Продавцы поднимают стоимость квартир при оплате наличными за счет средств маткапитала
Продавцы стали повышать стоимость жилья, если покупатель собирается рассчитаться частично средствами маткапитала, не привлекая ипотеку. Эксперты считают, что дело в несовершенстве механизмов перечисления средств материнского капитала на счета продавцов недвижимости.
"Решила купить небольшой дом в Подмосковье. Нашла приемлемый вариант. Но когда речь зашла об оплате, которая состояла из наличных и материнского капитала, цена недвижимости резко взлетела - более чем на 300 тысяч", - рассказывает покупатель Нина.
Стоимость жилья в случае оплаты наличными за счет средств маткапитала действительно может увеличиваться, признают представители рынка.
Социальный фонд России, который отвечает за выплату маткапитала, переводит деньги по факту купли-продажи. Это указывается в договоре, но доплата постфактум может создать ряд сложностей для продавца, поясняет президент девелоперской компании "Прогресс" Виктор Тарасенко. К примеру, фонд может отказать обладателю маткапитала в перечислении средств, если сочтет жилье неподходящим. "Могут попасться и недобросовестные покупатели, которые попросту будут затягивать подачу заявления. Но во всех перечисленных случаях квартира уже куплена, поэтому страдает продавец. Логично предположить, что найдутся те продавцы, которые захотят перестраховаться и заложить возможные издержки в стоимость квартиры или дома при оплате с участием маткапитала", - говорит Тарасенко.
"Существуют сложности при проведении сделки, потому что многие продавцы не хотят ждать того момента, когда им зачислят деньги. При обычном формате взаиморасчета деньги поступают в течение 1-3 дней с момента государственной регистрации и перехода права собственности на объект. Но если используется материнский капитал, нужно ждать чуть дольше", - добавляет основатель инвестиционной компании SharesPro Денис Астафьев. Необходимо, чтобы материнский капитал зачислялся в более короткий срок, а система по согласованию перевода средств по материнскому капиталу была более простой, говорит он.
Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК "А101" Рустам Азизов предполагает, что часть застройщиков также не применяет скидки, если квартира куплена за наличные с использованием средств материнского капитала. "Это связано с тем, что перевод средств из Социального фонда на эскроу-счет застройщика может быть растянут по времени на несколько месяцев из-за технических ошибок. Это может отражаться на заполняемости эскроу-счетов и, как следствие, ставке для девелоперов по проектному финансированию. Кроме того, за это время стоимость жилья, как правило, немного увеличивается за счет стадии готовности", - уточняет эксперт.
Но эта тенденция может скоро измениться, отмечает руководитель отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ "Сущевский" Татьяна Ананьева. По ее словам, сейчас формируется рынок покупателя - когда предложений о продаже жилья различных форматов становится все больше. "Возможно, на рынке продавца (когда объектов мало, покупателей много) кто-то из застройщиков позволял себе так "бесцеремонно" поступать с покупателями, но сейчас ситуация другая - не исключено, что уже скоро развернется борьба за каждого покупателя. Один из способов ускорить получение средств маткапитала - оформлять ипотеку. Когда маткапитал идет через ипотеку, то банк продавцу выдает деньги сразу, а потом ждет их поступления из СФР, ожидание в среднем составляет один месяц", - поясняет Ананьева.
Рустам Азизов считает, что эффективным решением могла бы стать возможность выдачи материнского капитала цифровым рублем. "В случае, если он сможет обеспечить практически мгновенный перевод средств из СФР на эскроу-счета застройщиков, это позволит приравнять использование материнского капитала к полной оплате, как это сейчас происходит с ипотечными кредитами, и предлагать этой категории покупателей те же скидки, что и остальным. Кроме того, цифровой рубль кратно повышает безопасность транзакций, а также практически полностью нивелирует возможность использования материнского капитала не по закону и назначению", - добавляет Азизов.
"Чем меньше разница между объемом наполнения счетов эскроу и "выборками" денежных средств на строительство, тем меньше проценты за кредит на стройку. Таким образом застройщики могут компенсировать себе банковские проценты за заемные средства, которые они берут на строительство", - добавляет коммерческий директор ГК "Монолит" Дарья Плотникова. Другие застройщики отмечают, что сроки перечисления маткапитала не слишком существенны для девелоперов. Даже если есть задержка, то это не имеет для девелоперов большого значения, так как застройщик получает все средства только после ввода дома в эксплуатацию, говорит гендиректор ГК "Жилой Квартал" (Башкортостан) Евгений Вечков. В ЖК "Зеленый бульвар" отметили, что получение маткапитала занимает всего две недели. "Маткапитал всегда рассматривается в нашей компании в качестве инструмента стимулирования покупки доступного жилья", - говорит руководитель PR-направления ГК "Лидер Групп" Евгений Колесников.
"Я ни разу не сталкивалась с такой ситуацией, чтобы для покупателей жилья с помощью маткапитала повышались цены, - говорит зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. - Хотя бы потому, что маткапитал сейчас перечисляется в рекордно короткие сроки, сократили срок принятия решения до 15 дней и еще через 5 дней после принятия решения он перечисляется. Даже решения об ипотеке иногда принимаются дольше". Другое дело, что у застройщиков настолько разнообразная система скидок, что невозможно оценить, кому и по какой цене они продают, добавляет Разворотнева. Та же нулевая ипотека от застройщика возможна потому, что существенно растет стоимость квадратного метра. И когда люди потом, оказавшись не в состоянии выплачивать ипотеку, пытаются продать это все на вторичном рынке, то оказывается, что, даже продав жилье, они еще остаются должны, особенно когда это жилье продается с аукциона. Но это не связано с использованием маткапитала.