Цены на первичное и вторичное жилье в Нижнем Новгороде практически сравнялись
В Нижнем Новгороде цены на новые квартиры в I квартале 2013 года приблизились к стоимости жилья на вторичном рынке. Эксперты связывают это с преодолением кризисного недоверия к строящимся объектам.
По данным ГК «Триумф», на конец марта 2013 года 1 кв. м жилья в Нижнем Новгороде на вторичном рынке стоил почти 67 тыс. руб., а на первичном – 65,5 тыс. В целом цены на жилье в городе продолжили свой рост, хотя по ряду квартир наблюдалось снижение стоимости из-за их низкой привлекательности.
Цены подравнялись
Руководитель информационно-аналитической службы ГК «Триумф» Ирина Солнцева отмечает, что за 2012-й и I квартал 2013 года цены на первичное и вторичное жилье в Нижнем Новгороде практически сравнялись, тогда как раньше «вторичка» стоила больше. Эксперт объясняет этот факт тем, что во время кризиса ряд новостроек был заморожен, что вызвало всплеск недоверия к строящимся объектам и сосредоточение спроса на «вторичке». Сейчас ситуация стабилизировалась и цены выравниваются.
Как сообщила Ирина Солнцева, в 2010-2011 годах цены на новые квартиры практически не росли, а вот «вторичка» постепенно дорожала. Зато 2012 году стоимость объектов на первичном рынке выросла на 23%, а обжитое жилье – на 26%. «В дальнейшем новостройки продолжат дорожать, а вторичное жилье будет расти в цене более умеренными темпами, чем в 2012 году», – прогнозирует эксперт.
Напомним, в Нижнем Новгороде по итогам 2012 года введено в эксплуатацию 608,6 тыс. кв. м жилья, что на 53,6% больше показателей 2011 года. При этом площадь многоквартирных жилых домов составила 482,4 тыс. кв. м (на 39,7% больше показателей 2011 года). В частности, ГК «СУ-155» в Нижнем Новгороде в 2012 году ввела в эксплуатацию 84,3 тыс. кв. м, что на 32% выше, чем в 2011-м. А в этом году компания планирует сдать более 80 тыс. кв. м жилой недвижимости.
Директор по продажам АН «Адрес», вице-президент Нижегородской гильдии риэлторов Елена Соловьева согласна с тем, что цены постепенно сравниваются. Она объясняет это тем, что сейчас застройщики сдают жилье эконом-класса уже с отделкой, и покупателю не надо на нее тратиться. Эта тенденция появилась еще до кризиса, а после него получила активное развитие. Важно и то, что часть покупателей, покупая жилье в ипотеку и выплачивая кредит, предпочитает жить в хорошем благоустроенном новом доме. Поэтому спрос вернулся на первичный рынок и «подтянул» цены на нем ко «вторичке».
Директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ) Татьяна Романчева добавляет, что «вторичка» все еще намного опережает по предложению «первичку», хотя нового жилья в 2012 году было введено даже больше, чем в докризисные времена.
«Цены на вторичном рынке стабилизировались», – констатирует она. Однако эксперт считает, что говорить о сближении цен пока рано.
По оценке НЦНЭ, в среднем по городу цена на вторичном рынке составляет 63,8 тыс. руб. за кв. м, а на первичном – 56,8 тыс. Татьяна Романчева поясняет, что сейчас все больше строится новых квартир эконом-класса, что тянет «средний показатель» вниз, тогда как на вторичный рынок попадает жилье самых разных категорий – соответственно, пока вряд ли можно говорить о реальном выравнивании цен.
Первичный рынок
По данным ГК «Триумф», в сравнении с IV кварталом 2012 года рост цен на квартиры в новостройках в I квартале 2013-го составил 5,3%, в том числе в Нагорной части – на 6,5%, до 69, 9 тыс. руб. за кв. м, в Заречной – на 1,25%, до 54, 3 тыс. руб. По мнению Ирины Солнцевой, эта разница объясняется активными темпами строительства в Нагорной части: из 73 новостроек, где идут продажи квартир, 52 расположены именно там.
Новые дома в Заречной части города можно разделить на две группы. На одних уже ведутся финальные продажи – это жилые комплексы «Седьмое небо», «Дома серии 3D», «Водный мир». На других же продажи только начинаются: микрорайоны Юг и Бурнаковский.
К концу I квартала в годовом исчислении НЦНЭ зафиксировал существенный рост цен на новые квартиры эконом- (на 23%, до 54,6 тыс. руб. за 1 кв. м), бизнес- (на 13,1%, почти до 60, 2 тыс. руб.) и элит-класса (на 23,4%, до 104,9 тыс. руб.). А вот в премиальном сегменте жилье, наоборот, за год подешевело на 0,3% – сейчас «квадрат» здесь стоит 80,8 тыс. руб.
В ГК «СУ-155» подорожание цен в своих домах объясняют, прежде всего, темпами роста инфляции, а также растущими тарифами на тепло- и электроэнергию. Сказывается и увеличение арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство жилых комплексов.
По данным Нижегородской гильдии риэлторов, если раньше цены на квартиры на первом этаже были ниже, чем на других, а на верхнем, наоборот, самые большие, то сейчас покупатель не готов переплачивать за вид. Поэтому застройщики пересматривают ценовую политику и продают жилье на верхних этажах по усредненной цене.
Вторичный рынок
Большинство предложений сосредоточено в Заречной части города, которая территориально превышает Нагорную примерно вдвое. На конец I квартала, по данным ГК «Триумф», выставлено на продажу около 7 тыс. квартир, из них 4,1 тыс. – в Заречной части. При этом рост цен на «вторичку» за квартал составил всего 1,8%.
Разница в ценах на вторичное жилье между Нагорной и Заречной частями города значительна: 76,5 тыс. руб. и 56,3 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно. Но если в Нагорной части цены за квартал подросли всего на 1,5%, то в Заречной – на 4%. Ирина Солнцева объясняет это более высоким спросом на жилье в Заречной части, который подрос благодаря запуску новой станции метро.
Другая причина – в Заречной части жилье стоит дешевле, следовательно, и потенциал роста – больше. Так, например, наиболее ходовые одно- и двухкомнатные квартиры здесь можно купить за 2-3 млн руб., а в Нагорной части «средний чек» на аналогичную квартиру составит уже 3-4 млн руб.
По словам Татьяны Романчевой, предложение на рынке вторичного жилья в городе в годовом исчислении увеличилось на 68%, за I квартал 2013 года – на 24%. Это говорит о росте активности рынка. По данным НЦНЭ, на однокомнатные квартиры цены за квартал выросли на 1,5%, на двухкомнатные – на 1,9%, на трехкомнатные – на 3,4%. Соответственно, к концу I квартала этого года средняя цена «квадрата» в «однушке» составляла 68,78 тыс. руб., в «двушке» – 62,53 тыс., а в «трешке» – 60,15 тыс.
А вот в Нижегородской гильдии риэлторов, напротив, отмечают падение цен на многокомнатные квартиры в менее благоустроенном жилье. «Они «висят» в базах агентств недвижимости. Есть и продажи, но в ходе торгов цены на такие объекты падают», – говорит Елена Соловьева.
На «однушки» по-прежнему есть спрос
На жилищном рынке Нижнего Новгорода наиболее востребованными остаются однокомнатные квартиры. По итогам I квартала, у ГК «СУ-155» половина продаж пришлась именно на «однушки». Для сравнения, в первые месяцы прошлого года этот показатель составлял всего 17%. Одной из возможных причин застройщик называет увеличение доли покупок жилья в кредит – на 16%.
В компании наблюдают различные тренды. С одной стороны, растет доля «однушек» в структуре продаж, что характерно для инвестиционных вложений. С другой стороны, рост доли ипотечных сделок по тем же однокомнатным квартирам дает основания утверждать, что небольшие квартиры, чаще всего, покупают именно для того, чтобы в них жить, а не сохранять или преумножать сбережения.
Елена Соловьева отмечает, что сегодня на рынке скопилось много благоустроенного жилья бизнес-класса и класса «эконом плюс»: это новые квартиры с хорошими площадями. В прошлом году в новостройках их построили особенно много. В итоге образовался некоторый дефицит жилья более низкого класса: одно- и двухкомнатных квартир небольшой площади. Спрос на них не падает.
По мнению экспертов, I квартал продемонстрировал активное развитие как первичного, так и вторичного рынка жилья в Нижнем Новгороде. Сохраняющийся высокий спрос позволяет прогнозировать позитивную динамику и в перспективе.
