жилья существенно ухудшилась за этот период во всех таких агломерациях. В условиях инфляции любые госпрограммы по поддержке спроса малоэффективны и, что не менее важно, слишком дороги для государственного бюджета, считает эксперт.

"Будь ставка даже 3%, мы бы не увидели резкого всплеска спроса, так как для тех семей, кто нуждается в улучшении жилищных условий, ипотечный платёж все равно слишком обременителен. Намеренное стимулирование дальнейшего роста долговой нагрузки граждан чревато реализацией кредитных рисков на рынке ипотеки, что может произойти внезапно, как это было в 2007 году в США, и тогда снова понадобятся бюджетные расходы на реструктуризацию кредитов граждан, которые не смогут их обслуживать. Не говоря уже о рисках для финансовой стабильности. В то же время в условиях высоких процентных ставок расходы бюджета на субсидирование возрастают уже сейчас, причем неуправляемо", - говорит Полиди.

Все вместе эти условия приводят к необходимости даже закрытия, а не сокращения программы льготной ипотеки, считает эксперт. Однако и это решение сейчас может быть слишком чувствительно для сектора жилищного строительства. "Нужно искать компромисс. На мой взгляд, предлагаемые решения вполне состоятельны и направлены как раз на лимитирование кредитных рисков (рост требований к первоначальному платежу, ограничение на ПНД) и на сокращение темпов наращивания кредитного портфеля для самых активных рынков Московской и Петербургской агломераций, а значит, большую пространственную диверсификацию программы".

Было бы целесообразно подумать и о том, чтобы поддерживать только так называемых первых приобретателей жилья - перспективная группа заемщиков по возрасту и росту ожидаемого дохода в течение жизни, но обычно не имеющая нужных накоплений для первого взноса, отмечает Полиди. В международной практике эту группу обычно поддерживают путем предоставления субсидии на первый взнос, а не на оплату процентов.

Предлагаемые меры могут снизить объем новой ипотеки до 30-40%, прогнозирует руководитель отдела ипотечного кредитования "Главстрой-Недвижимость" Вадим Бутин. При этом увеличение первого взноса не столько существенно - он и сейчас по льготным программам составляет в среднем 30% по льготной на новостройки и 26% по "Семейной ипотеке". Самое существенное - это снижение максимального размера кредита до 6 млн рублей. "Фактически, льготные программы перестанут работать в Москве. В Московской области чек до 9 млн - это двухкомнатная квартира с отделкой. Насколько данный вариант будет оптимальным для покупателей по семейной ипотеке с двумя и более детьми - вопрос открытый. Данные ограничения могут привести к тому, что девелоперы продолжат уменьшать площадь квартир, ориентируясь либо на лимиты по госпрограммам, либо на платеж по кредиту со ставкой 14-17%", - считает он.

Ужесточение льготных программ направлено адресно на тех, кто использует льготную ипотеку как инвесторский продукт, покупая недвижимость не для проживания, а для использования в инвестиционных целых, считает гендиректор Todayprice Игорь Галузин. Такое ужесточение, по его мнению, вводится для того, чтобы не дать раздуть ценовой пузырь на рынке первичной недвижимости. Поскольку льготная ипотека привлекает инвесторов, они повышают спрос на недвижимость, застройщики на волне спроса повышают цены - и таким образом разгоняется цена у застройщиков, поясняет Галузин. Из-за господдержки первичка стала намного выгоднее вторички и выросла в цене. Предпринимаемые меры - правильные, считает эксперт, так как есть перекос по ценообразованию.

В первую очередь, ужесточение программ льготного кредитования скажется на спросе и на ценах - в сторону их снижения, считает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов. При этом, по его мнению, ожидать сразу же существенного снижения цен не следует, рассуждает он, хотя в долгосрочной перспективе в результате принимаемых мер можно добиться снижения на 15-20%. Для кардинальных изменений на рынке недвижимости необходимо не просто скорректировать условия льготных программ, но существенно ограничить выдачи кредитов с государственной поддержкой либо временно свернуть такие программы.

Нужно учитывать, что ужесточение программ приведет к обвалу спроса на новостройки и ухудшению возможности купить жилье для граждан, отмечает эксперт по инвестициям в недвижимость Евгений Ткачев. Среднестатистической семье для улучшения жилищных условий прийдется накопить и потратить больший бюджет. В столице, с учетом новых лимитов по кредитам первый взнос в любом случае будет больше 30% (при лимите в 6 млн руб. и, соответственно, минимальной стоимости квартиры в 8 млн руб.). Если же учитывать, что средняя цена по рынку - около 12 млн руб, то, чтобы улучшить жилищные условия, придется располагать первым взносом в районе 50%.

Решение об ограничении количества льготных ипотек на человека - вполне разумно, считает он. Покупатель будет относится более ответственно относиться к выбору недвижимости. А повышение первоначального взноса, в свою очередь, "оздоровит" кредитный портфель банка, но вряд ли это положительно повлияет на финансовое состояние заемщика и остановит рост цен.

В целом предлагаемый пакет мер будет слишком шоковым для рынка, считает Ткачев. В случае его принятия выдача ипотек существенно сократится, что парализует рынок и, в свою очередь, замедлит ввод жилья, снизит спрос и увеличит затоваренность квартирами, говорит Ткачев.

Сразу же отменить льготные программы правительство не может, это приведет к падению продаж и затишью на рынке недвижимости, поскольку, к примеру, осенью 75% сделок приходилось на льготные ипотечные программы, говорит финансовый эксперт консалтинговой компании "Бинкор" Андрей Пухнаревич. Прежде всего, Минфин сейчас хочет сэкономить, считает он. В случае принятия перечисленных мер количество сделок с ипотекой сократится, но резкого обвала точно не будет.

Для столичных рынков снижение лимитов даже чувствительнее, чем было бы, к примеру, некоторое повышение ставок по льготным программам, считает основатель управляющей компании Smarent Зубик Виктор. Сейчас заемщикам зачастую не хватает и лимита в 12 млн руб., это, в лучшем случае, стоимость однокомнатной квартиры, а нормальная "двушка" стоит выше 20 млн руб. Если бы повысили ставку и оставили лимит до 12 млн руб., то сложностей бы не было. Снижение выдач льготной ипотеки будет минимум вдвое, считает он. "Если государство увидит проблемы для рынка строительства, то будет думать и предлагать новые программы субсидирования", - считает Зубик.