Мария Литинецкая: Рост объема рынка ипотеки - следствие падения платежеспособности населения
Рост объема рынка ипотеки в Москве — не столько показатель оживления рынка недвижимости в целом, сколько свидетельство того, что платежеспособность населения продолжает снижаться. Такую точку зрения корреспонденту ИА REGNUM высказала управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, комментируя заявление заммэра Москвы, руководителя стройкомплекса города Марата Хуснуллина.
В Москве около 70% продаж жилья совершается по ипотеке: только по договорам долевого строительства в Москве профинансировано почти 600 млрд рублей, и 70% от той суммы — то есть 400 млрд рублей — это ипотека, то есть инвестиции самих граждан. Об этом Хуснуллин заявил 28 октября, выступая на пленарном заседании IX Московского форума лидеров рынка недвижимости. «Самый крупный инвестор в Москве — это население», — резюмировал заммэра.
Как это характеризует рынок недвижимости столицы? «Увеличение доли покупок с привлечением ипотечного кредита — следствие падения платежеспособности населения, — сообщила Литинецкая. — Сегодня на рынке значительно сократилось количество потенциальных покупателей с «живыми» деньгами. Поэтому государственная программа субсидирования ипотечной ставки — самая действенная на сегодняшний день мера поддержки девелоперской отрасли. Без субсидирования темпы реализации в большинстве проектов могли бы снизиться на 30−40%».
Увеличение доли ипотеки характеризует в первую очередь не рынок недвижимости, а экономическую ситуацию, от которой и зависят все отрасли, подчеркнула эксперт. «Зависимость в данном случае, к сожалению, обратно пропорциональная: чем больше доля ипотеки, чем меньше денег у населения», — уточнила она.
Видят ли аналитики и участники рынка заметное ухудшение инвестиционного климата в строительстве? «На мой взгляд, именно сегодня с точки зрения инвестора на рынке недвижимости сложилась наиболее благоприятная ситуация, — отметила Литинецкая. — Застройщики готовы давать хорошие дисконты к рыночной цене, а также рассматривать гибкие условия сотрудничества. Такой индивидуальный подход — главное преимущество в сегодняшней ситуации, поскольку на растущем рынке инвесторам достаточно сложно вести переговоры с девелоперами: продажи идут и так неплохо, и за редким исключением застройщики не нуждаются в инвесторах. Сегодня же большинство девелоперов даже в ликвидных проектах с хорошими темпами реализации перестраховываются и готовы вести переговоры».
При этом доля инвесторов в проекте напрямую зависит только от стадии строительной готовности, добавила эксперт. По её словам, в некоторых проектах на самом старте продаж количество инвестиционных сделок достигает 50%, тогда как к моменту ввода дома в эксплуатацию покупки совершаются преимущественно с целью собственного проживания. «Интересно, что в этом году на рынке наблюдается новая тенденция: на рынке появились инвесторы, приобретающее жилье в ипотеку. На мой взгляд, привлечение ипотеки связано с тем, что даже несмотря на отсутствие необходимой суммы, инвесторы не хотят терять выгодный момент для покупки, пока проекты выходят с дисконтом к рынку», — добавила она.
Если покупательская способность населения падает, то угрожает ли это рынку ипотеки в 2016 году? «Рынок ипотеки, на мой взгляд, может рухнуть только в случае завершения программы субсидирования ипотечной ставки. Условия, предлагаемые в коммерческих банках, попросту неподъемны для большей части населения даже с учетом снижения ключевой ставки, — полагает аналитик. — Вероятно, что пока мы не можем говорить о прохождении пика кризиса и стабилизации как в экономике в целом, так и на рынке недвижимости в частности. Однако первые положительные изменения мы, вероятно, увидим как раз в 2016 году. На мой взгляд, спрос, а значит, и количество ипотечных сделок будут зависеть от различных преференций, предлагаемых застройщиками. При этом не стоит забывать, что в России очень низкий показатель обеспеченности населения жильем. Например, в Москве в общем зачете по обеспеченности жильем (учитываются два параметра — обеспеченность и объемы ввода на душу населения) у Москвы 114-е место. Поэтому, несмотря на падение платежеспособности, недвижимость в столице все равно будет пользоваться спросом, что не даст рынку ипотеки «схлопнуться», — резюмировала Литинецкая.