Конец льготной ипотеки близок: драмы не будет
Всё хорошее рано или поздно заканчивается. Наглядный пример тому — льготная ипотека. Летом истекает срок программы, призванной помочь россиянам улучшить свои жилищные условия. Справедливости ради стоит сказать, что ещё в прошлом году льготная ипотека перестала быть таковой, на ажиотажном спросе цены на жилье взлетели на 10-20%, поставив выгоду от сниженной процентной ставки под большое сомнение. В итоге доступность жилья снизилась. Повыситься ли она после прекращения действия программы — тоже вопрос. Эксперты, опрошенные NEWS.ru, поделились своими прогнозами на этот счёт.
Изначально льготная ипотека рассматривалась как временная антикризисная мера в разгар пандемии. Благодаря относительно низкой ставке в 6,5% годовых она должна была поддержать строительную отрасль, стимулируя россиян приобретать квартиры в новостройках. И стимул сработал.
По данным ВЦИОМ, 46% россиян считают недвижимость самым надёжным способом хранить деньги. В условиях низкой доходности банковских вкладов и привлекательной льготной ипотеки россияне начали активно вкладываться в недвижимость. В итоге прошлый год оказался рекордным для отечественного ипотечного рынка. В России было выдано кредитов на сумму 4,3 трлн рублей, из которых более 1 трлн рублей пришлись на льготные ипотечные кредиты (более 345 тысяч).
Растущий спрос на ипотеку под влиянием льготной программы привёл и к росту цен на жильё: за десять месяцев 2020 года они выросли на 10% (данные ЦБ). По оценкам аналитиков, в отдельных регионах стоимость квадратного метра увеличилась на все 20%. Это признал и глава «Дом.РФ» Виталий Мутко, заявивший, что льготная ипотека стала причиной взлета цен на жильё в десятках городов. По его мнению, если в регионах, где существенно выросли цены, прекратить действие программы льготной ипотеки, то застройщики сами начнут снижать цены.
Похожего мнения придерживается глава ЦБ Эльвира Набиуллина, предложившая сохранить льготную ипотеку в отдельных субъектах РФ с низким спросом на жилье. Москва и Питер в этот список, естественно, не попадают. В Госдуме вообще считают, что госпрограмма должна быть адресной, а не региональной.
Напомним, программа должна была завершиться 1 ноября 2020 года, но её действие продлили до 1 июля 2021 года. Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский убеждён: льготную ипотеку вообще не нужно было продлевать.
Алексей Кричевский, эксперт Академии управления финансами и инвестициями: "Уже к концу лета 2020 года было понятно, что льготная ипотека — совсем не социальная история, а чисто спекулятивная. Весь дисконт от сниженных ставок по кредитам был «съеден» удорожанием квадратного метра спустя всего три месяца после запуска программы. Всё, что происходило и происходит дальше — игра в одни ворота. Никто, кроме застройщиков, уже не выигрывает от этой программы. Она лишь разгоняет цены на рынке, вымывая ликвидные объекты и провоцируя залоговые продажи в 2022-2023 годах".
В нынешней ситуации ждать серьёзной коррекции цен как минимум до осени не стоит — здесь будет либо минимальный рост, либо стагнация, считает эксперт. При этом данные о росте стоимости квадратного метра за первые два месяца текущего года на 2% Кричевский расценивает как «не совсем соответствующие действительности». Дело в том, что они учитывают желаемую цену для продажи, а не реальную.
"Так или иначе, до конца первого полугодия ещё возможен рост цен примерно на 3-4%, но после этого начнется их постепенно снижение", — прогнозирует Кричевский.
По его словам, причина здесь не только в завершении программы льготной ипотеки, но и в ожидаемом подъёме ключевой ставки ЦБ, которая повлечёт за собой рост ипотечных ставок. Льготная ипотека при этом просто превратится в адресную, либо региональную.
При этом некоторые аналитики не исключают роста цен на недвижимость в перспективе из-за снижения объёмов ввода жилья в России. Дефицит качественных предложений на рынке тоже имеется и, надо заметить, растёт. Ко всему прочему не стоит забывать про такие объективные факторы, как рост издержек застройщиков, удорожание строительных материалов, транспортных расходов и прочего, которые закладываются в стоимость любого квадратного метра. В убыток себе строить никто, конечно, не будет.
Ильдар Хусаинов, директор риелторской компании «Этажи»: "Средняя стоимость квадратного метра в 2020 году выросла по большей части из-за объективных причин: увеличения себестоимости строительства из-за роста цен на строительные материалы, перехода на эскроу-счета и что немаловажно — сокращения объёма ликвидного предложения на рынке. Естественно, что льготная ипотека подогрела спрос на рынке и в первую очередь были выкуплены наиболее недорогие квартиры, что не могло не отразиться на расчётах средней стоимости. Но только льготная ипотека вряд ли бы настолько разогрела спрос".
По словам Хусаинова, помимо льготной ипотеки на рынок повлияли нестабильный курс рубля, сокращение доходности банковских вкладов и как следствие — появление на рынке большого объёма средств частных инвесторов, которые искали инструменты сохранения и приумножения тех средств, которые до этого хранили на депозитах, а также различного рода меры социальной поддержки, в том числе материнский капитал. Всё это в сумме привело к тому, что динамика спроса превысила динамику пополнения объёма предложения. Причём не только в сегменте новостроек. На рынке вторичного жилья с июля по декабрь объём предложения снизился на 37,4% и начал постепенно восстанавливаться только в начале 2021 года, отмечает Хусаинов.
По словам эксперта, спрос уже начала постепенно снижаться, он всё ещё выше, чем в аналогичный период прошлого года, но уже не такой ажиотажный, как мы наблюдали в конце 2020 года. Причин тому три: это насыщение спроса, значительный рост средней стоимости квадратных метров и существенное сокращение объёма ликвидного предложения на рынке.
"Естественно, спрос не может быть постоянно пиковым, поэтому сейчас он постепенно стремится к более привычным среднемесячным значениям, которые были до пандемии. Конечно, отмена льготной ипотеки на какой-то период приведёт к стагнации рынка первичного жилья и по большей части из-за сугубо психологического фактора. Часть потенциальных покупателей, скорее всего, переориентируется на рынок вторичного жилья", — рассуждает Хусаинов.
По мнению Кричевского, доступность квартир — это не только ипотека и цены на недвижимость. В первую очередь, это размер реальных доходов населения, а они стабильно падают с 2015 года: у большинства россиян нет серьёзных накоплений, ипотека остаётся дли них основным инструментом покупки жилья. Как результат — ипотечный портфель вырос с конца 2016 года более чем в два раза, отмечает эксперт.
И сегодня ожидать, что экономика максимально быстро восстановится и доходы населения резко пойдут вверх, не стоит. А раз не будет взлёта доходов, то и на повышение доступности квартир рассчитывать нет смысла, резюмирует Кричевский. Для среднестатистического россиянина приобретение квартиры даже в ипотеку, даже по льготной ставке пока остаётся большой проблемой.