Росреестр по Московской области стал приостанавливать сделки с ипотечными квартирами
Управление Федеральной службы госрегистрации по Московской области неожиданно стало приостанавливать сделки с ипотечными квартирами, если в закладной стоимость квартиры больше, чем в договоре купли-продажи. Это стало неприятным сюрпризом для продавцов.
По закону продавец обязан заплатить государству подоходный налог с продажи квартиры, если она находится в собственности меньше трех лет. 13% от стоимости квартиры – приличные деньги, и примерно каждая четвертая сделка сейчас идет по «серой» схеме. В договоре указывают всего 1 млн рублей (с него платить налог не нужно). В итоге новостройки могут подорожать как раз на эти самые 13%. Сейчас доля сделок с ипотекой составляет около 40%.
В эфире «Сити-FM» вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев высказал мнение о возможных последствиях нововведений подмосковных чиновников.
«Внутреннее распоряжение Росреестра – это подзаконный акт и не вполне законное действие. Даже если такое распоряжение существует, его можно теоретически оспорить в судебном порядке. Другое дело, что это касается действительно не всех сделок, а сделок с ипотекой. Сделка осуществляется по более высокой цене, но при этом проводится по цене гораздо меньшей, чем реальная стоимость. Даже с учетом ипотечного кредитования. Здесь очевидно нарушение, которое легко доказать.
Судебной практики по этому поводу пока нет, но я думаю, что банки просто так от этой ситуации не откажутся. Скорее всего, будут какие-то иски возбуждены в связи с отказом в регистрации. Я не исключаю, что именно Росреестр в суде выиграет, потому что все эти сделки на поверхности лежат. Ипотечная сделка проходит по реальной стоимости, а по документам – меньшая сумма.
Ипотека в разных регионах занимает до 40% всех совершаемых сделок на вторичном рынке. На первичном, мне кажется, никто цены реальной не скрывает. На вторичном рынке, если продавец владел недвижимостью менее трех лет, то у него есть два способа уйти от налога. Если он продает недвижимость меньше чем за 1 млн и если он продает недвижимость не намного дороже, чем он ее приобрел. Он платит налог с разницы между ценой приобретения и продажи. Чаще всего речь идет о приватизированной квартире, поэтому цены приобретения нет. Соответственно, нужно со всей стоимости уплачивать подоходный налог. Доля таких сделок, где собственник владеет квартирой не более трех лет, в общем объеме ипотечных сделок не более 15%. На общем объеме рынка это 5-10%. Я не думаю, что это может существенно повлиять на картину с регистрацией сделок. Просто у таких квартир снизится ликвидность.
Если не брать ипотеку, то участники сделки вправе заявить цену. Чаще всего берется оценка бюро технической инвентаризации (БТИ). Профессионалы и риелторское сообщество склоняются к тому, что необходимо что-то менять на рынке, потому что сегодня права добросовестного приобретателя, в случае если он приобретает по одной цене, а в договоре цена другая, не вполне защищены».