ЦБ снизил ключевую впервые с 2022-го: что будет с ипотекой и ценой жилья

Банк России на заседании в пятницу, 6 июня, снизил ключевую ставку с 21% до 20%. В предыдущий раз решение о смягчении денежно-кредитной политики (ДКП) принималось в сентябре 2022 года — тогда ставку опустили с 8 до 7,5%. После этого ключевую ставку регулятор только повышал или сохранял.

Какое влияние на рынок жилья окажет снижение ключевой ставки — разбираемся вместе с аналитиками.

Смена тренда

Аналитики, опрошенные «РБК Недвижимостью», расценивают решение ЦБ как сигнал о смене тренда на снижающийся. Этот шаг регулятора одновременно означает окончание самого длительного периода рекордно высокой ключевой ставки.

Предыдущего своего максимума (20%) ключевая достигла в марте 2022 года, но продержалась на таком уровне около месяца и пошла вниз.

В этот раз ставка оставалась на уровне выше 15% с конца 2023 года, а на уровне 21% держалась с октября 2024 года.

«Так что вполне можно сказать, что последний период очень высокой ключевой ставки оказался рекордным по длительности», — пояснил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.

Но пока этот шаг не окажет сильного влияния на рынок ипотеки и жилья, поскольку ставки по рыночным программам по-прежнему остаются заградительными. «Банк России решил уже запустить цикл снижения ключевой ставки — чуть раньше, чем мы ожидали. Но, как и ожидалось, первые шаги очень плавные. Фактически они не влияют на рыночный расклад, не оживляют никакие сегменты кредитования, включая ипотеку», — отметил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.

Классической рыночной ипотеки сейчас практически нет, поскольку при текущих ставках и с привычным первым взносом в 20% такая выдача невозможна, продолжил Юрий Беликов. «На рыночных условиях выдаются только нетипичные кредиты с очень большим первым взносом. В этом специфичном сегменте спрос, конечно, сильно ниже и в принципе конечен. О широкой доступности покупки жилья в кредит сейчас не идет и речи», — пояснил представитель «Эксперт РА».

По его мнению, оживления ипотечного кредитования можно ожидать с повышением доступности рыночной ипотеки, когда ставки будут существенно ниже 15% годовых. «Это перспектива, скорее, уже следующего года», — уточнил эксперт.

Ставки по рыночной ипотеке в июне 2025 года

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), средняя ставка по рыночной ипотеке на новостройки составляет 26,5%, на вторичное жилье — 26,7%.

Цикл снижения ипотечных ставок продолжится

Вслед за ключевой ставкой банки снизят ставки по рыночной ипотеке, прогнозируют эксперты. «После сегодняшнего решения ЦБ ставки по ипотеки снизятся на 0,5–1 п. п. в ближайшие несколько недель. Тем не менее рыночные ипотечные ставки продолжат оставаться на фактически запретительном уровне», — сказал Игорь Додонов.

Уменьшения ставок по ипотеке ожидает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. При этом банки сейчас больше ориентируются на свои риск-метрики и на стоимость привлечения, уточнила она.

Банки уже начали снижать ипотечные ставки два-три месяца назад и в среднем снизили их на 1–2 п.п., если сравнивать с концом 2024-го — началом 2025 года, продолжил Юрий Беликов. Но, во-первых, при текущем уровне ставок это ни на что не влияет. Во-вторых, банки настраиваются не на конкретные единичные решения по ключевой ставке, а на ее тренд и цикл.

«Есть понимание, что цикл снижения ключевой ставки в этом году продолжится. Значит, банки будут плавно снижать и ипотечные ставки. Но до той отметки, после которой рыночные ипотечные ставки перестанут быть заградительными для массовых заемщиков, еще далеко», — уточнил представитель «Эксперт РА».

Из депозитов в бетон

По словам экспертов, влияние на спрос на жилье будет оказать в большей степени снижение ставок по депозитам. «Спрос на недвижимость может несколько оживиться не столько из-за снижения кредитных ставок, сколько из-за коррекции ставок по депозитам и накопительным счетам», — пояснила представитель АКРА.

Похожую точку зрения высказал руководитель отдела развития финансовых продуктов группы «Плюс» Леонид Зайкин. «Мы уже видим, как вкладчики начинают выводить средства с депозитов, так как доходность по ним резко просела: с 26% в прошлом году до 19% и ниже сейчас. Эти деньги будут искать новое применение — и часто оно находится на рынке жилья», — добавил он.

Согласен с коллегой коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров. «По мере снижения ставок по депозитам интерес инвесторов к недвижимости как к инструменту сохранения капитала закономерно возрастает. Это касается как вторичного рынка, так и новостроек», — сказал эксперт. В целом спрос будет восстанавливаться плавно, особенно если дальнейшее снижение ставки также будет происходить поэтапно, уточнил он.

Влияние на цены

Доступность жилья для россиян сегодня ограничивается не только высокими ставками, но и ценами. На фоне оживления спроса цены могут начать расти. «Пока решения по ставкам никак не влияют на уровень цен и динамику. Очевидно, что даже если спрос немного увеличится, цены уже не пойдут вниз. Лучшее, на что можно рассчитывать, — замедление их роста по мере искоренения вредных практик вроде уплаты застройщиками комиссий банкам, которые в конечном счете перекладываются на покупателей», — пояснил Юрий Беликов.

Эксперты из «Яндекс Недвижимости» ожидают постепенного увеличения покупательской активности и умеренного роста цен на вторичное жилье. «Девелоперы в этих условиях, вероятнее всего, сохранят курс на активную маркетинговую политику и продолжат предлагать акции, стимулирующие спрос», — уточнил Евгений Белокуров.