Наталья Круглова: Санкции не влияют на жилищный рынок, но лучше бы их не было
Последнее время выдалось неспокойным для экономики России, но участники рынка жилой недвижимости не только сохраняют хладнокровие, но и фиксируют позитивную динамику.
О ситуации на отечественном рынке жилья "Вести.Недвижимость" рассказала генеральный директор компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова.
— Недавнее ослабление рубля и рынок недвижимости: как встретили покупатели, риелторы и застройщики черный понедельник в апреле?
Недвижимость — это сектор экономики, который, условно говоря, "живет" долгими циклами, а не понедельниками или вторниками, черными или белыми. Реализация одного проекта новостройки длится больше года. Покупатели готовятся к покупке месяцами, а то и годами. Риелторы работают с клиентами обычно не меньше недели. Поэтому немедленной реакции рынка недвижимости на колебания валюты ожидать не следует. С 9 апреля и по сегодняшний день мы не зафиксировали заметных всплесков покупательской активности: количество первичных обращений и темпы закрытия сделок остались на нормальном уровне для текущей динамики спроса и данного сезона.
Успей зарегистрироваться на конференцию «Цифровая ипотека без прикрас»
Регистрация и описание по ссылке ipoteka.today
— В прошлые годы ослабление рубля почти всегда приводило к росту стоимости жилья. Застройщики мотивировали это своей зависимостью от импорта и других связанной с валютой факторов. Стоит ли ожидать удорожания "квадрата" теперь?
Если рассматривать российский рынок жилья в долгосрочной ретроспективе, то, действительно, ослабление рубля почти всегда приводило к росту стоимости новостроек. Как показывает практика, изменение обменного курса на 1% приводит к повышению цены за "квадрат" примерно на 800 рублей. Так было во все предыдущие кризисы. Но, как известно, любая историческая аналогия «хромает». Сейчас почти все девелоперы строят финансовые модели своих проектов в рублевом измерении. Зависимость от зарубежных стройматериалов снизилась благодаря импортозамещению. Конкуренция между застройщиками очень высокая и спекулятивное, немотивированное повышение цен никому не выгодно. Наконец, падение рубля было импульсным, оно не превратилось в тенденцию, поэтому девелоперы не видят причин в увеличении расценок.
— Тем не менее, рынок кредитования более тесно связан с колебаниями валюты. Банки не пересмотрели ипотечные ставки в связи с обвалом рубля?
После 9 апреля ни один из крупных "игроков" ипотечного рынка не пересматривал условий выдачи ипотеки. Концентрирующие большую часть предложения банки сохранили уровень ставок по кредитам в диапазоне 9-9,7% годовых, а в среднем жилищные займы выдаются примерно под 9,5%. Единственным тревожным сигналом, пожалуй, стало решение Центробанка не менять ключевую ставку, хотя в предыдущие месяцы регулятор смягчал кредитно-денежную политику. Однако я полагаю, что ЦБ держит ситуацию под контролем, и также не станет предпринимать радикальных мер. Инфляционного скачка вслед за обвалом рубля не последовало, поэтому до конца года мы еще можем стать свидетелями уменьшения ключевой ставки, а ипотека будет становиться все более доступной.
— Санкции не оказывают влияния на рынок недвижимости? Они не пугают инвесторов, покупателей, застройщиков?
Санкции, конечно, не влияют прямо на жилищный рынок, но лучше бы их не было. Опосредованно экономическое давление извне все равно повышает риски в хозяйстве страны. Мультипликативный эффект может довершить удар по платежеспособному спросу, и вот тогда, конечно, строительная отрасль столкнется с серьезными трудностями. Однако подчеркну, что описанный мной сценарий, пока относится к разряду маловероятных. Несмотря на все события последнего времени, мы пока наблюдаем развитие позитивных тенденций, которые наметились в 2017 году.
— О каких тенденциях идет речь? Как прошел первый квартал 2018 года на рынке жилой недвижимости?
Активность покупателей продолжает ставить новые рекорды. В Москве число сделок со строящимися жилыми комплексами в I квартале выросло на 52% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. В столице зарегистрировали почти 16 тыс. договоров долевого участия (больше половины от всех ДДУ, заключенных, к примеру, в 2016 году). Еще более высокая активность наблюдается в ипотечном секторе: число зарегистрированных в январе-марте ипотек выросло на 87% в годовом выражении. Позитивная тенденция наконец закрепилась и на вторичном рынке, где по итогам квартала спрос увеличился на 28%. Наконец, отмечу, что постепенно улучшается ситуация со спросом на новостройки в целом по России. Если в предыдущие годы мы наблюдали стагнацию активности покупателей, то в I квартале 2018 года число заключенных в стране ДДУ выросло на 11%.
— Несмотря на рост активности покупателей почти все участники отрасли в 2016-2017 годах говорили о затоваренности рынка. Поменялась ли ситуация с предложением новостроек?
В I квартале 2018 года на столичный рынок поступили в продажу 23 новых жилых и апартаментных комплексов – столько же, сколько и в аналогичный период 2017 года. Однако несмотря на это, общее число представленных объектов в продаже не изменилось. По итогам I квартала объем столичного рынка новостроек оценивался в 49,1 тыс. квартир и апартаментов, что даже немного меньше (0,8%), чем в декабре 2017 года. То есть текущий спрос постепенно замедляет темпы роста предложения, хотя мы должны понимать, что и сами застройщики снимают часть объектов с продажи в порядке тактического маневра.
— Как в условиях "балансировки" спроса и предложения ведут себя цены? Чего ожидать покупателям в предстоящие месяцы?
Цены сохраняют стабильность, что в целом хорошо для текущего этапа восстановления рынка. Квартиры в столичных жилых комплексах за квартал выросли в цене на 1,8%. По итогам января-марта средний «квадрат» в них обойдется покупателю в 218,6 тыс. рублей. За исключением элитного сегмента, во всех прочих классах столичных новостроек зафиксирован рост цен. Апартаменты продемонстрировали более уверенную динамику роста: к декабрю 2017 года они подорожали на 4%, достигнув 263,9 тыс. рублей за кв. м. Полагаю, что в течение 2018 года тенденция к росту цен закрепится, причем не только под влиянием рыночных факторов. Законодательные изменения, нестабильность международной обстановки, возможность колебания валют будут подталкивать цены вверх. В этой ситуации покупателям не следует затягивать решение квартирного вопроса.
