Падения цен не будет даже после отмены льготной ипотеки. Так считают эксперты
Эксперты подвели итоги первого квартала на рынке новостроек Петербурга, а также объяснили, почему квадратный метр на первичке обречен дорожать весь 2021 год.
Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:
– По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за первый квартал 2021 года средняя цена предложения петербургских новостроек класса масс-маркет (без учета пригородов) выросла на 6,64%, или 9774 руб. за кв. м. И к началу апреля составила 157 тыс. руб. за кв. м.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
– Несмотря на влияние различных факторов, в последние десять лет спрос на рынке оставался в пределах средних значений, а стандартные годы сменялись периодами пиков, но не снижения.
После отмены льготной ипотеки сохранятся стандартные и довольно выгодные ипотечные программы (но, конечно, многое будет зависеть от дальнейших решений ЦБ по ключевой ставке). Вспомним похожие периоды – например, 2016 или 2017 годы. Средняя ипотечная ставка на первичном рынке составляла тогда 11,3% и 10,5% соответственно. При этом спрос и в 2016-м, и в 2017 году достиг значения 4,1 млн кв. м – это хороший показатель стандартного периода развития рынка.
Мы прогнозируем, что в 2021 году рост цен продолжится. Да, средние цены могут колебаться от месяца к месяцу (как это часто и происходило в более ранние периоды до серьезного роста цен) в зависимости от покупательской активности, объема предложения, стратегий застройщиков и др. Но в целом тенденция увеличения стоимости квадрата сохранится.
На цены воздействует множество факторов, и один из них – продолжающийся переход на эскроу-счета. У застройщиков теперь есть обязательства перед банками, закрепленные в договорах, то есть определенный план продаж и плановые цены.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Недвижимость действительно дорожает, у нас она выросла на 5–10% в зависимости от объекта. Эта цифра выше наших ожиданий, но таковы реалии.
На рост цен повлияли три основных фактора: повышенный спрос на фоне недостатка предложений, льготная ипотека и введение эскроу-счетов.
Снижение предложения началось еще в прошлом году. Сейчас застройщики, в том числе и мы, выводят новые объекты, но спрос всё еще превышает предложение.
Эскроу-счета повлияли косвенно. На первых порах строительства, а это около полугода, колоссальных вложений в стройку не требуется, серьезные материальные затраты необходимы на следующих этапах. Застройщики, работающие с эскроу, не заинтересованы в том, чтобы продавать квартиры на начальном этапе: куда проще взять заем в банке под разумный процент, а квартиры продавать на этапе большей готовности дома и, соответственно, более высокой стоимости.
Что касается отмены льготной ипотеки – скорее всего, мы повторим судьбу августа-сентября прошлого года, когда люди поняли, что через два месяца смогут купить квартиру только по ставке 8%, а не 6%, как ранее, поэтому решили использовать «последний шанс». В мае-июне этого года спрос повысится, поэтому не стоит ждать остановки роста цен.
Не предвидится снижения цен и после отмены льготной ипотеки. Да, в течение нескольких месяцев спрос сильно упадет, но рано или поздно покупатели, заинтересованные в приобретении квартир, будут вынуждены воспользоваться ипотекой в 8,0–8,5% за неимением альтернатив.
При этом ожидать каких-то акций и скидок на хороших объектах не приходится: пара месяцев простоя никак не отразится на застройщиках, все они подготовили свою подушку безопасности и легко переживут до полугода без каких-либо продаж.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
– За первый квартал 2021 года цены на квартиры в жилых комплексах компании «Л1» выросли в среднем на 8,5%. В первую очередь рост цен связан с высокой готовностью домов: все наши проекты или находятся на завершающей стадии строительства, или уже введены в эксплуатацию. Кроме того, наши объекты расположены в обжитых городских локациях с развитой инфраструктурой и удобным транспортным сообщением, а именно такие новостройки пользуются высоким спросом у покупателей.
На цены на недвижимость влияет множество факторов. Помимо повышенного на волне льготной ипотеки спроса, среди них переход на проектное финансирование, рост цен на материалы, услуги подрядных организаций, логистику, топливо для автотранспорта и многое другое. Поэтому, даже когда программа льготной ипотеки завершит свое действие, а все объекты будут строиться исключительно по эскроу-счетам, цены всё равно будут расти, хотя и не так быстро.
Отмена льготной ипотеки в Москве и Петербурге вполне вероятна. Сейчас эта тема активно обсуждается в правительстве. При этом спрос на жилье в мегаполисах всё равно останется: он был значительным и до введения программы. Кроме того, уже сейчас наблюдается дефицит предложения: за последний год с рынка были вымыты наиболее ликвидные и интересные варианты, а количество новых проектов существенно сократилось. Поэтому все новинки, уже запущенные или только планируемые, вызывают интерес у покупателей. Например, на проекты, которые компания «Л1» планирует построить на юге города и вывести на рынок в конце года, уже формируется и каждый день пополняется лист ожидания.
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»:
– Квартиры в наших объектах подорожали с начала года. В ЖК «Любоград» в Стрельне средняя стоимость квартир выросла на 13%. В квартале «Имение» в ЖК «Новое Сертолово» – на 17%. Такой сильный рост средней цены частично объясняется тем, что в объектах класса масс-маркет самые бюджетные варианты раскупаются в первую очередь.
Я полагаю, что цены будут расти до тех пор, пока спрос на жилье в Петербурге и Ленобласти будет оставаться высоким. Сейчас мы наблюдаем очередную волну ажиотажа, связанную с тем, что льготную ипотеку в этих регионах планируют отменить 1 июля.
После завершения программы господдержки на рынке недвижимости произойдет спад. Насколько существенным он будет, зависит от ипотечной ставки. Если она будет находиться на уровне 7–8%, объем продаж начнет восстанавливаться уже через пару месяцев. Если ставка составит 8–9%, клиенты будут находиться в ожидании более длительное время. В таком случае застройщики, возможно, будут запускать партнерские программы с банками или какие-то стимулирующие акции. Однако стоимость жилья точно не упадет: это невозможно, так как себестоимость строительства за последнее время сильно выросла.
Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург»:
– В первом квартале основной скачок спроса пришелся на март на фоне информации об увеличении ключевой ставки. Рост интереса со стороны покупателей мы чувствуем по количеству обращений и броней. В целом за первый квартал 2021 года продажи компании «Главстрой Санкт-Петербург» выросли на 16% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Стоимость квартир увеличилась в рыночных значениях – в пределах 7%. Полагаю, что рост стоимости продолжится до момента окончания льготной программы субсидирования ипотеки.
Интерес к приобретению жилья по льготной ставке остается высоким. Количество ипотечных сделок в нашей компании по итогам первых месяцев составило порядка 80%. Решение о покупке сегодня принимается быстрее, чем в начале года. Наиболее ликвидные лоты забирают сразу.
Цена напрямую зависит от спроса в конкретной локации. Естественно, переход к проектному финансированию повлиял на стоимость стройки для девелоперов и на сроки вывода объектов. Но к стоимости для покупателей этот показатель имеет очень опосредованное отношение.
Вероятность, что льготная ипотечная программа будет завершена, высокая. После отмены петербургские застройщики будут развивать партнерские программы с банками. Размер ипотечной ставки будет зависеть от дальнейшей политики Центрального банка РФ.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
– По итогам первого квартала цены в наших проектах выросли на 5–6%. Спрос на первичном рынке остается достаточно активным. Пока рост стоимости продолжается, но идет не такими активными темпами, как во второй половине прошлого года.
В целом наш прогноз на год – в ситуации дефицита предложения, когда новых проектов на рынке появляется крайне мало, и роста себестоимости строительства цена квадратного метра будет увеличиваться. До конца года мы прогнозируем поступательный рост цен в пределах 1,0–1,5% в месяц. За год цены могут вырасти на 15–17%.
Рост цен в первую очередь спровоцирован сокращением предложения на рынке из-за перехода отрасли на проектное финансирование. Когда есть дефицит, а спрос превышает предложение, то стоимость автоматически возрастает. Таким образом, о снижении цен можно говорить в случае, если на рынок выйдет достаточное количество новых объектов и мы снова придем к балансу по показателю спрос/предложение.
Каков шанс, что государство отменит льготную ипотеку в Москве и Петербурге? Программа льготной ипотеки изначально была внедрена как временная мера, чтобы поддержать строительный рынок в трудное время. Сегодня ситуация в мире и на рынке выровнялась, а программа выполнила свою функцию. Я разделяю подход властей, которые говорят, что отменять программу нужно выборочно: продлить ее действие в регионах, где она пока необходима, и отменить в тех, где потребности в программе больше нет. Тем не менее мы можем говорить, что вне зависимости от того, работает программа или нет, ставки по ипотеке остаются одними из самых низких. Это объясняется в первую очередь низкой ключевой ставкой, на которую ориентируются банки, выставляя проценты по кредитам. С июля прошлого года ее значение не менялось. Ставка была равна 4,25%. Это самый низкий показатель за всю историю рынка. На последнем заседании 19 марта Центробанк поднял ставку до 4,5%. Тем не менее при таком уровне ключевой ставки проценты по кредитам не могут быть высокими.
Если отметят льготную ипотеку и спрос просядет, то невиданных акций от девелоперов всё равно быть не может, потому что рост цен обусловлен был также возросшей себестоимостью строительства. Ведь рост курса валют, ускорение инфляции влияет не только на увеличение цен на сахар и подсолнечное масло, но и на строительные, отделочные материалы, комплектующие, оборудование. Можно на сегодня говорить только о замедлении ценовой динамики.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Помимо перехода на эскроу и льготной ипотеки, существуют и другие причины роста цен. Это дефицит ликвидного предложения жилой недвижимости и подорожание товаров и услуг, применяемых в строительстве. При сохранении устойчивого спроса застройщики будут поднимать цены, чтобы компенсировать свои издержки.
Сейчас спрос формируют только платежеспособные покупатели с высокими требованиями к дорожающей недвижимости. Потребители вариантов «эконом», которых на рынке представлено достаточно много, откладывают покупку жилья из-за недостатка средств. Качественных проектов с продуманными планировками и развитой жилой средой недостаточно для эффективной конкурентной борьбы. Монополизация рынка ведет к жесткой ценовой политике.
Рост цен прекратится, как только будет исчерпан платежеспособный спрос. И это в текущих условиях экономического кризиса и падения реальных доходов населения, к сожалению, неизбежно.
В Санкт-Петербурге при росте цен на 25–40% за 2020 год никакой реальной выгоды от льготной ипотеки уже нет. Отмена государственной программы в городах рекордного подорожания недвижимости – это закономерное событие. Из-за недостатка предложения качественных новых проектов спрос на них сохранится и после отмены льготной ипотеки. Для поддержания интереса платежеспособных покупателей к менее ликвидным объектам застройщики будут вести активную маркетинговую политику: инициировать акции, предлагать подарки и скидки, которые в текущих условиях могут быть значительно привлекательнее нивелированной ростом цен льготной ипотеки.
Ксения Садкова, заместитель директора по маркетингу и рекламе компании Legenda:
– За первый квартал 2021 года средняя цена предложения в проектах Legenda выросла на 6%, что сопоставимо с динамикой рыночных цен. Исключение – наш новый проект в высоком ценовом сегменте «Малоохтинский, 68», в котором стоимость квартир в среднем увеличилась на 30% из-за высокого спроса на старте продаж.
В целом на рост цен на рынке строящейся недвижимости продолжает оказывать влияние совокупность факторов: превышение спроса над предложением, вымывание наиболее бюджетного жилья, рост себестоимости строительства и дополнительные издержки застройщика, связанные с работой по эскроу и значительной социальной нагрузкой.
Что касается программы господдержки ипотеки, то пока срок ее действия ограничивается 30 июня. О продлении речи не идет, по крайней мере для таких крупных городов, как Санкт-Петербург и Москва. Возможно, льготы будут направлены точечно в те регионы, которые сейчас действительно нуждаются в повышении доступности ипотеки. Как бы то ни было, с господдержкой кредитования или без, рост цен в Петербурге продолжится. Помимо перечисленных выше причин, также стоит добавить рост доли качественных проектов, реализуемых в рамках редевелопмента в локациях серого пояса, поскольку ценовой уровень этих объектов изначально довольно высокий. И не стоит забывать, что стоимость по-прежнему увеличивается в зависимости от стадии готовности проекта.
Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра группы RBI:
– Рост цен в первом квартале продолжился. В бизнес- и элит-классе за первые три месяца 2021 года он составил около 11%. Средняя цена квадратного метра в бизнес-классе сегодня приближается уже к 280 тыс. руб., по элите – к 350 тыс. руб. Причем это не только чистый рост, но и следствие выхода на рынок ряда новых проектов с амбициозными ценами.
В комфорт-классе увеличение цен составило порядка 7%, средняя цена квадратного метра на конец первого квартала приблизилась к 180 тыс. руб.
Что касается проектов нашей компании – ценовая динамика в первом квартале у нас в целом соответствует рынку.
Драйвером роста, особенно в массовом сегменте, продолжает оставаться льготная ипотека. Доля ипотечных сделок в некоторых проектах комфорт-класса сейчас доходит до 80%. В нашем проекте Ultra City с начала года 73% квартир приобретены с привлечением ипотеки. Впрочем, абсолютное количество выданных ипотечных кредитов к февралю начало снижаться: если до этого в течение полугода выдавалось порядка 3600 кредитов каждый месяц в среднем, то в феврале – только 2900. Это может быть свидетельством того, что спрос идет на спад. Что не удивляет с учетом затяжного роста цен в последние месяцы.