Отступная деятельность: россияне вдвое чаще продают жилье из-за долгов по ипотеке
Необходимость закрытия ипотечных долгов заставляет россиян чаще продавать квартиры, выяснили «Известия». В конце 2025 года количество таких случаев подскочило вдвое. Причины — рост платежей, просрочки по кредитам и потеря дохода. Эксперты отмечают, что это крайняя мера, позволяющая сохранить кредитную историю и избежать банкротства. Некоторые предпочитают расстаться с квартирой, но рассчитаться с банком. Какие меры поддержки доступны ипотечным заемщикам — в материале «Известий».
Почему россияне лишаются квартир для закрытия ипотеки
Объем досрочно погашенных ипотек за счет продажи жилья заемщиком в конце 2025 года вырос вдвое по сравнению с IV кварталом 2024-го, следует из данных ЦБ, которые изучили «Известия». Всего за год таким образом закрыли кредиты на 1,3 млрд рублей — треть этой суммы (425 млн) пришлась на конец 2025-го.
При этом в IV квартале 2025-го объем ипотек, погашенных отступными, достиг 757 млн рублей, хотя раньше такие показатели были минимальными. Речь идет о случаях, когда кредит закрывается передачей залога банку. В итоге общая сумма ссуд, которые россиянам удалось погасить исключительно с потерей жилья, составила почти 1,2 млрд рублей. Это существенно превышает показатели аналогичного периода 2024 года.
ЦБ подтвердил рост досрочного погашения ипотек отступными, но отметил, что это не массовое явление. В пресс-службе регулятора подчеркнули, что увеличение связано со сделками отдельных крупных заемщиков. В основном россияне закрывали кредиты за счет собственных средств — на эти цели направили 1,36 трлн рублей по итогам 2025-го.
Досрочное погашение через продажу квартиры может косвенно указывать на сложности с обслуживанием ссуды, отметил управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. Заемщик может продать жилье по рыночной цене, чтобы погасить долг.
В 2023 году банки выдавали ипотеку с минимальными первыми взносами клиентам с высокой долговой нагрузкой по рыночным ставкам, рассказал директор рынков России и СНГ Фам Пропертис Валерий Тумин. Именно эта «волна» кредитов сейчас попадает в просрочку: по данным ЦБ, к концу 2025 года объем проблемной ипотечной задолженности вырос вдвое — до 205 млрд рублей.
— Продажа квартиры в таких обстоятельствах — рациональный выход для тех, кто понимает: ждать нечего, а наращивать штрафы и портить кредитную историю смысла нет, — пояснил Валерий Тумин.
Чаще всего продажа залогового жилья для досрочного закрытия ипотеки — крайняя мера, когда стандартный платеж становится непосильным и других вариантов нет, пояснила менеджер продукта «Ипотека» в «Сравни» Екатерина Сташкова. Это может быть связано с падением дохода из-за увольнения, сокращением премий, уходом из высокооплачиваемой отрасли, декретом или болезнью кормильца. Иногда платежи занимают слишком большую часть бюджета, а риск просрочки растет.
Это может привести к взысканию через суд, что длительно и сложно, пояснил арбитражный управляющий и эксперт по защите прав должников Илья Усынин. Поэтому часть заемщиков выбирает самостоятельно продать квартиру и закрыть ипотеку, не дожидаясь судебного разбирательства.
В каких случаях люди продают квартиру для погашения ипотеки
Иногда решение о продаже связано с неудачной покупкой жилья. Например, такое желание может появиться из-за плохой локации, проблем с инфраструктурой, транспортом, экологией или соседними стройками, пояснила Екатерина Сташкова. Однако на решение также влияют изменения в семье.
Наиболее уязвимые группы клиентов — это покупатели с минимальным первоначальным взносом (10–15%) и высокой долговой нагрузкой (ПДН 60–80%), пояснили в «Сравни». Уязвимы и заемщики с нестабильным заработком, добавила Екатерина Сташкова. К ним относятся самозанятые, индивидуальные предприниматели, фрилансеры и работники цикличных отраслей (строительство, IT-подряды, девелопмент, малый бизнес в услугах), где легко потерять 30–50% выручки за год.
Часть продаж может касаться инвестиционных квартир, купленных ранее по льготным программам, добавил Дмитрий Грицкевич из ПСБ. Цены на жилье выросли, и заемщики стремятся зафиксировать прибыль.
Если стоимость квартиры значительно увеличилась, человек может закрыть долг и перераспределить капитал в другие инструменты, пояснил Илья Усынин. Если ипотека была оформлена по высокой ставке, это выгоднее, чем выплачивать ее и столкнуться с переплатой.
— Когда срок займа, взятого на рыночных условиях, составляет 15 лет, то в качестве процентов банк за весь срок обслуживания может получить две стоимости жилья, а если на 30 лет — от пяти до семи, — пояснила руководитель проекта Народного фронта «За права заемщиков» Евгения Лазарева.
Цена квадратного метра растет, но не перекрывает переплату по ссуде, подчеркнула она. В таких условиях заемщики предпочитают досрочно погасить кредит и снизить финансовое бремя. Для банков выгоднее согласиться на досрочное погашение, чем ждать просрочки, тратить средства на взыскание и реализацию имущества.
Тем не менее недвижимость традиционно занимает особое место в системе ценностей россиян, поэтому отказаться от квартиры и передать ее банку готовы лишь немногие, отметил председатель совета директоров АО «Первоуральскбанк» Михаил Брюханов.
Чтобы сохранить ипотеку при снижении дохода, у заемщика есть несколько вариантов до продажи квартиры, пояснила Екатерина Сташкова. Среди них — переговоры с банком на ранней стадии, рефинансирование при более выгодной ставке, а также реструктуризация кредита с увеличением срока и снижением ежемесячного платежа при подтверждении падения заработка.
Кроме того, в России действует механизм каникул для заемщиков, оказавшихся во временных финансовых трудностях. Подать заявку можно, если кредит соответствует установленным условиям — в частности, его размер не превышает 15 млн рублей. В таком случае клиент может приостановить выплаты по ссуде на срок до полугода без негативных последствий.
Если заемщик своевременно решает проблему с ипотекой, он сохраняет кредитную историю и избегает банкротства, а при улучшении финансовой ситуации может оформить новый кредит на более комфортных условиях, сообщили в «Сравни». Рост продаж залогового жилья с досрочным погашением показывает, что банки и клиенты всё чаще переходят к более зрелой стратегии управления рисками, не доводя кредиты до дефолта.