Ниже уровнем: спрос на жилье упал до 15%
С 5 марта спрос на первичное жилье в России упал на 15%, на вторичное — на 12%, сообщили «Известиям» участники рынка недвижимости. На фоне снижения доступности ипотечного кредитования и отсутствия роста доходов россиян спрос продолжит сокращаться, по итогам года при пессимистичном развитии ситуации он может рухнуть на 50%, считают эксперты. При этом тренд роста цен на жилую недвижимость сломлен: как зафиксировали риелторы, за последние три дня цены на вторичку снизились на 1%. Но на первичку остаются прежними — их держат подорожание стройматериалов и инфляция. Впрочем, эксперты полагают, что цены на квартиры в новостройках могут остановить рост.
Пошли на снижение
Спрос на жилье и количество сделок снижаются, это неизбежный процесс в сложившихся условиях, сказал «Известиям» вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. Сразу после начала спецоперации России на Украине наблюдался всплеск спроса на недвижимость. Но с 5 марта тенденция начала меняться: обращения за покупкой первичного жилья сократились на 15%, вторичного — на 12%, рассказал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
По данным «Циан», в среднем на вторичном рынке число просмотров в городах-миллионниках объявлений с 5 марта снизилось на 15%. Однако пока нельзя назвать это устойчивым трендом, поскольку, например, 9 марта активность была такой же, как и 1 марта, отметила эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина. На первичном рынке падение спроса за последние пять дней составило 10% в городах-миллионниках, добавила она.
— Рынок был сильно перегрет еще в 2021 году. За два года цены на жилье в России в среднем выросли примерно на 60%. И те люди, которые хотели вложиться в недвижимость, в том числе с использованием льготных ипотечных программ, уже сделали это, — сказал Константин Апрелев.
По его словам, доступность жилья снизилась. Доходы у людей всё это время не увеличивались, а цены росли. Повысились и ипотечные ставки, что особенно касается вторичного рынка, пояснил эксперт. С новыми проектами ситуация еще хуже: неясно, будут ли достроены дома на фоне подорожания стройматериалов и увеличения ставок проектного финансирования для девелоперов, добавил Константин Апрелев.
— Сейчас ситуация в принципе непонятная. Большая часть людей, которые хотели купить или продать недвижимость, и у них нет острой потребности срочно закрыть долги или сохранить накопления, вряд ли будут брать ипотеку. Логично занять выжидательную позицию, — считает он.
По словам независимого эксперта рынка недвижимости Натальи Медниковой, предварительно можно сказать, что интерес к покупке жилья в регионах действительно уменьшился. В Москве же спрос сохраняется на прежнем уровне, добавила эксперт. Впрочем, поменялась его структура: сейчас наблюдается активность клиентов, которые платят единовременно, добавила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Основная форма приобретения сейчас — собственные средства. Запросы на ипотеку тоже есть, но мало, за исключением льготной семейной ипотеки, уточнил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Максимально активно заключаются сделки по ранее одобренной ипотеке со старыми ставками, по семейной ипотеке, продаются квартиры и апартаменты в домах на высокой стадии готовности, ввод в эксплуатацию которых предусмотрен в ближайшие полгода, сказал президент ГК «Основа» Александр Ручьев.
В Минстрое «Известиям» сказали, что в антикризисный план правительства, который будет опубликован в ближайшее время, вошло порядка 100 мероприятий, касающихся строительного комплекса и ЖКХ. Предварительно одобрен второй пакет мер по поддержке стройотрасли. Он предполагает упрощение разработки градостроительной документации и проведения публичных слушаний по ней, ускорение предоставления земельных участков и сроков продления их аренды, и другие меры. Планируется сохранить льготные ипотечные программы и оказать помощь застройщикам, сказали в ведомстве.
Переломный момент
На фоне снижения доступности ипотечного кредитования и отсутствия заметного роста доходов россиян спрос на вторичку продолжит уменьшаться, по итогам года при пессимистичном развитии ситуации он может рухнуть на 50%, полагает Ильдар Хусаинов.
— Тренд роста цен на жилую недвижимость сломлен. За последние три дня цены на вторичное жилье снизились на 1%. Но стоимость квартир в новостройках остается прежней — ее держат подорожание стройматериалов, инфляция, — рассказал он.
В ситуации высокой неопределенности смысла в увеличении цен нет, сказал совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. А владельцы неликвидных вторичных квартир, вероятно, будут стараться их продать, снижая цену, полагает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Собственники ликвидных квартир, напротив, предпочтут снять их с продажи, чтобы не пришлось делать скидки, считает девелопер.
Сокращение спроса на новое жилье в долгосрочной перспективе, как правило, приводит к снижению цен, а для проектов, только готовящихся к выходу на рынок, — к изменению в проектных решениях, сказал партнер Blank Architects Владимир Тихонов. Снижение цен и спроса может привести к сокращению маржинальности проектов, однако за этим не должна следовать потеря качества, уверен он.
Впрочем, сейчас прогнозировать динамику цен на новостройки очень сложно, так как в нынешних условиях обстановка меняется практически мгновенно, сказала Надежда Коркка. Но вторичный рынок в целом переоценен: даже в обычное время скидки составляют 4–8% от объявленной стоимости, отметила председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. С потерей спроса вторичка всегда теряет в цене, подчеркнула она.
Перспективы же изменения цен на рынке новостроек неоднозначные, указал Ильдар Хусаинов. С одной стороны, дорожают стройматериалы, растет инфляция и обесценивается рубль, но, с другой, стоимость жилья уже настолько выросла, что ее дальнейшее повышение приведет к критическому падению спроса, полагает он.
— Мы не исключаем стабилизацию цен на первичном рынке, застройщики будут балансировать между маржинальностью и поддержкой спроса. Это будет сдерживать рост цен, — считает Ильдар Хусаинов.
По словам гендиректора VSN Realty Яны Глазуновой, у застройщиков достаточно опыта и ресурса, чтобы найти максимально мягкие по отношению к клиентам способы удержать спрос, например, с помощью акций и скидок. К его замедлению компании начали готовиться еще в 2021 году, добавила она.