В жилищном строительстве мы прошли «отборочный турнир»
Рынок жилья в России прошел непростой путь трансформаций и преобразований. После распада Советского Союза в большинстве постсоветских стран наблюдались схожие проблемы – физически и морально устаревший жилищный фонд, отсутствие инструментов приобретения жилья и его недоступность для большей части населения, серая и полукриминальная система финансирования строительства. Строящееся жилье отличалось нестабильностью качества, а покупка напоминала лотерею – можно было не только не дождаться своей квартиры, но и лишиться собственных средств.
Проведенные в нашей стране реформы в жилищной сфере позволили сформировать динамичный и прозрачный рынок, который по многим параметрам сочетает в себе лучшие международные практики, а в отдельных вопросах превосходит их. Это и ипотека по фиксированным ставкам без штрафов за досрочное погашение, и однотраншевая секьюритизация, и проектное финансирование в связке со счетами эскроу. Все они доказали свою эффективность, в том числе в период непростых условий 2020 и 2022 гг. Только с 2020 г. население вложило в новостройки около 20 трлн руб. своих и заемных средств, а с 2018 г. свои жилищные условия улучшили почти 27 млн семей.
Означает ли это, что мы можем остановиться на достигнутом? Конечно, нет. Несмотря на то что за прошедшие десятилетия обеспеченность жильем в нашей стране повысилась с 16,5 до 29,5 кв. м на человека, мы все еще отстаем от лидирующих мировых рынков. Перед нами стоят масштабные задачи по наращиванию объемов строительства нового, качественного жилья, в особенности там, где преобладает старый жилой фонд. По исследованиям Дом.РФ, 46% семей хотели бы приобрести квартиры с тремя и более комнатами, однако сейчас доля таких объектов в портфеле строящегося жилья не превышает 15%.
Говоря языком футбола, мы все, кто задействован в процессе – и правительство, и Банк России, и региональные власти, и Дом.РФ, – прошли отборочный турнир, получили место в мировом чемпионате. Наша следующая цель – войти в список призеров, попасть в лигу лучших. Показать, что в нашей стране созданы условия для обретения своего дома на уровне стран – лидеров по комфорту проживания и качеству жизни.
Я не случайно обращаюсь к спортивной терминологии. Думаю, что, развивая рынок жилищного строительства, мы можем позаимствовать некоторые принципы управления лучшими спортивными командами мира. Назову ключевые из них.
Первое. Синхронизация стратегии и тактики. Стратегия определяет долгосрочные цели, а значит, ее координированность с тактикой позволяет использовать сильные стороны и нивелировать слабые. Каждый, кто сейчас следит за развитием стройотрасли, видит, что в этой части нам есть куда стремиться. Мы наблюдаем часто меняющиеся условия, в которых работает сектор, наличие многих регулирующих ветвей как в отношении застройщиков, так и в отношении финансирующих их банков. Список изменений только за период 2023–2024 гг. впечатляет. Это и новые параметры льготных программ (причем их объявлению предшествовал длительный период неопределенности и несколько фальстартов), и внедрение макропруденциальных мер, от риск-надбавок до лимитов, и непрекращающиеся разнообразные требования на муниципальном и региональном уровнях.
Состояние рынка объективно хуже, чем в прошлом году. Соотношение распроданности к стройготовности упало до 72% в апреле – это уже вплотную к пороговому уровню в 70%. Год назад этот показатель был на уровне 84%. Запуски снижаются. По сравнению с прошлым годом мы видим падение на 20%, объем новых проектов составляет 15 млн кв. м после 18 млн кв. м в прошлом году.
В таких условиях естественное желание – отменить все введенные ограничения, вернуть все меры поддержки. Но ключ к долгосрочной устойчивости рынка не в резких движениях, а скорее в хладнокровии и взвешенности.
В футболе устойчивые и стабильные результаты невозможны без слаженной работы всего клубного менеджмента и тренерского штаба, совместного принятия решений и планирования. И сейчас нам также нужно не просто договориться о долгосрочных количественных целях, но и по возможности зафиксировать регуляторные условия для бизнеса с учетом их соответствия стратегическим планам. Для всех тактических новаций проводить оценку воздействия на долгосрочные стратегические цели. Все вместе это обеспечит гибкость и одновременно предсказуемость условий игры, улучшит возможности участников рынка по планированию проектов.
Второе. Определение схемы игры под разные условия. Очевидно, что в стратегии невозможно прописать все нюансы, как невозможно описать все вероятные сценарии спортивных матчей. Тем не менее тренерский штаб регулярно разрабатывает тактические схемы, основываясь на анализе ранее проведенных игр, на сильных и слабых сторонах команды. Это позволяет игрокам быстро ориентироваться на поле, принимать решения. Так же и в развитии рынка жилья. Сейчас, например, есть временные факторы, которые вносят определенные сложности, – и высокая ставка, и возросшие издержки, связанные с логистикой и ограниченными трудовыми ресурсами. Это просто следствие цикла. В любой экономике циклы роста и спада повторяются. И мы можем выработать набор решений для тех или иных экономических условий, опираясь на наработанный опыт, экспертизу команды, глубокий анализ данных.
В прошлом на спады мы реагировали тем, что поддерживали весь рынок. Массовая «льготная ипотека», действовавшая в предыдущие несколько лет, поддержала отрасль в периоды, когда это было необходимо. Доля сделок с господдержкой доходила до 90%. Однако коварность массовой программы заключается в том, что чем дольше она действует, тем больше негативных последствий копится. Так, цены на новостройки за период действия льготной ипотеки в 2020–2024 гг. выросли почти в 2 раза. При этом становилось все сложнее ее отменить, застройщики все больше ориентировались на нее в своих бизнес-моделях.
На основе полученного опыта мы можем сказать, что, для того чтобы избежать этой ловушки в будущем, следует заранее проработать набор мер реагирования для периода спада экономики, или периода очень высоких ставок, или каких-то сильно неблагоприятных событий. Если в спокойные времена у нас действует адресная поддержка нуждающихся, то «антикризисный» вариант должен строго фиксировать параметры расширения такой поддержки на период сложных макроэкономических условий, а также продолжительность действия такой программы. Эти параметры не должны меняться во время «игры».
Третье. Формирование скамейки запасных. В любой команде есть запасные игроки. И они должны быть уровня не хуже основного состава. Способные в любой момент помочь команде и показать свою эффективность.
Россия сегодня относится к группе стран с относительно негибкой структурой жилого фонда. Наши граждане хотят иметь собственное жилье вместо аренды и в основном живут в городских квартирах, в то время как индивидуальные дома часто используются как сезонные или временные. Вместе с тем именно ИЖС и аренда – это те самые запасные игроки, которые должны полноценно выходить на поле, ослабляя напряжение в строительстве МКД и увеличивая выбор доступного жилья.
Арендный рынок в России недостаточно прозрачен и развит. Если в Европе и США в арендном жилье живет в среднем более 30% домохозяйств, то в нашей стране квартиры снимает лишь 9% семей. Относительно невысокая доля этого показателя в России объясняется тем, что многие продолжают жить в том жилье, которое досталось в результате бесплатной приватизации. Часто это жилье не очень хорошего качества. При этом в стране накоплен значительный спрос на долгосрочную аренду квартир как способ улучшения жилищных условий. По нашим оценкам, до 5,8 млн семей готовы рассматривать аренду сроком более пяти лет в случае формирования необходимых условий: высокое качество жилья и подписание договора, гарантирующего их права. Поэтому нам просто необходимо дальнейшее развитие рынка институциональной аренды. Дом.PФ развивает такой формат с 2016 г. и видит, что его использование возможно как на социальных, льготных, условиях, так и на коммерческих.
Что касается ИЖС, то, по данным наших совместных с ВЦИОМом опросов, семь из 10 российских семей предпочли бы жить в своем доме. Полагаем, что для реализации их мечты нужно в первую очередь снять с них риски, связанные с недобросовестными строителями. Это возможно через начавшееся внедрение эскроу-счетов в сегмент ИЖС. Кроме того, мастер-планирование городов и агломераций, предусматривающее определение пространства под строительство частных домов и соответствующую инфраструктуру, сделает проживание приближенным к городским условиям с точки зрения бытового комфорта и близости к основным социальным объектам. Дальнейшая адаптация рынка к механизму эскроу и увеличение его включенности в мастер-планы обеспечит реализацию накопленного спроса на ИЖС, позволит сектору стать локомотивом жилищного строительства в нашей стране.
«Мы играем за вас» – этот слоган сборной России на ЧМ-2018 как нельзя лучше отражает суть любой созидательной деятельности. Сегодня мы говорим не о футболе, а о другом важном чемпионате – создании комфортного жилья и безопасной среды для людей. Рынок жилья неразрывно связан с национальными задачами, достижением демографических целей. Без доступного жилья будет сложнее добиваться увеличения рождаемости, удерживать и привлекать профессиональные высококвалифицированные кадры, обеспечивать экономический рост и суверенитет.
«Мы строим для вас» – этот принцип мог бы стать нашим общим ориентиром. Ведь мы все стремимся к тому, чтобы в уютных дворах играло больше детей, а в новых районах появлялась продуманная инфраструктура и принципиально новое качество жизни. Мы будем прикладывать максимум усилий, чтобы через 10–15 лет рынок жилья в стране радовал нас всех так же, как болельщиков – красивая игра на стадионе!