Никита Стасишин: Люди верят в жилье
О главных вопросах жилищной политики в 2024 году в блиц-интервью «РБК-Недвижимости» рассказал заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин
— Начнем с вопроса по итогам пресс-конференции президента. О строительстве Владимир Путин говорил в том числе в разрезе эскроу-счетов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и объемов строительства в целом. Как вы можете прокомментировать эти темы?
Действительно, у нас сегодня очень активно развивается строительство ИЖС с использованием счетов эскроу. Как вы знаете, ипотечная программа под 6% («Семейная ипотека» — Прим. ред.) распространена на строительство ИЖС по договорам подряда только при использовании счетов эскроу, которые сейчас возможно открыть в рамках норм Гражданского кодекса. При этом в осеннюю сессию Государственной думой принят закон, разработанный по поручению президента, утверждающий отдельный механизм строительства жилых домов по договорам подряда с эскроу (Федеральный закон № 186-ФЗ — Прим. ред.), который заработает с 1 марта 2025 года.
У этого механизма есть одна отличительная особенность — земля под объектом строительства может находиться в собственности или в аренде. Человек выбирает проект на специализированных онлайн-площадках, после чего банк одобряет ему семейную ипотеку под 6%. Деньги кладутся на счет эскроу. Строительный подрядчик собирает ему домокомплект, не важно, это дерево или что-то другое. И человек в кратчайшие сроки получает качественный дом.
Что касается конкретной ситуации в Республике Татарстан (на пресс-конференции 19 декабря журналист из Татарстана задал вопрос Владимиру Путину о поддержке обманутых участников одного из проектов строительства загородного поселка. — прим. ред.), действительно, это дома блокированной застройки. Там уже возбуждены уголовные дела по статье о мошенничестве, правоохранительные органы этим вопросом занимаются.
Что касается темпов и результатов жилищного строительства, их нельзя рассматривать относительно одного года, потому что все-таки отрасль у нас достаточно инерционная. Понятно, что в прошлом году было построено 110 млн кв. м, из которых 51,8 млн кв. м — многоквартирное жилье. Это, действительно, рекорд. По итогам 2024 года мы прогнозируем объем ввода жилья порядка 105 млн кв. м, при этом видим небольшое снижение доли многоквартирного жилья. Но у нас все идет в цикле. Сегодня с привлечением средств граждан возводится достаточно большой объем — 118,9 млн кв. м с горизонтом ввода в следующие три года. Это те объекты, на которые уже получены проектные декларации. А разрешений на строительство выдано еще больше — на 170,8 млн кв. м жилья. Это только по многоквартирному. Задел у нас есть.
Очень внимательно сейчас следим за темпами выборки проектного финансирования, за тем, чтобы не изменялись условия по непокрытой части эскроу-счетов с точки зрения стоимости денег. Взаимодействуем с Центральным банком по тем изменениям, которые они уже сделали и планируют сделать в рамках макропруденциальных надбавок (с 1 сентября 2024 года Банк России повысил надбавки к коэффициентам риска по необеспеченным потребительским кредитам. Мера направлена на ограничение роста долговой нагрузки граждан и накопление макропруденциального запаса капитала банков. — Прим. ред.), в том числе по ипотечному стандарту.
Очень серьезно вместе с нашим институтом развития «Дом.РФ» доработали систему мониторинга застройщиков. Мы сегодня видим все по группам компаний, даже там, где только получены в том числе негосударственные экспертизы. То есть, все это дает нам основания, во-первых, видеть баланс жилья и создаваемой инфраструктуры, в том числе социальной, в тех районах застройки, которые реализуют частные девелоперские компании. Понятно, что, наверное, какие-то точечные проблемы возникнут, но будем вместе их решать.
— Президент предложил распространить льготную ипотеку на вторичное жилье. К чему это приведет в рамках жилищной политики России?
Это приведет к расширению площади жилья для семей, в которых есть дети. Мы сейчас формируем регионы, в которых будет работать такая мера поддержки. Очень внимательно отбираем населенные пункты, чтобы не ошибиться, так как эта поддержка адресная. Она направлена на улучшение качества жизни тех семей, которые живут в городах, где жилья на душу населения меньше определенных показателей.
— Если вернуться к разговору об объемах строительства: следует ли ожидать снижения в 2026–2027 годах?
В цифровых значениях мы сможем прогнозировать такое только во втором полугодии 2025 года.
— Будут ли эти миллионы квадратных метров жилья, построенных в 2025 году, обеспечены спросом?
Что вводится в 2025 году, уже обеспечено спросом. Поэтому здесь проблем не будет.
— Это жилье найдет своего потребителя?
В проектах, запущенных в 2024 году, это порядка 49 млн кв. м, — там, конечно, распроданность небольшая. Мы будем внимательно следить за теми ситуациями, которые возникнут на рынке по спросу. Благодаря поручению президента у нас больше нет ипотечных лимитов. Это действительно так, мы это подтверждаем. Спасибо большое Минфину за оперативность принятия решений.
— По разным оценкам, большой объем жилья у девелоперов не распродан в связи с высокими ставками по жилищным кредитам. Что это значит для девелоперов?
Если смотреть цикл стройки за три года, то это нормально. Модели проектного финансирования и 590-й инструкции (инструкция ЦБ РФ «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности. — Прим. ред.) говорят о том, что если на этапе строительства в момент ввода распродано 70%, то это абсолютно стабильный проект.
Таким образом, у нас весь 2025 год распродан, 2026-й — практически распродан на такой объем. Но 2026-й и 2027-й… повторюсь, будем анализировать это во второй половине 2025 года. Люди верят в жилье, люди покупают жилье. Слава богу. Мы делаем все, чтобы эту веру оправдать.
— Как вы смотрите на предложение ввести лизинг, жилищные накопительные счета и другие финансовые инструменты, которые предлагаются для поддержки продаж?
Все, что касается жилищно-строительных кооперативов, ссудо-сберегательных касс и всего остального, — это некие дополнительные инструменты, которые могут помочь гражданам улучшать свои жилищные условия. Но напрямую они никак не относятся к поддержке в моменте.
Поддержка застройщиков в моменте сегодня может быть только через снижение административных барьеров, сокращение цикла строительства, но не во вред качеству. Также сейчас внутри правительства прорабатываем ряд дополнительных мер, которые поддержат рынок с точки зрения колебания ключевой ставки. Но пока решения по ним пока нет.
— Вопрос о программе комплексного развития территорий (КРТ) в связи с дорогой ипотекой. Будут ли как-то пересматриваться объемы?
Пока регионы подтверждают взятые на себя обязательства по динамике вовлечения и начала реализации КРТ. По КРТ в регионах сформированы меморандумы, все они подписаны. Объемы нефинансовых соглашений по реализации указа президента от 7 мая (указ № 309 определяет национальные цели развития России на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года. — Прим. ред.) всеми регионами согласованы. Часть средств выделяется на поддержку КРТ через инфраструктурное меню отдельными программами. Будем смотреть по ситуации.
— Что будет с программой «Стимул»?
Программа «Стимул» в бюджете стоит на 2027 год. В 2025 году мы планируем организовать отбор проектов.
— В стратегии развития строительной отрасли до 2030 года на долю ИЖС приходится около 50%. Не планируете ли пересмотреть в сторону увеличения?
Все будет зависеть от того, как заработают программа и закон о переходе ИЖС на эскроу, который вступает в силу с 1 марта 2025 года. Будем смотреть на запросы наших граждан. И здесь нам нужно очень плотно работать с нашими коллегами из Министерства промышленности и торговли, которые отвечают за домостроительные комбинаты.
— «Покупайте жилье сейчас, неизвестно, что будет завтра», — говорили вы в 2023 году. Что скажете сейчас?
Государство очень много сделало для поддержки застройщиков за последние четыре года. Мы набрали хороший темп.
Думаю, что сейчас те люди, которые действительно принимают решения об улучшении своих жилищных условий, делают это осознанно с точки зрения своего выбора. Между застройщиками и сегодня идет конкуренция по качеству проекта, где-то с помощью разных скидок и специальных условий. Поэтому, думаю, здесь точно никаких рисков нет, но подход к качеству проектов должен быть на самом высоком уровне.
— То есть рекомендуете решать квартирный вопрос прямо сейчас?
— Зачем откладывать то, что может сделать сегодня. Президент же сказал, что надо думать о доме («О доме думать надо, о доме!» — сказал Владимир Путин на пресс-конференции 19 декабря, отвечая на один из вопросов. — Прим. ред.). Вот и думайте о доме. А мы со стороны государства обеспечим строительство этих домов в срок и надлежащего качества.
