Рост цен на вторичное жилье в Белгороде продолжается
БН традиционно подводит итоги весны на рынке недвижимости Белгорода. Рассмотрим, какие квартиры и дома были популярны с марта по май 2014 года, как менялись цены на жилье и предпочтения покупателей.
Как минимум две тенденции отличают нынешнюю весну от предыдущей: затихающий спрос на дома и растущий – на просторные «трешки».
На рынке все спокойно?
Совершенно стандартной называет нынешнюю весну Оксана Медведева, директор АН «Абсолют». По ее словам, даже ситуация на Украине, граница с которой проходит в 30 км от Белгорода, не особенно повлияла на местный рынок недвижимости. Риэлтор замечает, что спрос в весенние месяцы был более сосредоточен на сегменте квартир – в частности, в АН «Абсолют» они обеспечили 60% сделок. Традиционно были востребованы одно- и двухкомнатные квартиры в Белгороде по цене 2,3-3 млн руб. Около трети весенних продаж, по данным Оксаны Медведевой, пришлось на земельные участки. Средняя цена наделов в 15-20 соток – 1,5 млн руб., наибольшим спросом пользуются массивы ИЖС Таврово, поселков Майского, Разумного, Новосадового. Рынок домов пока дремлет. Оживления этого сегмента Оксана Медведева ожидает летом, когда из северных регионов в Белгородскую область поедут семьи с детьми, закончившими школу.
По словам риэлтора, доля сделок с оплатой наличными составляет сегодня всего 30%. Остальные 70% проходят с привлечением кредитных средств, причем растет доля военной ипотеки, субсидий, материнских капиталов и пр.
Почему встал рынок домов?
Директор АН «Империя 31» Дмитрий Хохлов не разделяет спокойствия Оксаны Медведевой. По его мнению, рынок домов весной 2014 года фактически стоял: по сравнению с весной 2013-го продажи в этом сегменте снизились на 20-30%. Риэлтор связывает это как с перенасыщением рынка за счет региональной поддержки ИЖС, так и с тем, что покупатели сегодня предпочитают приобретать участки и строить дома самостоятельно. Эта тенденция, по мнению Дмитрия Хохлова, в свою очередь обусловлена невысоким качеством домов, строящихся «на продажу» и завышенными ценами. Не исключает эксперт и того, что часть северян, планировавших переезд в Белгород, пересмотрели свои планы в связи с ситуацией на Украине. Справедливой ценой на стандартный дом площадью 80-100 кв. м специалист считает 2,5-3 млн руб. – это сопоставимо с затратами на строительство. В массивах, пользующихся повышенным интересом покупателей, например, в Таврово, цены на стандартный дом выше – до 4,5 млн руб.
Дмитрий Хохлов ожидает, что активность покупателей готовых домов вырастет осенью, когда курс доллара традиционно повышается, что подвигает северных переселенцев, хранящих деньги в американской валюте, на покупку жилья.
Стагнация на рынке индивидуальных домов объясняется избыточным предложением, считает Виталий Пискунов, представитель Центра недвижимости «Метраж». Он подтверждает, что нынешней весной спрос на Белгородскую недвижимость упал относительно аналогичного периода прошлого года.
«Сработали два фактора – покупатели, с одной стороны, обеспокоены беспорядками на граничащей с Белгородчиной Украине. С другой – те, кто рассчитывал жить на пенсии под белгородским солнышком, начали поглядывать в сторону Крыма», – рассказал Виталий Пискунов.
Спрос на «трешки» – новый тренд?
Не подействовав на рынок индивидуальных домов, весна несколько оживила рынок квартир вторичного рынка Белгорода. Если средняя цена квартиры на вторичном рынке Белгорода на начало марта составляла 3,58 млн руб., то на конец мая это значение составило 3,68 млн руб. – рост в 2,7%. Цена среднестатистического «квадрата» вторичного рынка квартир поднялась за весну с 64 тыс. руб. до 64,4 тыс. руб. Рост здесь меньше – 0,63%.
Благодаря снижению спроса на первичном рынке застройщики начали опускать цены. По данным Натальи Телятник, руководителя долевого отдела ГК «Белгородстрой», скидка в 4-5 тыс. руб. с квадратного метра позволила в мае ощутимо повысить покупательский интерес. Сегодня, по мнению эксперта, востребованная цена «квадрата» в однокомнатных квартирах первичного рынка Белгорода составляет порядка 56-57 тыс. руб., в «двушках» – 53-54 тыс. руб., «трешках» – около 51 тыс. руб.
Наталья Телятник поделилась наблюдением – спрос на первичном рынке смещается в сторону двух- и трехкомнатных квартир. Причем самая востребованная площадь для «трешек» – 80-90 кв. м. Причины этого явления до конца не ясны. Застройщики в последнее время увлеклись однокомнатными квартирами, и «трешки» внезапно оказались в определенном дефиците. Однако, трехкомнатные квартиры эконом-класса – площадью 70-74 кв. м – покупателей, по данным Натальи Телятник, интересуют куда меньше.
Собеседница отмечает, что весной прошлого года продаж на рынке новостроек было значительно больше. На наступающее лето у игроков первичного рынка больших надежд нет – по словам Натальи Телятник, июнь-июль – это всегда время застоя. Зато конец августа и осень, напротив, выдаются очень активными за счет вернувшихся в город отпускников.
В целом анализ рынка свидетельствует о том, что рост цен на «вторичке», несмотря на внешние факторы, продолжается. Даже в «трешках» средняя цена квадратного метра сегодня – около 61 тыс. руб., а в однокомнатных – и вовсе 72 тыс. На этом фоне положение «первички», где застройщики вынужденно привлекают покупателей акциями и скидками, выглядит не столь уверенно, несмотря на очевидную разницу в ценах за квадратный метр.
