Чиновники готовят план на случай обвала рынка жилья
Власти обсуждают план действий на случай глубокого падения спроса на новостройки после отмены льготной ипотеки. По информации источников URA.RU, среди возможных мер — выкуп государством нераспроданных по рыночным условиям квартир и национализация проблемных застройщиков. Однако дискуссия в правительстве может привести и к тому, что ипотеку под 7% сохранят. Без этого рынок новостроек ждет жесткий спад продаж, от чего пострадают уже банки, кредитующие стройку, считают аналитики.
Застройщики оказались в условиях высокой неопределенности из-за того, что власти разошлись во мнении, стоит или нет продлять на 2023 год льготную ипотеку, рассказал URA.RU источник в крупной столичной девелоперской компании. Он напомнил, что в проекте госбюджета на 2023—2025 годы не заложены средства на компенсацию льготных ставок банкам. За продолжение ипотечной госпрограммы на новостройки после 31 декабря 2022 года выступает Минстрой РФ. А Минфин, как заявил замминистра финансов Алексей Моисеев, не видит необходимости в новых мерах поддержки рынка новостроек.
Решением проблемы могло бы стать сильное — более 10% — снижение цен на жилье, однако в большинстве случаев утвержденная банком финансовая модель стройки этого не предусматривает, пояснил инсайдер. «На ипотеку приходится 80-90% всех продаж, из этого две трети — льготная ипотека под 7%. Если ее отменят, останется семейная и обычная рыночная ипотека. Но их доля не так велика. Спрос упадет, и тогда правительству придется что-то делать, например, оно может решить национализировать часть проблемных застройщиков. Населению и даже самим компаниям это будет выгодно, чего не скажешь об акционерах. Не исключен и вариант с выкупом государством непроданных квартир», — рассказал собеседник URA.RU. Он добавил, что развитие событий будет определять глубина падения спроса на новостройки в 2023 году и готовность кредиторов терпеть финансовые трудности застройщиков.
Пока банкиры только наращивают кредитование строителей, но те уже не успевают продавать достаточный для покрытия долга объем жилья, сообщил 21 ноября Центробанк в своем в обзоре проектного финансирования в III квартале 2022 года. «Портфель кредитов застройщикам за квартал вырос на 21%, до 4,3 трлн рублей на фоне запуска значительного количества новых проектов, а его доля в корпоративном портфеле достигла 8%. Покрытие задолженности застройщиков счетами эскроу впервые с ноября 2020 года оказалось ниже 100%. Объем кредитных лимитов за три месяца увеличился на рекордные 2,3 трлн рублей — до 11,1 трлн рублей», — подсчитали в ЦБ.
Представленные ЦБ РФ данные о кредитовании банками застройщиков в апреле—июне свидетельствуют о нарастании проблем со спросом на новостройки, объяснила URA.RU президент Международной академии ипотеки Ирина Радченко. «Застройщики вводят рекордный объем жилья, но они сталкиваются с трудностями при его продаже. Рост цен на 20-30%, который мы наблюдали в последнее время, не был обоснован ростом доходов граждан. Его спровоцировали низкие ставки по ипотеке, в том числе льготной, и волатильность рубля. Но эти факторы себя исчерпали. В результате мы видим, что покрытие задолженности застройщиков перед банками счетами эскроу оказалось ниже 100%.
То есть застройщики понабрали кредитов, но не могут показать банкам достаточно денег покупателей квартир. Это так называемый кассовый разрыв и тревожный сигнал для всего рынка», — сказала Радченко.
Влияние строительного сектора на экономику России очень велико, а лоббистские возможности Минстроя достаточны для того, чтобы добиться продления льготной ипотеки после 31 декабря и не прибегать к альтернативным сценариям поддержки рынка, убежден член совета директоров компании Simple Estate Артем Цогоев. «Стройотрасль — это миллионы рабочих мест. Позиция Минфина и других ведомств по этой теме, безусловно, достойна внимания, но считаю, что льготную ипотеку отменять с января не станут. Все эти разговоры только подогревают интерес к новостройкам у тех потенциальных покупателей, кто колеблется и думает, какое решение им сейчас принимать», — отметил эксперт.
Близкий к правительству источник URA.RU подтвердил, что обсуждение мер поддержки стройотрасли в случае закрытия льготной ипотеки на новостройки под 7% может привести к тому, что эту госпрограмму в итоге все же решат продлить. «Окончательно решение по льготной ипотеке пока не принято», — подчеркнул он.
В ответ на запрос URA.RU пресс-служба Центробанка сообщила, что в ЦБ не поддерживают такие альтернативные практики поддержки спроса, как «льготная ипотека от застройщика», «ипотека без первоначального взноса», а также «траншевая ипотека», которая позволяет до ввода дома в эксплуатацию вносить минимальный платеж по кредиту. Пресс-служба Минстроя на момент публикации не ответила на запрос URA.RU.