Программа льготной ипотеки может решить жилищный вопрос для 50% населения России. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», сопоставив распределение доходов среди россиян, средний размер жилищного кредита и новые условия льготной ипотеки. При этом на кредит под рыночный (не субсидируемый) процент могут рассчитывать 15% граждан.
Аналитики «Метриум» подсчитали (см. раздел «Методология»), сколько россиян смогут позволить покупку жилья в кредит. Прежде всего, рассматривалась недавно трансформированная программа льготной ипотеки. По ее условиям можно получить кредит под 9% годовых (максимум до 12 млн рублей). Также аналитики изучили, сколько россиян могут взять ипотеку на текущих рыночных условиях без каких-либо субсидий. В обоих случаях эксперты опирались на данные о величине доходов различных групп населения. Отдельно подсчитаны возможности жителей России и Москвы.
Льготная ипотека
С минимальным риском для семейного бюджета льготную ипотеку могут взять 25% россиян. Именно столько граждан, согласно данным Росстата, имеют среднедушевой доход от 45 тыс. рублей в месяц, который позволяет ежемесячно отчислять за обычный ипотечный кредит (3,2 млн рублей) менее 31% от семейного бюджета двух работающих партнеров c одинаковым доходом.
Далее идет значительная группа среднего риска – 25,3% россиян, которые получают 27-45 тыс. в месяц, и которым при тех же условиях кредитования придется ежемесячно отдавать банку 31-52% семейного бюджета. Таким образом, в сумме льготную ипотеку могут позволить себе до 50% россиян.
Около 49% населения (с доходом до 27 тыс. рублей в месяц на человека), участвуя в льготной ипотеке, будут вынуждены отдавать банку каждый месяц более половины семейного дохода.
Не субсидируемая ипотека
Ипотека на рыночных условиях не доступна большинству россиян. Только у 14,6% граждан со среднедушевыми доходами свыше 60 тыс. рублей в месяц на человека есть возможность взять кредит (3,2 млн рублей) по ставке 15% годовых и платить при этом 40 тыс. рублей в месяц (менее 34% семейного бюджета).
Еще порядка 10,5% россиян с доходами 45-60 тыс. рублей в месяц на человека могут получить кредит без субсидированной ставки и отдавать банку ежемесячно 43-45% дохода.
Гражданам с доходом менее 45 тыс. рублей (75% населения) на человека уже пришлось бы платить за такую же ипотеку от 45% и больше ежемесячного дохода семьи.
Москва
В силу особенностей статистики Росстата, однозначно можно говорить только о доле москвичей, доходы которых им точно не позволят получить ипотечный кредит. Статистики объединили всех москвичей с доходами выше 60 тыс. рублей в одну группу, которая составила 48% населения столицы. Если они получат обычный ипотечный кредит в Москве (6,245 млн рублей, по данным «Дом.рф»), то на ежемесячные выплаты по программе льготной ипотеки (9% годовых) уйдет от 45% ежемесячного дохода или меньше. Таким образом, примерно для половины жителей Москвы льготная ипотека может быть подъемной со средним риском.
Между тем москвичи с доходом от 45 тыс. до 60 тыс. рублей в месяц (а всего их 14,8%) будут отдавать от 45% до 60% ежемесячного дохода на обслуживание кредита с льготной ставкой.
«Помимо государства, дополнительно снижают ставки по ипотеке сами застройщики вместе с партнерскими банками, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – В частности, в нашем проекте мы разработали ипотечное меню с субсидированными ставками как по программам господдержки, так и по рыночным продуктам. То есть условия кредитования в целом становятся более дифференцированными, благодаря ипотечным предложениям застройщиков. Это позволяет расширить потенциальную аудиторию заемщиков и покупателей жилья».
На рыночных условиях (при ставке 15%) обслуживать жилищный кредит москвичам будет сложно. У верхней группы по доходам (от 60 тыс. рублей в месяц на человека) на ежемесячный платеж уйдет от 66% доходов и меньше. То есть для оставшихся 52% жителей столицы он будет еще более обременительным.
«В целом программа поддержки ипотеки может охватить значительную часть потенциальных покупателей жилья, – комментирует Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум». – Однако оговорюсь, что сейчас ситуация с доходами ухудшилась, а готовность получать ипотеку зависит от множества факторов, не только от условий кредитования. Также существенно снизят эффективность программ субсидирования высокие ставки по ипотеке на вторичное жилье, которые превышают 15% годовых. Это значит, что многие потенциальные покупатели новостроек, быть может, готовые участвовать в программе льготной ипотеки на новостройки, не смогут продать свое старое жилье и использовать вырученные средства на первоначальный взнос».
Методология
Эксперты «Метриум» опирались на данные Росстата о распределении среднедушевых денежных доходов среди населения в России и Москве. Самые свежие доступные данные относятся к 2020 году. Статистики разделили население России на десять групп по доходам (см. таблицу), а население Москвы – на восемь групп. Для каждой группы указано, какая доля населения получает такой доход.
Далее аналитики «Метриум» допустили, что в каждой доходной группе населения есть семья с двумя работающими партнерами с одинаковым доходом. Для каждой такой семьи эксперты рассчитали ипотеку по условиям программы льготной ипотеки (9% годовых) и стандартных банковских программ без субсидированных ставок (по ним средняя ставка составляет около 15%).
При этом аналитики исходили из среднего размера кредита, выданного в марте 2022 года по данным «Дом.рф». В России он составил 3,203 млн рублей, а в Москве – 6,245 млн рублей. Срок кредита – 22 года для субсидируемых программ (по данным «Дом.рф») и 30 лет – для стандартной ипотеки.
Для каждой семьи аналитики «Метриум» рассчитали, какую долю общего дохода придется отдавать в виде платежа по кредиту, участвуя в той или иной программе ипотеки. Если на ипотеку уходит менее 31% дохода, то для такой семьи кредит считается минимально рискованным. Если на платеж по ипотеке затрачивается 30-50% дохода, то это оценивается как средний риск. Свыше 45-50% – максимальный риск.
