Госпрограмма-минимум: Минфин намерен радикально снизить долю льготной ипотеки

Минфин разрабатывает свои предложения, которые касаются будущего ипотечных программ с господдержкой. Ведомство исходит из того, что их система должна быть комплексной с предоставлением льгот семьям и представителям целевых профессий. Об этом «Известиям» рассказали источники, близкие к ведомству. Но критерии должны быть такими, чтобы совокупно доля программ по льготным ставкам не превышала 25% в выдачах на первичном рынке жилья. Сейчас она порядка 90%. Пресс-служба Минфина подтвердила, что вопрос обсуждается. Эксперты считают комплексный и адресный подход в льготной ипотеке более рациональным, чем географический, который также обсуждается в контексте пролонгации программ. Общая позиция будет вырабатываться рабочей группой, которая по поручению главы правительства создается на площадке Минфина, сообщил источник «Известий».

Семьям и специалистам

Как рассказал «Известиям» источник, близкий к Минфину, в ведомстве разрабатываются предложения, которые подразумевают комплексный подход к льготным программам. Выгодные условия должны предоставляться семьям, которые действительно нуждаются в поддержке государства для покупки жилья в кредит, и представителям целевых специальностей.

Пока примерами профессиональных льготных программ остаются IT-ипотека и военная ипотека (субсидируется, пока военный не уволится до службы, не отслужит определенное количество лет или достигнет предельного возраста). Тем не менее в России есть множество других специальностей, обладателей которых также можно поддерживать за счет льготного жилищного кредитования.

Как подчеркнул источник «Известий», очень важно выработать критерии льготных программ таким образом, чтобы совокупно их доля не превышала 25% выдач на первичном рынке.

В пресс-службе Минфина подтвердили, что вопрос обсуждается.

— По итогам 2023 года, объем льготных ипотечных программ на первичном рынке действительно достигал порядка 90%. Целевые ориентиры системы и конкретные параметры предполагаются ниже и будут обсуждаться с заинтересованными участниками рынка, — заявили «Известиям» в финансовом ведомстве.

Редакция также направила запросы в ЦБ и Минстрой.

Как сообщил один из собеседников «Известий», глава правительства поручил создать на площадке Минфина рабочую группу с участием представителей финансового ведомства, ЦБ, Минэка, Минстроя, Госдумы, Совета Федерации, ФАС и Счетной палаты, чтобы выработать общую позицию с учетом различных предложений, а также представить решение проблемы с возникшими на рынке жилья дисбалансами.

От общего к частному

Ничего против регионального подхода не имеет и ЦБ. Но, как заявляла неоднократно глава регулятора Эльвира Набиуллина, в этом случае имеет смысл учитывать не только доходы, но и уровень проникновения ипотеки в субъекте РФ. При этом она много раз говорила: Центробанк считает, что в случае продления некоторых льготных программ они должны быть более адресными.

Опрошенные «Известиями» эксперты согласны, что у Минфина есть основания для предложений как для снижения доли льготных кредитов на первичном рынке, так и для комплексного и адресного подхода. С одной стороны, большой объем жилищных кредитов по субсидируемым ставкам приводит к дисбалансу на рынке, когда цены на новостройки уже более чем на 40% превышают стоимость квадратных метров во вторичке.

С другой, государство берет на себя долгосрочные — на несколько десятилетий — обязательства по субсидированию льготной ставки, а это давит на бюджет. Тем более что изначальная причина запуска той же льготной программы под 8% — поддержка строительной отрасли — уже потеряла свою актуальность. Поэтому эксперты уверены, что цель программ с господдержкой, в случае их продления, должна измениться.

— Желание Минфина снизить долю ипотеки с господдержкой в первичке понятно, так как за счет сохранения высокого спроса на этот инструмент разницу между льготной и рыночной ставками государство компенсирует из казны, что повышает уровень госрасходов, — пояснил президент инвестиционной платформы «ИнвойсКафе» Геннадий Фофанов.

С этим мнением соглашается и младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Надежда Караваева.

— На фоне необходимости сокращать бюджетные расходы целью пролонгации ипотечных госпрограмм будет уже не стимулирование покупки недвижимости для поддержания строительной отрасли, а поддержка отдельных групп населения. Для этого госпрограммы становятся более адресными, — прокомментировала она.

По словам Надежды Караваевой, конфигурация условий охвата потенциальных ипотечных заемщиков будет зависеть от целевых расходов бюджета под программу.

Как отметил Геннадий Фофанов, темпы спроса на льготную ипотеку уже начали снижаться в силу повышения ключевой ставки и ужесточения требований к заемщикам для получения кредита с господдержкой, что в любом случае приведет к большей адресности и сегментированности программ. В качестве основной аудитории для развития субсидируемой ипотеки эксперт называет многодетные семьи, а также представителей определенных специальностей.

— Помимо айтишников, это должны быть представители бюджетного сектора и социально значимых профессий, — сказал он.

Профессиональный фокус логичным считает и доцент Школы управления «Сколково» Владимир Коровкин. Однако, отметил он, в этом смысле системной мерой была бы работа по развитию различных сегментов рынка недвижимости, не только собственности.

— В большом количестве стран нормальным способом жизни считается аренда жилья, — подчеркнул он. — Эта схема позволяет избегать макроэкономически опасных циклов на рынке. Также гораздо проще и эффективнее реализуются меры соцподдержки за счет льготной аренды госквартир.

В качестве примера он привел программу льготной аренды для молодых специалистов в Бурятии.